Esiste una domanda che, prima o poi, chiunque si pone: si può affittare un immobile privo di agibilità? E soprattutto, cosa accade se emergono problemi dopo la firma del contratto?

La recente sentenza della Corte d’Appello di Lecce offre una risposta chiara ma tutt’altro che banale, affrontando un caso concreto fatto di accordi complessi, lavori non ultimati e responsabilità condivise tra le parti. Non si tratta solo di una questione tecnica: dietro questa decisione si nascondono principi fondamentali che incidono direttamente su proprietari, società di gestione e operatori del settore immobiliare.

Ma davvero un immobile senza agibilità può essere affittato? E chi risponde se emergono problemi durante l’utilizzo? È sufficiente dichiarare di non essere a conoscenza della situazione per evitare responsabilità?

Sono interrogativi molto concreti, e le risposte fornite dalla Corte possono cambiare radicalmente il destino di un contratto.

Una gestione immobiliare finita in tribunale

La vicenda nasce da un accordo tra un proprietario di un immobile e una società incaricata di gestirne la locazione a fini turistici. Non si trattava di una semplice locazione, ma di un contratto più articolato, composto da una convenzione principale e da una scrittura privata collegata.

In base a questo accordo, la società aveva il compito di promuovere e affittare l’immobile a terzi, garantendo al proprietario un corrispettivo minimo annuo, indipendentemente dall’effettivo numero di prenotazioni. Parallelamente, la stessa società si era impegnata a contribuire economicamente ai lavori di completamento e miglioramento della struttura.

Il problema nasce quando, durante una delle locazioni, gli ospiti iniziano a lamentare diverse criticità: malfunzionamenti, disagi e, soprattutto, l’assenza dei requisiti di agibilità in una parte dell’immobile, una dependance destinata ad aumentare la capacità ricettiva.

A seguito di queste contestazioni:

  • viene riconosciuto un rimborso agli ospiti;
  • la società decide di interrompere le prenotazioni;
  • si apre un contenzioso con il proprietario.

Da qui prende avvio una vera e propria battaglia legale: da un lato la società sostiene di essere stata danneggiata e chiede la risoluzione del contratto e il risarcimento; dall’altro il proprietario rivendica il pagamento delle somme pattuite, facendo leva sugli accordi sottoscritti.

Il primo grado si conclude con la conferma del decreto ingiuntivo a favore del proprietario. La società decide quindi di impugnare la decisione, portando la questione davanti alla Corte d’Appello.

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Il nodo centrale: immobile senza agibilità, contratto valido?

Il punto più delicato dell’intera vicenda riguarda proprio questo aspetto: la mancanza di agibilità di una parte dell’immobile rende nullo il contratto?

La società sosteneva che l’assenza dei requisiti di agibilità della dependance impedisse di utilizzare pienamente l’immobile e, di conseguenza, giustificasse sia la risoluzione del contratto sia la richiesta di risarcimento danni.

La Corte, però, ha adottato un ragionamento molto chiaro e in linea con un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato: un immobile privo di agibilità non è automaticamente non locabile. In altre parole, la mancanza di agibilità non determina, di per sé, la nullità del contratto. Ciò che conta davvero è un altro elemento: la consapevolezza delle parti.

Se chi utilizza o gestisce l’immobile:

  • è informato della situazione;
  • accetta comunque di stipulare l’accordo;

allora il contratto resta valido e produce i suoi effetti.

Ed è proprio su questo punto che si gioca l’esito della causa: la Corte ha ritenuto che la società fosse pienamente consapevole dello stato dell’immobile, anche perché si era impegnata direttamente a finanziare i lavori necessari al suo completamento.

Questo passaggio è fondamentale perché sposta completamente il baricentro della responsabilità: non conta solo il problema tecnico dell’immobile, ma la conoscenza e l’accettazione del rischio contrattuale.

Perché la società ha perso la causa

A questo punto la domanda è inevitabile: perché la società ha perso sia in primo grado che in appello?

La risposta sta tutta in un elemento centrale del processo civile: l’onere della prova.

La Corte d’Appello ha evidenziato come la società non sia riuscita a dimostrare in modo concreto:

  • l’effettivo inadempimento del proprietario;
  • la propria totale estraneità rispetto alla mancanza di agibilità;
  • il diritto a ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento richiesto.

Al contrario, dagli atti è emerso un quadro molto diverso.

In primo luogo, gli accordi firmati tra le parti erano estremamente chiari: la società si era impegnata non solo a gestire le locazioni, ma anche a contribuire economicamente ai lavori sull’immobile. Questo elemento, secondo i giudici, rende poco credibile la tesi secondo cui non fosse a conoscenza delle criticità strutturali.

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In secondo luogo, il proprietario ha dimostrato documentalmente il proprio credito, fondato su un meccanismo contrattuale preciso: un importo minimo garantito annuale, che la società avrebbe dovuto versare indipendentemente dai risultati delle locazioni.

Infine, la Corte ha sottolineato un aspetto spesso sottovalutato: le difficoltà emerse durante l’utilizzo dell’immobile (come le lamentele degli ospiti o i malfunzionamenti) non sono state ritenute sufficienti, da sole, a giustificare la risoluzione del contratto.

In sostanza, la società ha tentato di “scaricare” sul proprietario le conseguenze di un’operazione che, fin dall’inizio, comportava dei rischi evidenti. Ma quei rischi erano stati accettati contrattualmente.

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Il principio giuridico chiave: rischio condiviso e responsabilità contrattuale

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza n. 326/2026 è il principio che emerge in modo netto dalla decisione della Corte: quando le parti sono consapevoli delle criticità di un immobile, il rischio diventa condiviso .

Nel caso analizzato, non ci si trovava davanti a un semplice rapporto tra proprietario e conduttore, ma a un’operazione più complessa, con una finalità economica ben precisa. Entrambe le parti avevano costruito un accordo che prevedeva:

  • la messa a reddito dell’immobile;
  • il completamento progressivo dei lavori;
  • un ritorno economico garantito per il proprietario.

La Corte ha letto questo insieme di elementi come un vero e proprio “disegno commerciale condiviso”, nel quale i rischi non potevano essere attribuiti unilateralmente a una sola parte.

In questo contesto assume particolare rilievo un passaggio della motivazione: l’esistenza di lavori ancora da completare era incompatibile con l’idea che una delle parti potesse ignorare la mancanza di agibilità.

In altre parole, non è sufficiente invocare un problema tecnico per liberarsi dagli obblighi contrattuali, soprattutto quando:

  • quel problema era prevedibile;
  • era già noto;
  • rientrava nella logica dell’accordo sottoscritto.

Questo principio ha un impatto molto concreto: nei contratti immobiliari complessi, soprattutto nel settore turistico, la consapevolezza iniziale delle condizioni dell’immobile può essere decisiva per stabilire chi deve sopportare le conseguenze economiche.