Quando si presenta una domanda di condono edilizio, molti proprietari pensano di poter continuare a intervenire sull’immobile, soprattutto se si tratta di lavori piccoli o di manutenzione. Ma è davvero così semplice?

La sentenza n. 1800/2026 del TAR Campania chiarisce in modo molto netto la questione, partendo da un caso concreto: alcuni proprietari, con una pratica di condono ancora in corso, avevano realizzato ulteriori opere sull’immobile, tra cui un piccolo deposito sul terrazzo e altri interventi edilizi. Il Comune è intervenuto ordinando la demolizione, e da lì è nato il contenzioso.

Il Tribunale amministrativo ha colto l’occasione per ribadire un principio fondamentale in materia edilizia: durante l’attesa del condono, anche interventi apparentemente “minori” possono essere considerati abusivi.

Ma significa davvero che non si può fare nulla fino alla risposta del Comune? E quali sono i rischi concreti per chi interviene comunque?

Il caso concreto: cosa è successo

La vicenda analizzata dal TAR Campania nasce da una situazione piuttosto comune: un immobile per il quale era stata presentata una domanda di condono edilizio, ma la pratica non era ancora stata definita.

Nel frattempo, i proprietari avevano eseguito nuovi interventi sull’edificio. In particolare, durante un sopralluogo, il Comune ha accertato la realizzazione di alcune opere aggiuntive, tra cui un piccolo volume adibito a deposito sul terrazzo e altri lavori edilizi come modifiche interne e sistemazioni strutturali .

A seguito di questi accertamenti, l’amministrazione comunale ha emesso un’ordinanza di demolizione, ritenendo che tali interventi fossero abusivi perché realizzati senza titolo e, soprattutto, durante la pendenza della domanda di condono. I proprietari hanno quindi deciso di impugnare il provvedimento, sostenendo che si trattasse di opere di modesta entità e che, anche per il tempo trascorso, non fosse più giustificata una misura così drastica.

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La decisione del TAR: cosa ha stabilito il giudice

Con la sentenza n. 1800/2026, il TAR Campania ha respinto il ricorso dei proprietari, confermando la piena legittimità dell’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.

Il punto centrale della decisione è molto chiaro: quando è in corso una domanda di condono edilizio, non è possibile eseguire nuovi lavori sull’immobile senza seguire le procedure previste dalla legge. Questo vale indipendentemente dalla tipologia degli interventi, anche se si tratta di opere che, in condizioni normali, potrebbero rientrare nell’edilizia libera.

Secondo i giudici, infatti, le opere realizzate dopo la presentazione del condono devono essere considerate come una prosecuzione dell’abuso edilizio originario. Per questo motivo, risultano anch’esse abusive e possono essere colpite da demolizione .

Il TAR ribadisce inoltre che l’amministrazione comunale, in presenza di un abuso edilizio, ha l’obbligo di intervenire: non si tratta di una scelta discrezionale, ma di un atto dovuto previsto dalla normativa.

Perché anche l’edilizia libera diventa abuso

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda proprio la natura degli interventi realizzati. I proprietari sostenevano che si trattasse di opere di modesta entità, riconducibili all’edilizia libera o comunque a interventi non particolarmente rilevanti.

Il TAR, però, chiarisce un principio molto importante: non è la tipologia dell’opera a fare la differenza, ma il contesto in cui viene realizzata.

Quando un immobile è già oggetto di abuso e su di esso pende una domanda di condono, qualsiasi intervento successivo — anche se normalmente sarebbe consentito senza permessi — assume automaticamente carattere abusivo. Questo perché si inserisce in una situazione già irregolare e ne rappresenta una prosecuzione .

In altre parole, anche lavori apparentemente innocui, come modifiche interne o piccoli ampliamenti, non possono essere considerati “neutri”: diventano parte integrante dell’abuso edilizio e, come tali, soggetti alle stesse conseguenze.

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Demolizione obbligatoria: il comune non può scegliere

Un altro passaggio fondamentale della sentenza riguarda il ruolo del Comune. Spesso si pensa che l’amministrazione possa valutare caso per caso se procedere o meno con la demolizione, magari tenendo conto della gravità dell’abuso o del tempo trascorso.

In realtà, il TAR chiarisce che non è così. In presenza di un abuso edilizio, l’ordine di demolizione è un atto vincolato, cioè obbligatorio. Questo significa che il Comune non ha margini di discrezionalità: deve intervenire e ordinare la rimozione delle opere abusive.

Di conseguenza, non è nemmeno necessario fornire una motivazione particolarmente articolata sull’interesse pubblico. L’interesse è già insito nella necessità di ripristinare la legalità urbanistica violata .

Questo principio rafforza ulteriormente la posizione dell’amministrazione e rende molto più difficile contestare un’ordinanza di demolizione basata su abusi accertati.

Il tempo non sana l’abuso edilizio

Uno degli errori più comuni tra i proprietari è pensare che, con il passare degli anni, un abuso edilizio possa in qualche modo “regolarizzarsi da solo”. È una convinzione molto diffusa, ma completamente sbagliata.

Nel caso esaminato, i ricorrenti hanno cercato di far leva proprio su questo aspetto, sostenendo che il tempo trascorso avrebbe dovuto attenuare la gravità della situazione. Tuttavia, il TAR Campania è stato molto netto: in edilizia il tempo non cancella l’abuso.

Questo perché l’abuso edilizio è considerato un illecito permanente. In parole semplici, non è un’irregolarità che si esaurisce nel momento in cui viene commessa, ma continua a esistere finché l’opera non viene sanata oppure demolita. È come una “ferita aperta” dal punto di vista urbanistico: resta lì, visibile e giuridicamente rilevante, anche dopo molti anni .

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Per chi non è del settore, questo ha conseguenze molto concrete. Ad esempio:

  • il Comune può intervenire anche dopo decenni dalla realizzazione dell’abuso;
  • non esiste una sorta di “prescrizione automatica” che renda legittima l’opera;
  • non si può invocare il cosiddetto legittimo affidamento, cioè la convinzione di aver ormai “sistemato” la situazione solo perché nessuno è intervenuto per anni.

Anzi, proprio questo è il punto chiave: il fatto che l’amministrazione non sia intervenuta subito non significa che abbia rinunciato a farlo. Quando l’abuso viene accertato, l’ente ha comunque il dovere di agire.

In pratica, chi possiede un immobile con abusi edilizi deve sapere che il problema non scompare con il tempo. Rimane lì, pronto a riemergere in qualsiasi momento, con il rischio concreto di sanzioni pesanti e, nei casi più gravi, della demolizione.