Serra solare sul lastrico: è volume tecnico se rispetta i requisiti energetici

Una serra solare realizzata sul lastrico non produce automaticamente nuova volumetria. Se il manufatto svolge davvero una funzione bioclimatica, rispetta i requisiti tecnici previsti dalla disciplina applicabile e non è destinato a uso abitativo, può essere assimilato a un volume tecnico.

Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6425/2026, pubblicata il 7 agosto 2026. La decisione riguarda un caso umbro e non rende libera qualsiasi chiusura vetrata: il risultato dipende dal progetto, dalla relazione energetica e dalle regole regionali e comunali vigenti.

Due serre solari e lo stop tardivo del Comune

La proprietaria di due appartamenti al decimo piano di un edificio aveva presentato una SCIA per più interventi. Il progetto comprendeva una serra solare di 60 metri quadrati addossata alle abitazioni e una seconda struttura di 104,65 metri quadrati sul lastrico soprastante, oltre a pergolati, scala interna e altre opere.

Prima della segnalazione erano stati acquisiti l’autorizzazione paesaggistica e il deposito dei calcoli strutturali. Alla pratica erano allegati anche la relazione energetica, gli elaborati, un atto d’obbligo, il verbale dell’assemblea condominiale e il regolamento del condominio.

Trascorsi trenta giorni senza rilievi, erano iniziati i lavori. Solo il 7 giugno 2021 il Comune aveva dichiarato la SCIA “irricevibile”, sostenendo che le opere creassero un ampliamento planovolumetrico soggetto a permesso di costruire. La società aveva quindi chiesto, in via cautelativa, un permesso in sanatoria, poi negato.

Quando la serra solare può essere un volume tecnico

Per il Consiglio di Stato il punto decisivo non era la presenza del vetro né la posizione sul tetto, ma la funzione concreta del manufatto. La disciplina umbra esclude dal calcolo della superficie utile coperta le soluzioni di architettura bioclimatica finalizzate al comfort ambientale e al risparmio energetico, quando ricorrono le condizioni prescritte.

Nel caso esaminato, la verificazione tecnica disposta dal TAR aveva accertato una reale captazione solare e un risparmio energetico annuo compreso tra il 26,5% e il 30,3%. La struttura non aveva un impianto di riscaldamento e, per le condizioni termoigrometriche, non risultava stabilmente destinata ad abitazione.

Parquet, boiserie, impianto elettrico e arredi non sono stati ritenuti elementi decisivi. Possono certamente alimentare un dubbio sull’uso effettivo, ma non sostituiscono la verifica tecnica richiesta dalla norma. Anche l’indicazione comunale che suggeriva l’orientamento tra sud-est e sud-ovest non poteva trasformarsi in un obbligo, perché il testo regionale lo indicava come preferibile.

La relazione energetica era incompleta, ma valutabile

La relazione allegata alla SCIA non analizzava in modo completo la stagione estiva e non distingueva il contributo delle due serre. Secondo il Comune, queste lacune impedivano alla segnalazione di produrre effetti.

I giudici hanno però valorizzato il contenuto sostanziale del documento: descrizione del manufatto, calcolo del risparmio, analisi delle dispersioni e valutazioni termoigrometriche elaborate con un software certificato. Le parti mancanti potevano essere richieste mediante integrazione istruttoria; non rendevano inesistente l’intera pratica.

Questo passaggio non autorizza relazioni approssimative. La documentazione energetica resta essenziale e deve valutare il comportamento dell’opera durante l’intero anno. La sentenza afferma piuttosto che una carenza integrabile non può essere usata automaticamente per ignorare le verifiche tecniche già disponibili.

Le percentuali non valgono allo stesso modo in tutta Italia

La pronuncia richiama, per la fattispecie giudicata, una superficie vetrata minima del 70% e un limite dimensionale del 20% della SUC. Questi dati non devono essere trasformati in una regola nazionale: derivano dal quadro normativo considerato nella causa.

In Umbria, inoltre, il regolamento è stato modificato dal 20 luglio 2023. I chiarimenti regionali successivi riportano oggi almeno il 50% di superficie vetrata delle pareti esterne necessarie a delimitare la serra e un limite del 30% della superficie utile coperta del piano corrispondente. Rimangono centrali l’assenza di riscaldamento e la dimostrazione del beneficio energetico.

Prima di progettare una serra bioclimatica occorre quindi controllare la versione vigente della normativa regionale, le definizioni comunali e gli eventuali vincoli. La qualifica di volume tecnico non nasce dal nome attribuito al progetto, ma dalla presenza congiunta dei requisiti richiesti.

Perché il Consiglio di Stato ha annullato gli atti

Una volta riconosciuta la reale funzione energetica, il manufatto è stato assimilato a un volume tecnico: non generava nuova volumetria e non era destinato a uso abitativo. È quindi caduto il presupposto con il quale il Comune aveva richiesto il permesso di costruire al posto della SCIA.

Contava anche la sequenza temporale. La segnalazione era stata presentata il 30 aprile e l’intervento comunale era arrivato oltre il termine ordinario di trenta giorni previsto dall’articolo 19 della legge 241/1990. Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e annullato gli atti impugnati, assorbendo gli altri motivi.

La decisione non significa che ogni SCIA diventi inattaccabile dopo trenta giorni. Scaduto il termine ordinario, l’amministrazione conserva i poteri previsti dalla legge, ma deve esercitarli nei limiti e con le garanzie dell’autotutela; soprattutto, non può qualificare come nuova costruzione un’opera che, per disciplina e caratteristiche accertate, non crea volume edilizio.

Il lastrico condominiale richiede controlli separati

Il lastrico era di pertinenza esclusiva delle abitazioni e nella pratica figuravano una delibera assembleare e il regolamento condominiale. Il ricorso comprendeva anche una contestazione sulla disponibilità delle aree e sull’autorizzazione del condominio, ma il Consiglio di Stato non ha deciso in modo autonomo questo profilo perché gli ulteriori motivi sono stati assorbiti.

La sentenza non può quindi essere letta come un’autorizzazione generale a costruire serre sui lastrici condominiali. Restano da verificare proprietà o uso esclusivo, diritto di sopraelevazione, parti comuni, stabilità, decoro architettonico, regolamento e delibere, oltre agli aspetti urbanistici, paesaggistici ed energetici.

Le verifiche da fare prima del progetto

Chi intende realizzare una serra solare dovrebbe affidare a un tecnico una verifica coordinata. Servono lo stato legittimo dell’immobile, il titolo edilizio corretto, il calcolo delle superfici, una relazione energetica sull’intero anno e la prova che il locale non sia riscaldato né destinato stabilmente ad abitazione.

Su un lastrico vanno aggiunti i controlli strutturali, paesaggistici e condominiali. Se la struttura è in realtà un ampliamento residenziale mascherato, la denominazione “serra solare” non evita il computo di superficie e volume né il permesso di costruire. La n. 6425/2026 tutela invece il progetto bioclimatico reale e tecnicamente dimostrato.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 6425/2026;
• Regione Umbria, Regolamento regionale 18 febbraio 2015, n. 2;
• Regione Umbria, chiarimento del 14 maggio 2024 sulle serre solari;
• Regione Umbria, chiarimento del 18 ottobre 2023 sul requisito dell’assenza di riscaldamento;
• Legge 241/1990, articolo 19.