Nel settore dell’edilizia capita spesso che proprietari e acquirenti confidino nel fatto che una vecchia sanatoria o un’autorizzazione amministrativa possano mettere al riparo da problemi urbanistici. Ma è davvero così? E cosa succede se, partendo da un condono o da un progetto mai concluso, viene realizzata una costruzione completamente diversa da quella autorizzata?

Una recente decisione della giustizia amministrativa torna proprio su questo punto, chiarendo quando un intervento edilizio diventa abusivo anche in presenza di precedenti pratiche edilizie. La vicenda riguarda la costruzione di una villetta in area rurale e un successivo ordine di demolizione emanato dal Comune.

La domanda che molti proprietari si pongono è semplice: una sanatoria può legittimare nuove opere? E basta un’autorizzazione paesaggistica per costruire? Oppure il rischio di demolizione resta comunque concreto?

Questo è il punto affrontato dal giudice amministrativo nella decisione di cui parliamo in questo articolo.

La vicenda: dal condono edilizio alla nuova costruzione

La storia nasce da una pratica di condono edilizio presentata negli anni ’80, relativa ad alcuni piccoli manufatti realizzati in una zona rurale: in particolare strutture destinate a rimessa, deposito attrezzi e una tettoia con piante rampicanti.

Il procedimento amministrativo si conclude molti anni dopo, quando il Comune rilascia una concessione edilizia in sanatoria. Tuttavia questo titolo non era pienamente libero da condizioni: la sua validità era infatti subordinata all’esecuzione di specifici lavori di restauro e consolidamento, da effettuare entro il termine previsto dall’autorizzazione paesaggistica collegata alla pratica.

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Questi interventi, però, non risultano mai essere stati completati. Nel frattempo viene presentata anche una richiesta per ottenere un permesso di costruire finalizzato alla realizzazione di un edificio residenziale, previa demolizione dei manufatti esistenti.

Il punto decisivo della vicenda è proprio questo: il permesso di costruire non viene mai rilasciato, ma nonostante ciò i lavori vengono comunque eseguiti e sul terreno viene realizzata una villetta unifamiliare su due piani con diverse sistemazioni esterne, tra cui vialetti, area parcheggio e porticato.

Proprio questa circostanza porterà, negli anni successivi, all’intervento del Comune.

L’ordinanza di demolizione e il ricorso alla giustizia amministrativa

Dopo la realizzazione dell’immobile, la situazione viene esaminata dal Comune attraverso un accertamento della polizia municipale. Dai controlli emerge che sul terreno è stata costruita una villetta unifamiliare su due livelli con varie opere accessorie, tra cui vialetti, area parcheggio e un porticato.

Secondo l’amministrazione comunale, però, queste opere risultano prive di un valido titolo edilizio. Il precedente condono riguardava infatti manufatti completamente diversi e, inoltre, era subordinato a lavori che non erano mai stati eseguiti.

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Per questo motivo il Comune decide di adottare un’ordinanza di demolizione, ritenendo l’intervento edilizio abusivo. L’atto impone quindi la rimozione delle opere realizzate e il ripristino dello stato dei luoghi.

Contro questo provvedimento viene presentato ricorso davanti al Tribunale Amministrativo Regionale, sostenendo che l’amministrazione avrebbe commesso diversi errori nella valutazione della vicenda edilizia. In particolare, secondo i ricorrenti, il Comune avrebbe dovuto considerare le precedenti pratiche urbanistiche e il condono rilasciato anni prima.

Il TAR, tuttavia, respinge il ricorso, ritenendo legittimo l’operato dell’amministrazione.

A quel punto la vicenda arriva davanti al Consiglio di Stato, chiamato a dare l’ultima parola sul caso.

La decisione del consiglio di stato: perché la demolizione è legittima

La questione è arrivata fino al Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 1750 del 5 marzo 2026 ha confermato integralmente le decisioni già prese dal TAR, ritenendo legittimo l’ordine di demolizione emesso dal Comune.

Secondo i giudici amministrativi, l’elemento centrale della vicenda è molto chiaro: la costruzione realizzata non aveva alcun titolo edilizio valido.

Il precedente provvedimento di sanatoria riguardava infatti manufatti completamente diversi, destinati a rimessa e deposito attrezzi, e non una nuova abitazione. Inoltre quella sanatoria era stata rilasciata con precise condizioni, tra cui l’esecuzione di lavori di restauro e consolidamento che, secondo quanto emerso nel procedimento, non sono mai stati effettuati.

Di conseguenza, la successiva realizzazione di una villetta unifamiliare su due piani con opere esterne rappresenta, secondo il Consiglio di Stato, un intervento edilizio del tutto autonomo e privo di qualsiasi collegamento con le opere oggetto del condono.

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Proprio per questo motivo i giudici hanno chiarito che le precedenti vicende urbanistiche non possono essere utilizzate per legittimare una nuova costruzione, soprattutto quando manca il necessario permesso di costruire.

In una situazione del genere, l’amministrazione comunale non ha un margine di discrezionalità: l’ordine di demolizione diventa una conseguenza inevitabile dell’abuso edilizio accertato.

Autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire: due atti diversi

Un altro aspetto molto importante chiarito dai giudici riguarda la differenza tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire, due provvedimenti che spesso vengono confusi ma che in realtà hanno funzioni completamente diverse.

Nel caso esaminato, i ricorrenti sostenevano che la presenza di un’autorizzazione paesaggistica rilasciata per il progetto avrebbe dovuto essere presa maggiormente in considerazione dall’amministrazione.

Tuttavia il Consiglio di Stato ha ricordato un principio consolidato nella giurisprudenza amministrativa: i due titoli operano su piani differenti e non sono intercambiabili.

L’autorizzazione paesaggistica serve infatti a verificare che un intervento sia compatibile con i vincoli paesaggistici e ambientali presenti su un determinato territorio. Il permesso di costruire, invece, riguarda la legittimità urbanistica ed edilizia dell’opera, cioè la possibilità concreta di realizzare quella costruzione secondo gli strumenti urbanistici vigenti.

Per questo motivo il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica non comporta automaticamente il rilascio del permesso di costruire. I due atti devono essere entrambi presenti quando richiesti dalla normativa, perché ciascuno tutela interessi diversi.

Proprio questo principio è stato ribadito dal Consiglio di Stato: anche se esiste un’autorizzazione paesaggistica, in assenza del permesso di costruire l’intervento edilizio resta comunque abusivo.