Edilizia Urbanistica
Finestre con inferriate: quando non scattano i 10 metri tra edifici
Il Consiglio di Stato distingue luci e vedute e chiarisce quando finestre alte con inferriate non fanno scattare la distanza di 10 metri.
Ultimo Aggiornamento:
Non tutte le finestre rendono una parete “finestrata” ai fini della distanza urbanistica di 10 metri. Se un’apertura serve soltanto a far entrare aria e luce, è collocata in alto ed è protetta da un’inferriata che impedisce di affacciarsi, può essere qualificata come luce e non come veduta.
È quanto chiarisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6095/2026, dopo una verificazione tecnica su due edifici realizzati in aderenza. I giudici hanno distinto due finestre alte del vano scala e del bagno da una porta-finestra con balcone: le prime erano semplici luci; la seconda consentiva una vera veduta, ma solo obliqua verso la nuova costruzione e a distanza superiore al limite civilistico applicabile.
Sommario
Il progetto prevedeva demolizione, ricostruzione e ampliamento
La controversia riguardava la demolizione di un piccolo edificio a un piano e la costruzione, sullo stesso lotto, di un fabbricato più alto con piano interrato, spazi commerciali, abitazioni e terrazzo. L’ampliamento previsto dal Piano Casa sarebbe stato realizzato in aderenza agli edifici presenti sul lato del lotto.
La proprietaria confinante sosteneva che il nuovo volume avrebbe chiuso luci e vedute esistenti, violando sia gli articoli 900 e seguenti del Codice civile sia la distanza di 10 metri prevista dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968 tra pareti finestrate e pareti antistanti.
Per chiarire posizione, altezza e funzione delle aperture, il Consiglio di Stato ha disposto sopralluoghi e misurazioni affidati a tecnici pubblici.
Le finestre del vano scala e del bagno erano semplici luci
La prima apertura serviva il vano scala, aveva il davanzale oltre due metri dal piano di calpestio ed era protetta da una griglia metallica. La seconda dava aria e luce al bagno e raggiungeva complessivamente due metri di altezza considerando anche un gradino interno; anch’essa era munita di inferriata.
Secondo la verificazione, nessuna delle due consentiva una visione comoda verso l’esterno. La loro funzione era limitata al passaggio di aria e illuminazione, senza possibilità di affacciarsi e guardare frontalmente, lateralmente e obliquamente il fondo vicino.
Il Consiglio di Stato le ha quindi classificate come luci regolamentari. Il fatto che nel linguaggio comune siano chiamate finestre non ne modifica la qualificazione giuridica.
La differenza tra inspectio e prospectio
L’articolo 900 del Codice civile distingue luci e vedute. Le luci permettono il passaggio di aria e luce ma non l’affaccio sul fondo del vicino. Le vedute consentono invece di guardare non soltanto davanti, ma anche obliquamente e lateralmente.
Perché esista una veduta non basta intravedere qualcosa attraverso il vetro. Devono essere concretamente possibili sia l’inspectio, cioè guardare nel fondo altrui, sia la prospectio, ossia una visione mobile e globale ottenuta affacciandosi.
Altezza del davanzale, dimensioni, collocazione, inferriata e funzione dell’ambiente sono quindi elementi da esaminare insieme. Una grata non rende automaticamente ogni apertura una luce, ma nel caso deciso impediva effettivamente l’affaccio insieme alla quota elevata delle finestre.
Perché non scattavano i 10 metri del D.M. 1444/1968
L’articolo 9 del D.M. 1444/1968 prescrive, nelle condizioni previste per le zone territoriali interessate, una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. La sentenza aderisce all’orientamento che considera “parete finestrata” quella munita di aperture qualificabili come vedute, non una parete dotata soltanto di luci.
Poiché le due aperture alte non consentivano inspectio e prospectio, non rendevano la facciata una parete finestrata ai fini di quella distanza. Inoltre, i due edifici facevano parte di un aggregato costruito in aderenza e non presentavano pareti finestrate che si fronteggiavano.
La conclusione è riferita alla geometria accertata nel caso concreto. Non significa che i 10 metri siano sempre esclusi quando una finestra ha un’inferriata: occorre verificare natura dell’apertura, effettivo fronteggiamento e normativa della zona.
Le luci sul confine possono essere chiuse dal vicino
L’articolo 904 del Codice civile consente al vicino di costruire in aderenza al muro nel quale si aprono le luci e di chiuderle, nei presupposti stabiliti dalla norma. La luce attribuisce quindi una posizione diversa dalla servitù di veduta.
Nel caso esaminato, la costruzione in aderenza era ammessa anche dallo strumento urbanistico locale. Per questo l’occlusione delle due aperture destinate soltanto ad aria e luce non rendeva illegittimo il permesso di costruire.
Restano distinti gli eventuali requisiti igienico-sanitari dei locali: la possibilità civilistica di chiudere una luce non dimostra automaticamente che, dopo i lavori, l’unità conservi aerazione e illuminazione sufficienti. Questi aspetti devono essere verificati nel progetto e nelle regole comunali.
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Richiedi informazioni gratisLa porta-finestra era invece una veduta
La porta-finestra conduceva a un balcone e consentiva un affaccio diretto verso una piazza pubblica. Rispetto al nuovo edificio laterale, però, la veduta era obliqua: la costruzione non si collocava frontalmente davanti all’apertura, ma in aderenza al muro laterale.
La verificazione ha misurato 1,88 metri tra il limite rilevante del balcone e la proprietà confinante. Il Consiglio di Stato ha richiamato le distanze civilistiche: tre metri per le vedute dirette, ai sensi dell’articolo 907, e 75 centimetri dal confine per quelle oblique, ai sensi dell’articolo 906.
La distanza della veduta obliqua risultava quindi rispettata. Anche in questo caso non ricorrevano pareti finestrate antistanti alle quali applicare i 10 metri del decreto ministeriale.
Il terrazzo non era oscurato da una costruzione più alta
La proprietaria contestava anche la vicinanza del nuovo edificio alla ringhiera del terrazzo. Le misurazioni hanno però mostrato che il solaio del sottotetto tecnico restava circa 66 centimetri sotto la quota di calpestio del terrazzo, mentre l’extracorsa dell’ascensore arrivava sostanzialmente alla stessa quota senza superarla.
Non risultava dunque un volume elevato sopra il piano dal quale si esercitava l’affaccio del terrazzo. Anche questa censura è stata respinta sulla base delle quote realmente misurate e non delle sole rappresentazioni prospettiche.
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Il caso dimostra perché, nelle controversie sulle distanze, servano un rilievo strumentale, sezioni, quote altimetriche e individuazione esatta del punto dal quale misurare.
Regole urbanistiche e diritti civili vanno verificati separatamente
Il permesso di costruire attesta la conformità urbanistico-edilizia, ma viene rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi. La distanza di 10 metri del D.M. 1444/1968, le distanze dal confine previste dal piano e le norme civilistiche su luci e vedute proteggono interessi diversi e non sono intercambiabili.
Un progetto può non incontrare il limite urbanistico delle pareti finestrate e dover comunque rispettare una servitù di veduta. Al contrario, il rispetto dei 75 centimetri per una veduta obliqua non sostituisce i 10 metri quando esistono vere pareti finestrate antistanti.
Prima di contestare o progettare una costruzione in aderenza occorre quindi classificare ogni apertura, verificare eventuali servitù, consultare titoli e planimetrie e applicare le norme locali insieme a quelle nazionali.
Cosa controllare su una finestra vicino al confine
Il tecnico dovrebbe misurare quota del davanzale, dimensioni dell’apertura, possibilità di apertura, caratteristiche dell’inferriata, spessore e strombatura del muro. Deve poi verificare se una persona possa realmente affacciarsi e ottenere una visione frontale, laterale o obliqua.
Vanno individuati orientamento delle pareti, eventuale fronteggiamento, distanza perpendicolare, quota dei terrazzi e posizione del confine. Sono inoltre necessari i titoli che hanno legittimato aperture ed edifici e le norme tecniche comunali sulla costruzione in aderenza.
Definire un’apertura “luce” nel progetto non è sufficiente se le sue caratteristiche reali consentono una veduta; allo stesso modo, chiamarla “finestra” non fa scattare automaticamente i 10 metri.
La decisione del Consiglio di Stato
Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. Le finestre alte e protette da inferriate erano luci, la porta-finestra esercitava una veduta diretta sulla piazza e soltanto obliqua rispetto alla nuova costruzione, la relativa distanza civilistica era rispettata e non esistevano pareti finestrate antistanti.
Il principio utile è che funzione e concreta possibilità di affaccio prevalgono sul nome dell’apertura. La distanza urbanistica di 10 metri richiede una vera parete finestrata e un rapporto di fronteggiamento; luci, vedute oblique e costruzioni in aderenza devono essere valutate con regole e misure specifiche.
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TAGS: consiglio di stato, costruzione in aderenza, D.M. 1444/1968, distanza tra edifici, inferriate, luci e vedute, pareti finestrate
