Abuso edilizio e demolizione tardiva: quando si può evitare la perdita della proprietà

Chi realizza un’opera edilizia senza i necessari titoli autorizzativi sa bene che le conseguenze possono essere particolarmente pesanti. Tra queste c’è anche il rischio che, in caso di mancata demolizione dell’abuso entro i termini previsti dalla legge, il bene e l’area interessata vengano acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale. Ma cosa accade se il proprietario provvede comunque a eliminare l’abuso, anche se in ritardo?

La questione è stata affrontata dal TAR Lombardia con la sentenza n. 813 del 9 giugno 2026, una decisione che offre importanti chiarimenti sull’applicazione dell’articolo 31 del DPR 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. I giudici si sono trovati a valutare il caso di una piscina realizzata senza titolo edilizio e successivamente demolita dai proprietari dopo la scadenza del termine imposto dal Comune.

La pronuncia affronta un tema che interessa non solo tecnici e professionisti del settore, ma anche molti cittadini che si trovano ad affrontare procedimenti sanzionatori in materia edilizia. La demolizione tardiva è sufficiente per evitare l’acquisizione dell’immobile? Oppure, una volta trascorsi i 90 giorni previsti dalla legge, la perdita della proprietà diventa inevitabile?

La risposta fornita dal TAR potrebbe sorprendere molti lettori.

Piscina senza permesso e ordine di demolizione: cosa è successo

La vicenda trae origine dalla realizzazione di una piscina interrata all’interno di un’area pertinenziale di un immobile residenziale. A seguito di un sopralluogo, il Comune ha accertato che l’opera era stata realizzata in assenza del necessario titolo edilizio, disponendo inizialmente la sospensione dei lavori.

I proprietari hanno quindi tentato di regolarizzare la situazione presentando una richiesta di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del DPR 380/2001. L’istanza, tuttavia, non è andata a buon fine e l’amministrazione comunale ha comunicato il diniego della sanatoria, ritenendo che non sussistessero i presupposti necessari per il rilascio del titolo.

Successivamente il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, imponendo la rimozione della piscina e il ripristino dello stato originario dei luoghi. Si tratta della procedura ordinaria prevista dall’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso.

Il punto centrale della vicenda è che i proprietari non hanno completato il ripristino entro il termine di 90 giorni fissato dalla normativa. Solo in un momento successivo hanno provveduto a eliminare completamente l’opera abusiva. Nel frattempo, però, il Comune aveva già avviato il procedimento finalizzato all’acquisizione gratuita dell’area e delle opere al patrimonio comunale, ritenendo ormai maturati gli effetti previsti dalla legge in caso di mancata ottemperanza all’ordine di demolizione.

Quando scatta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale

Per comprendere la portata della decisione del TAR è necessario fare un passo indietro e analizzare cosa prevede l’articolo 31 del DPR 380/2001, una delle norme più importanti in materia di repressione degli abusi edilizi.

La disposizione stabilisce che, quando viene accertata la realizzazione di un’opera in assenza di permesso di costruire o in totale difformità dal titolo edilizio, il Comune deve ordinare la demolizione dell’intervento abusivo e il ripristino dello stato dei luoghi. Al proprietario o al responsabile dell’abuso viene concesso un termine di 90 giorni per eseguire spontaneamente quanto richiesto.

Se l’ordine non viene rispettato entro questo periodo, la legge prevede una conseguenza particolarmente severa: il bene abusivo e l’area di sedime possono essere acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale. In alcuni casi, l’acquisizione può estendersi anche a una superficie ulteriore necessaria secondo le prescrizioni urbanistiche vigenti, entro i limiti fissati dalla stessa normativa.

L’obiettivo del legislatore è duplice. Da un lato si vuole contrastare efficacemente l’abusivismo edilizio, dall’altro si punta a incentivare il responsabile dell’intervento a provvedere autonomamente alla demolizione, evitando che sia il Comune a dover sostenere costi e attività amministrative per ripristinare la legalità urbanistica.

Proprio sull’interpretazione di questo meccanismo si è sviluppato negli ultimi anni un importante dibattito giurisprudenziale. La questione centrale riguarda infatti un aspetto molto delicato: il decorso dei 90 giorni determina automaticamente e in modo irreversibile la perdita della proprietà oppure esistono situazioni nelle quali una demolizione eseguita in ritardo può ancora essere presa in considerazione dall’amministrazione?

Perché il TAR ha annullato l’acquisizione disposta dal comune

Il punto decisivo della controversia riguarda proprio il rapporto tra il mancato rispetto del termine di 90 giorni e la successiva demolizione dell’opera abusiva. Secondo il Comune, l’inottemperanza all’ordine di demolizione aveva ormai fatto scattare il meccanismo previsto dall’articolo 31 del DPR 380/2001, rendendo inevitabile l’acquisizione dell’area al patrimonio pubblico.

I giudici del TAR Lombardia, invece, hanno adottato una lettura più attenta alle finalità concrete della normativa edilizia. Nella sentenza n. 813/2026 viene ricordato che il procedimento sanzionatorio non si esaurisce con la semplice scadenza del termine assegnato al privato, ma richiede una serie di passaggi amministrativi che devono essere completati nel rispetto delle garanzie procedimentali e del diritto di difesa.

Nel caso esaminato, un elemento ha avuto un peso determinante: prima che il procedimento acquisitivo fosse definitivamente concluso, era stato accertato che la piscina era stata completamente demolita e che lo stato dei luoghi era stato ripristinato. In altre parole, quando il Comune ha adottato il provvedimento finale di acquisizione, l’abuso edilizio non esisteva più.

Secondo il TAR, l’amministrazione avrebbe dovuto tenere conto di questa circostanza.

I giudici hanno osservato che la finalità principale della disciplina repressiva non è quella di sottrarre automaticamente la proprietà al cittadino, ma quella di eliminare l’abuso e ripristinare la legalità urbanistica. Se questo risultato viene raggiunto spontaneamente dal privato, anche se in ritardo, l’interesse pubblico perseguito dalla norma può considerarsi comunque soddisfatto.

Per questo motivo il provvedimento comunale è stato annullato. La demolizione tardiva, avvenuta prima della conclusione definitiva della procedura di acquisizione, è stata ritenuta sufficiente per impedire il trasferimento del bene al patrimonio comunale.