Può un Comune ordinare la demolizione di un’opera edilizia a chi non l’ha realizzata? È davvero sufficiente essere un semplice utilizzatore di un immobile per diventare responsabile di un abuso edilizio?

A queste domande ha risposto una recente sentenza del TAR Campania – sezione di Salerno, che ha annullato un’ordinanza di demolizione ritenuta illegittima perché rivolta al soggetto sbagliato.

La decisione è particolarmente interessante perché chiarisce un principio spesso ignorato nella pratica: l’ordine di demolizione non può essere emesso in modo automatico, ma deve colpire solo chi è effettivamente proprietario o responsabile dell’abuso, con una motivazione precisa e verificabile.

Una pronuncia che tutela cittadini, utilizzatori e occupanti di immobili e che richiama i Comuni a una maggiore attenzione nell’attività repressiva. Ma cosa è successo esattamente? E quali sono le conseguenze concrete di questa decisione?

Il caso: l’ordinanza di demolizione contestata

La vicenda nasce da un’ordinanza comunale con cui veniva ingiunta la demolizione di alcune opere ritenute abusive, realizzate su un terreno all’interno del territorio comunale. Secondo quanto accertato dagli organi di vigilanza, le opere contestate consistevano in strutture leggere, come tettoie e gazebo in ferro con coperture removibili, ancorate al suolo e utilizzate a servizio di un’abitazione già esistente.

Il provvedimento repressivo, però, non era rivolto al proprietario del fondo, bensì a un soggetto che occupava e utilizzava l’area da alcuni anni, senza che fosse dimostrato che fosse stato lui a realizzare materialmente le opere.

Nonostante ciò, il Comune ha ritenuto sufficiente la sua posizione di utilizzatore per intimargli:

  • la demolizione delle strutture;
  • il ripristino dello stato dei luoghi;
  • l’esecuzione degli adempimenti connessi, a proprie spese e entro un termine perentorio.

Proprio questo automatismo — l’equiparazione tra utilizzatore e responsabile dell’abuso — diventerà il cuore del contenzioso e della successiva decisione del giudice amministrativo.

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Chi può ricevere un ordine di demolizione: il principio di legge

Per comprendere la decisione del giudice è necessario chiarire un punto fondamentale del diritto edilizio: non chiunque abbia un rapporto con un immobile può essere destinatario di un’ordinanza di demolizione.

La normativa di riferimento stabilisce che l’ordine di rimozione delle opere abusive debba essere rivolto:

  • al proprietario dell’immobile, oppure
  • al responsabile dell’abuso, cioè a chi ha concretamente realizzato le opere irregolari.

Il presupposto non è quindi l’utilizzo dell’immobile, ma la responsabilità effettiva dell’intervento edilizio o, quantomeno, il potere concreto di eliminarlo.

Quando il destinatario dell’ordinanza non coincide con il proprietario, l’amministrazione comunale è tenuta a svolgere un’istruttoria accurata e a spiegare, nero su bianco:

  • perché quel soggetto viene ritenuto autore dell’abuso;
  • su quali elementi si fonda tale convinzione;
  • quale legame esiste tra la persona e la realizzazione delle opere contestate.

In assenza di queste verifiche, l’ordine di demolizione rischia di trasformarsi in un atto automatico e sproporzionato, privo dei necessari presupposti di fatto e di diritto.

Ed è proprio ciò che, secondo il giudice amministrativo, è accaduto nel caso esaminato.

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La decisione del TAR: demolizione annullata per difetto di motivazione

Con la sentenza n. 148/2026, il TAR Campania – sezione staccata di Salerno ha accolto il ricorso ritenendo fondato il motivo relativo alla carenza di motivazione sulla responsabilità soggettiva del destinatario dell’ordinanza di demolizione.

Secondo il giudice amministrativo, l’atto comunale si limitava ad attribuire al ricorrente la qualifica di responsabile degli abusi edilizi contestati, senza però fornire alcun elemento concreto idoneo a dimostrare che fosse stato lui a realizzare le opere o che avesse un ruolo diretto nella loro esecuzione. L’amministrazione, infatti, non aveva svolto alcuna istruttoria specifica né indicato circostanze di fatto tali da giustificare l’imputazione dell’abuso a un soggetto che non risultava proprietario dell’immobile.

Il TAR ha ribadito che, pur trattandosi di un provvedimento vincolato, l’ordinanza di demolizione non può prescindere dall’individuazione corretta del soggetto legittimato a subirne gli effetti. In presenza di una non coincidenza tra proprietario e destinatario del provvedimento, l’amministrazione è tenuta a esplicitare le ragioni per cui ritiene quest’ultimo responsabile dell’abuso, indicando i presupposti di fatto e di diritto su cui si fonda tale valutazione.

Nel caso esaminato, l’assenza di qualsiasi motivazione sul punto ha determinato un evidente difetto istruttorio, tale da rendere illegittimo l’atto impugnato. Per questo motivo, il Tribunale ha disposto l’annullamento dell’ordinanza di demolizione, facendo salvi eventuali ulteriori provvedimenti dell’amministrazione, purché adottati nel rispetto delle regole procedimentali e con una motivazione adeguata.