Bonus Ristrutturazione 2026: guida completa a detrazioni, percentuali, limiti e novità

Il 2026 è un anno cruciale per chi sta pensando di ristrutturare casa. Le regole sono cambiate, le percentuali non sono più uguali per tutti e le nuove soglie di reddito stanno creando non poca confusione tra proprietari, inquilini e professionisti del settore.

Dopo anni di proroghe e modifiche, oggi il bonus ristrutturazioni prevede aliquote differenziate tra abitazione principale e altri immobili, limiti di spesa variabili nel tempo e nuove restrizioni per i contribuenti con redditi superiori a 75.000 euro. Inoltre, dal 2025 alcune tipologie di intervento non sono più detraibili, mentre altre mantengono condizioni agevolate solo fino al 2026.

Capire quanto si può davvero recuperare, quali lavori rientrano, come effettuare i pagamenti corretti e quali documenti conservare è diventato fondamentale per non perdere migliaia di euro.

Conviene iniziare i lavori nel 2026 oppure attendere? Chi ha diritto al 50% e chi invece scende al 36%? Cosa cambia nel 2027? E chi supera i 75.000 euro di reddito rischia di perdere tutto?

Nei prossimi paragrafi analizzeremo ogni aspetto in modo approfondito, normativo e operativo.

Cos’è il Bonus Ristrutturazione 2026 e da dove nasce

Il cosiddetto “Bonus Ristrutturazione” non è un’agevolazione nuova, ma uno strumento fiscale ormai strutturale nel nostro ordinamento. La detrazione per il recupero del patrimonio edilizio è disciplinata dall’articolo 16-bis del D.P.R. 917/1986 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), introdotta in via permanente dopo anni di proroghe.

Nel tempo, però, le percentuali di detrazione e i limiti di spesa sono stati più volte modificati. Le ultime novità rilevanti sono state introdotte:

• dalla Legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024), che ha modificato l’articolo 16-bis del TUIR e introdotto il nuovo articolo 16-ter, con limiti per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro;
• dalla Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199/2025), che ha prorogato al 2026 le detrazioni maggiorate previste per l’abitazione principale.

Nel 2026, quindi, la detrazione non è uguale per tutti. L’aliquota dipende da:

• anno di sostenimento della spesa
• tipologia di immobile
• utilizzo dell’immobile (abitazione principale o meno)
• titolarità del diritto reale
• reddito complessivo del contribuente

È una detrazione Irpef, quindi si recupera in dichiarazione dei redditi, suddivisa in dieci quote annuali di pari importo.

Facciamo un esempio concreto: Se nel 2026 sostieni 40.000 euro di spesa e hai diritto al 50%, potrai detrarre 20.000 euro, divisi in 10 rate da 2.000 euro l’anno.

Se invece rientri nell’aliquota del 36%, il recupero scende a 14.400 euro, cioè 1.440 euro all’anno per 10 anni.

Capisci bene che la differenza può essere significativa.

Ma chi ha diritto davvero al 50% nel 2026? E chi invece deve accontentarsi del 36%?

Percentuali bonus ristrutturazione 2026: quando spetta il 50% e quando il 36%?

Nel 2026 il Bonus Ristrutturazione non prevede più un’aliquota unica per tutti. La percentuale di detrazione cambia in base a due elementi chiave:

• l’immobile è o non è abitazione principale;
• chi sostiene la spesa è proprietario oppure semplice detentore.

Capire questa distinzione è fondamentale, perché può determinare una differenza anche di migliaia di euro nel recupero fiscale.

Quando spetta il 50% nel 2026?

Nel 2026 la detrazione del 50% (su un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare) spetta solo in presenza di condizioni precise.

L’aliquota maggiorata è riconosciuta quando:

• l’intervento riguarda l’abitazione principale;
• la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
• l’immobile risulta adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Cosa significa in concreto?

Se ristrutturi la casa in cui vivi abitualmente e sei proprietario, nel 2026 puoi ancora recuperare il 50% delle spese sostenute, suddivise in dieci rate annuali.

Ma cosa succede se l’immobile non è ancora abitazione principale all’inizio dei lavori? La detrazione al 50% spetta comunque, a condizione che l’immobile venga destinato ad abitazione principale al termine degli interventi.

Quando si applica invece il 36%?

In tutti gli altri casi l’aliquota scende al 36%, sempre con limite massimo di 96.000 euro.

Rientrano nel 36%:

• seconde case;
• immobili locati;
• interventi pagati da inquilini o comodatari;
• spese sostenute da familiari conviventi;
• situazioni in cui manca uno dei requisiti richiesti per l’aliquota maggiorata.

Molti contribuenti nel 2026 danno per scontato il 50%, ma non è più così automatico come in passato.

Chi vive in affitto può ottenere il 50%? No, anche se l’immobile è abitazione principale, l’inquilino potrà beneficiare solo del 36%, perché non è titolare di un diritto reale sull’immobile.

Cosa cambia dal 2027?

Il 2026 rappresenta di fatto l’ultimo anno con aliquota piena al 50% per l’abitazione principale.

Dal 2027 le percentuali si riducono:

• 36% per abitazione principale (proprietario o titolare di diritto reale);
• 30% negli altri casi.

Dal 2028 in poi il quadro sarà ancora meno favorevole, con riduzione del tetto di spesa a 48.000 euro.

Conviene quindi anticipare i lavori al 2026? Per chi rientra nei requisiti del 50%, la risposta nella maggior parte dei casi è sì.

Ma attenzione: anche chi ha diritto al 50% potrebbe non recuperare l’intero importo teorico.

Dal 2025 è entrato in vigore un ulteriore limite per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

Limite per redditi superiori a 75.000 euro: come funziona davvero il nuovo plafond 2026

Dal 2025 è entrato in vigore un meccanismo che cambia radicalmente il modo in cui si calcolano le detrazioni per chi ha redditi elevati.

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto l’articolo 16-ter del TUIR, che prevede un limite massimo complessivo agli oneri detraibili per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro.

Questo significa che, anche se hai diritto al 50%, potresti non riuscire a recuperare l’intera detrazione teorica.

Ma come funziona concretamente questo limite?

Come si calcola il nuovo tetto massimo detraibile?

Il sistema si basa su due elementi:

1. Un importo base, che varia in base al reddito.
2. Un coefficiente, che dipende dal numero di figli fiscalmente a carico.

Vediamo la tabella riassuntiva.

Importo base in base al reddito

Reddito complessivo	Importo base massimo detraibile
Oltre 75.000 € e fino a 100.000 €	14.000 €
Oltre 100.000 €	8.000 €

Coefficiente in base ai figli a carico

Situazione familiare	Coefficiente
Nessun figlio a carico	0,50
1 figlio a carico	0,70
2 figli a carico	0,85
Più di 2 figli o almeno un figlio con disabilità	1,00

Il calcolo finale si ottiene moltiplicando:

Importo base × coefficiente

Il risultato rappresenta il limite massimo complessivo di oneri detraibili nell’anno.

Esempio pratico

Reddito: 90.000 euro Figli a carico: nessuno

Calcolo:

14.000 € × 0,50 = 7.000 €

Questo significa che nel 2026 il contribuente potrà detrarre complessivamente solo 7.000 euro di oneri (tra cui rientrano anche le rate del bonus ristrutturazione).

Ed è qui che nasce l’equivoco più frequente.

Il limite si applica all’intera spesa o alla singola rata?

Il plafond riguarda la rata annuale, non l’intera spesa.

Facciamo un esempio concreto.

Spesa di ristrutturazione nel 2026: 40.000 euro Aliquota spettante: 50% Detrazione totale: 20.000 euro Quota annuale: 2.000 euro per 10 anni

Se il plafond calcolato è 7.000 euro, la rata di 2.000 euro rientra nel limite. Ma se nello stesso anno il contribuente ha anche altre detrazioni (interessi mutuo, altre spese edilizie, ecc.), il totale potrebbe superare il tetto massimo e quindi parte delle detrazioni andrebbe persa.

Quali spese sono escluse dal limite?

Non rientrano nel plafond:

• spese sanitarie;
• investimenti in start-up innovative;
• investimenti in PMI innovative;
• rate residue di bonus edilizi pagati fino al 31 dicembre 2024.

Tutto il resto, invece, viene conteggiato.

Conviene quindi pianificare le spese su più anni? Per chi supera i 75.000 euro di reddito, la programmazione fiscale diventa fondamentale.

Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione 2026?

Una delle domande più frequenti è: quali interventi sono davvero detraibili?

Non tutti i lavori in casa danno diritto al bonus. La normativa fa riferimento all’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che distingue le diverse categorie di intervento.

È fondamentale capire questa classificazione, perché determina l’accesso o meno alla detrazione.

Manutenzione ordinaria: quando è detraibile?

Gli interventi di manutenzione ordinaria comprendono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o degli impianti esistenti.

Esempi tipici:

• tinteggiatura interna;
• sostituzione pavimenti;
• sostituzione sanitari senza modifiche impiantistiche;
• riparazione impianto idraulico;
• sostituzione infissi senza variazione di materiale o tipologia.

Ma attenzione: la manutenzione ordinaria è detraibile solo se effettuata sulle parti comuni condominiali.

Se rifai il bagno nella tua abitazione senza modifiche strutturali o impiantistiche rilevanti, non rientra nella detrazione come manutenzione ordinaria.

È uno degli errori più comuni.

Manutenzione straordinaria: cosa comprende?

Qui si apre il vero ambito operativo del bonus.

Rientrano nella manutenzione straordinaria le opere che comportano modifiche anche strutturali, purché non alterino la volumetria complessiva e non cambino la destinazione d’uso.

Esempi:

• rifacimento completo del bagno con modifica impianti;
• sostituzione infissi con cambio materiale;
• installazione ascensori;
• realizzazione o adeguamento servizi igienici;
• frazionamento o accorpamento unità immobiliari (senza aumento volumetrico);
• realizzazione di recinzioni o muri di cinta.

La manutenzione straordinaria è detraibile sia sulle singole abitazioni sia sulle parti comuni.

Se stai rifacendo completamente cucina e bagno con adeguamento degli impianti, rientri nel bonus? Sì, perché l’intervento assume carattere di manutenzione straordinaria.

Restauro e risanamento conservativo

Si tratta di interventi finalizzati a conservare l’immobile, rispettandone elementi strutturali e tipologici.

Rientrano in questa categoria:

• consolidamento strutturale;
• ripristino elementi architettonici;
• adeguamento funzionale senza alterazioni sostanziali.

Sono tipici interventi su immobili storici o di pregio, ma non solo.

Ristrutturazione edilizia: quando si può parlare davvero di ristrutturazione?

La ristrutturazione edilizia comprende interventi che trasformano l’edificio in tutto o in parte.

Esempi classici:

• demolizione e ricostruzione con stessa volumetria;
• modifica della facciata;
• trasformazione soffitta in mansarda;
• realizzazione balcone;
• apertura nuove finestre o porte;
• costruzione servizi igienici in ampliamento.

Attenzione però: se c’è aumento di volumetria non consentito dagli strumenti urbanistici, si può configurare una “nuova costruzione” e in quel caso la detrazione non spetta per la parte ampliata.

Questa distinzione è fondamentale nei casi di demolizione e ricostruzione.

Altri interventi ammessi

Oltre alle categorie edilizie classiche, la detrazione spetta anche per:

• eliminazione barriere architettoniche;
• interventi antisismici;
• installazione impianti fotovoltaici;
• prevenzione atti illeciti (porte blindate, grate, antifurti);
• cablatura edifici;
• bonifica amianto;
• messa a norma impianti;
• opere per prevenzione infortuni domestici;
• installazione generatori di emergenza a gas di ultima generazione.

Dal 2025 non sono invece più detraibili le spese per sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Se sostituisci una vecchia caldaia a condensazione nel 2026 puoi detrarre? No, se si tratta di caldaia alimentata esclusivamente a combustibili fossili.

Tabella riepilogativa: quali interventi sono detraibili nel 2026?

Di seguito trovi una sintesi operativa con indicazione immediata “SÌ / NO” per capire se l’intervento rientra nel Bonus Ristrutturazione 2026.

Intervento	Singola abitazione	Parti comuni condominiali	Detraibile nel 2026?	Note importanti
Tinteggiatura interna	❌	✅	Solo su parti comuni	Manutenzione ordinaria
Sostituzione pavimenti senza modifiche impianti	❌	✅	Solo su parti comuni	Ordinaria
Rifacimento bagno con modifica impianti	✅	✅	✅	Manutenzione straordinaria
Sostituzione infissi stesso materiale	❌	✅	Solo su parti comuni	Ordinaria
Sostituzione infissi con cambio materiale	✅	✅	✅	Straordinaria
Installazione ascensore	✅	✅	✅	Anche per abbattimento barriere
Demolizione e ricostruzione stessa volumetria	✅	—	✅	Se non è nuova costruzione
Ampliamento volumetrico	Parziale	—	Solo parte esistente	L’ampliamento non è detraibile
Installazione impianto fotovoltaico	✅	✅	✅	Per uso domestico
Sostituzione caldaia a combustibili fossili	❌	❌	❌	Non più ammessa dal 2025
Pompa di calore o sistema ibrido	✅	✅	✅	Ancora agevolabile
Porta blindata	✅	✅	✅	Prevenzione atti illeciti
Grate di sicurezza	✅	✅	✅	Sicurezza
Sistema antifurto	✅	✅	✅	Solo interventi sull’immobile
Bonifica amianto	✅	✅	✅	Anche senza ristrutturazione
Messa a norma impianti	✅	✅	✅	Con dichiarazione di conformità
Acquisto elettrodomestici con sicurezza	❌	❌	❌	Non è intervento edilizio
Sostituzione tubo gas difettoso	✅	✅	✅	Prevenzione infortuni

Chi può beneficiare del bonus ristrutturazione 2026?

Una delle domande più frequenti è: chi può detrarre le spese di ristrutturazione?

Non solo i proprietari. La normativa è più ampia, ma anche più articolata di quanto si pensi.

Possono beneficiare della detrazione tutti i contribuenti soggetti a IRPEF, residenti o non residenti in Italia, che sostengono la spesa e sono intestatari di fatture e bonifici.

Ma vediamo nel dettaglio.

Possono detrarre solo i proprietari?

No. Possono beneficiare del bonus:

• proprietari;
• nudi proprietari;
• titolari di usufrutto;
• titolari di diritto di uso, abitazione o superficie.

In tutti questi casi si parla di diritti reali sull’immobile, requisito fondamentale per accedere – nel 2026 – anche all’aliquota maggiorata del 50% per abitazione principale.

Chi è proprietario della casa in cui vive può quindi ottenere il 50%, se ricorrono i requisiti già analizzati.

L’inquilino può detrarre le spese?

Sì, ma con una precisazione importante.

Il locatario (inquilino) o il comodatario può detrarre le spese sostenute, a condizione che:

• abbia il consenso del proprietario;
• sostenga effettivamente la spesa;
• le fatture e i bonifici siano intestati a lui.

Tuttavia, nel 2026 l’inquilino potrà beneficiare solo dell’aliquota del 36%, anche se l’immobile è la sua abitazione principale, perché non è titolare di un diritto reale.

Questa distinzione è spesso poco conosciuta e genera errori nelle pianificazioni fiscali.

I familiari conviventi possono usufruire della detrazione?

Sì. Il bonus spetta anche al familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile, purché:

• la convivenza esista già all’inizio dei lavori;
• il familiare sostenga la spesa;
• fatture e bonifici siano intestati a lui.

Rientrano tra i familiari:

• coniuge;
• parenti entro il terzo grado;
• affini entro il secondo grado;
• convivente di fatto (ai sensi della legge n. 76/2016).

Anche in questo caso, però, l’aliquota nel 2026 sarà del 36%, non del 50%, perché manca il diritto reale.

Le imprese individuali possono detrarre?

Sì, ma solo per immobili che non siano beni strumentali o beni merce.

Un imprenditore individuale può detrarre le spese di ristrutturazione relative a immobili non direttamente utilizzati come strumentali all’attività.

E nel caso di più comproprietari?

Se un immobile è in comproprietà:

• ciascun comproprietario può detrarre in proporzione alla spesa effettivamente sostenuta;
• se fattura e bonifico sono intestati a uno solo, è necessario indicare in fattura la percentuale di spesa sostenuta dall’altro soggetto.

Chi paga deve poter dimostrare il reale sostenimento della spesa.

Un altro caso molto frequente riguarda il futuro acquirente:

chi firma un compromesso può detrarre prima del rogito?

Sì, ma solo se:

• è stato immesso nel possesso dell’immobile;
• sostiene le spese;
• il compromesso è regolarmente registrato.

Questo aspetto è molto utile nei casi di acquisto con ristrutturazione anticipata.

Bonifico parlante 2026: come pagare correttamente per non perdere la detrazione

Per poter usufruire del Bonus Ristrutturazione 2026, il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico bancario o postale “parlante”.

Non è un dettaglio burocratico: è un requisito essenziale.

Se il pagamento non viene eseguito correttamente, la detrazione può essere negata.

Cos’è il bonifico parlante?

È un bonifico speciale, predisposto dagli istituti bancari e postali, che contiene informazioni obbligatorie necessarie all’Agenzia delle Entrate per tracciare l’operazione.

Non basta un bonifico ordinario.

Approfondisci: Cos’è e come si compila il bonifico parlante? Istruzioni per i vari Bonus

Cosa deve contenere il bonifico per ristrutturazione?

Nel bonifico devono risultare chiaramente:

• la causale del versamento con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
• il codice fiscale del soggetto che beneficia della detrazione;
• il codice fiscale o la partita IVA dell’impresa che riceve il pagamento.

Molti istituti hanno già una funzione preimpostata denominata “Bonifico per ristrutturazioni edilizie”.

Quando si considera sostenuta la spesa?

Vale il principio di cassa.

La spesa si considera sostenuta nel momento in cui viene disposto il bonifico, non quando viene addebitato sul conto.

Questa distinzione può essere determinante a fine anno.

Se fai il bonifico il 30 dicembre 2026, anche se l’addebito avviene il 2 gennaio 2027, la spesa rientra nel 2026.

Cosa succede se si sbaglia il bonifico?

Dipende dall’errore.

Se mancano dati tali da impedire alla banca di applicare la ritenuta d’acconto (attualmente pari all’11%), la detrazione può essere compromessa.

Le soluzioni possibili sono:

• ripetere il bonifico in modo corretto;
• oppure ottenere una dichiarazione sostitutiva dell’impresa che attesti che i corrispettivi sono stati contabilizzati correttamente.

Ma non sempre è semplice.

È sempre meglio evitare l’errore in partenza.

Approfondisci: Bonus Ristrutturazione: un errore nel bonifico non sempre lo compromette

Si possono usare carte o assegni?

No. Pagamenti in contanti, con assegni o carta di credito non danno diritto alla detrazione (salvo alcune spese verso enti pubblici, come oneri di urbanizzazione, che seguono regole diverse).

E se pago tramite finanziamento?

È possibile detrarre anche in caso di finanziamento, ma solo se:

• la finanziaria paga l’impresa tramite bonifico parlante;
• il contribuente è in possesso della ricevuta del bonifico effettuato dalla finanziaria.

L’anno di detrazione resta quello in cui viene eseguito il bonifico.

Approfondisci: Bonus mobili ed elettrodomestici: come funziona il pagamento con finanziaria

Bonus ristrutturazione e lavori in condominio: come funziona la detrazione nel 2026

Quando gli interventi riguardano le parti comuni di un edificio residenziale, le regole cambiano rispetto ai lavori effettuati sulla singola abitazione.

Chi può detrarre? Quando matura il diritto alla detrazione? Serve sempre l’amministratore?

Vediamolo nel dettaglio.

Cosa si intende per parti comuni?

Per parti comuni si intendono quelle individuate dall’articolo 1117 del Codice Civile, tra cui:

• tetto e lastrico solare;
• facciate;
• scale;
• fondazioni e muri maestri;
• cortili;
• impianti comuni (idrici, elettrici, fognari, ascensori).

La detrazione spetta per interventi di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

A differenza delle singole unità immobiliari, nei condomini è detraibile anche la manutenzione ordinaria.

Quando spetta la detrazione al singolo condomino?

Il diritto alla detrazione nasce nell’anno in cui il condominio effettua il bonifico all’impresa.

Non conta quando il singolo condomino versa la quota, ma quando il pagamento viene effettuato dall’amministratore.

Il condomino può detrarre:

• solo la quota millesimale di sua competenza;
• a condizione che abbia effettivamente versato la propria quota entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore rilascia una certificazione con:

• importo complessivo delle spese;
• quota imputabile al singolo condomino;
• attestazione dell’avvenuto pagamento.

Cosa succede nel “condominio minimo”?

Si parla di condominio minimo quando l’edificio è composto da non più di otto condomini e non è obbligatoria la nomina dell’amministratore.

In questo caso:

• è comunque necessario effettuare il pagamento con bonifico parlante;
• se non esiste un codice fiscale del condominio, va indicato il codice fiscale del condomino che effettua il bonifico;
• le fatture possono essere intestate al condomino che gestisce il pagamento.

In caso di controlli, sarà necessario dimostrare che l’intervento riguarda parti comuni dell’edificio.

E se l’edificio appartiene a un unico proprietario?

Un caso molto frequente riguarda l’edificio composto da più unità immobiliari, ma interamente posseduto da un solo proprietario.

Anche in questo caso si possono applicare le regole previste per i lavori sulle parti comuni, purché:

• le unità siano distintamente accatastate;
• esistano parti comuni tra le unità.

Questo permette di beneficiare della detrazione come se si trattasse di un condominio.

Aliquota 50% o 36% nei lavori condominiali?

Nel 2026, anche per i lavori condominiali, l’aliquota del 50% spetta solo se:

• il condomino è proprietario o titolare di diritto reale;
• l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale.

Negli altri casi si applica il 36%.

Quindi, anche nei condomini, la distinzione tra abitazione principale e seconda casa resta determinante.

Quali spese accessorie sono detraibili oltre ai lavori?

Il Bonus Ristrutturazione 2026 non riguarda esclusivamente le opere murarie o impiantistiche. La normativa consente di portare in detrazione anche una serie di costi strettamente collegati agli interventi edilizi.

Capire quali sono queste spese può fare una grande differenza sull’importo recuperabile.

Sono detraibili le spese di progettazione?

Sì. Rientrano tra le spese ammesse:

• compensi per architetti, ingegneri, geometri;
• progettazione;
• direzione lavori;
• coordinamento sicurezza;
• relazioni tecniche;
• perizie e sopralluoghi.

Se per ristrutturare casa hai pagato 5.000 euro di progettazione e 40.000 euro di lavori, la detrazione si calcola su 45.000 euro complessivi.

L’iva è detraibile?

Sì. L’IVA pagata sulle fatture rientra tra le spese agevolabili, perché costituisce un costo effettivamente sostenuto dal contribuente.

Lo stesso vale per:

• imposta di bollo;
• diritti pagati per concessioni edilizie;
• costi per CILA, SCIA o permesso di costruire.

Gli oneri di urbanizzazione sono inclusi?

Sì. Gli oneri di urbanizzazione e gli altri costi amministrativi legati al rilascio dei titoli abilitativi sono detraibili.

In questo caso, il pagamento può essere effettuato con modalità obbligate verso la Pubblica Amministrazione, senza necessità di bonifico parlante.

Le spese per l’acquisto dei materiali sono detraibili?

Sì, anche se i lavori vengono eseguiti in proprio.

Se il contribuente realizza direttamente alcuni interventi, può detrarre le spese per l’acquisto dei materiali, ma non il valore del proprio lavoro.

Il compenso dell’amministratore di condominio è detraibile?

Qui occorre distinguere.

Il compenso ordinario dell’amministratore non è detraibile, perché rientra nelle spese generali di gestione.

Se però l’amministratore assume formalmente il ruolo di responsabile dei lavori, il compenso relativo a quell’incarico può essere portato in detrazione.

Cosa non è detraibile?

Non sono detraibili:

• spese di trasloco;
• custodia mobili durante i lavori;
• compensi non direttamente collegati agli interventi;
• acquisto di elettrodomestici (salvo eventuale bonus mobili, che è distinto);
• acquisto di strumenti non integrati nell’immobile.

Molti contribuenti confondono il Bonus Ristrutturazione con altre agevolazioni, ma ogni incentivo ha regole autonome.

Trasferimento della detrazione: cosa succede in caso di vendita, successione o decesso?

Il Bonus Ristrutturazione viene recuperato in 10 rate annuali.

Ma cosa succede se l’immobile viene venduto prima che siano trascorsi i dieci anni? E se il contribuente muore? Le rate residue si perdono?

La risposta dipende dalla situazione.

Cosa succede se vendo l’immobile prima dei 10 anni?

In caso di vendita dell’immobile, le rate residue della detrazione si trasferiscono automaticamente all’acquirente.

Questo è il principio generale.

Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente nell’atto di compravendita.

È possibile infatti stabilire che:

• le rate residue restino al venditore;
• oppure vengano trasferite all’acquirente.

Se nell’atto non viene specificato nulla, il beneficio passa all’acquirente.

Esempio pratico:

Hai ristrutturato nel 2026 e stai usufruendo della detrazione. Nel 2029 vendi casa.

Se non scrivi nulla nel rogito, le rate residue dal 2029 in avanti spettano al nuovo proprietario.

Questo aspetto è fondamentale in fase di trattativa immobiliare.

E in caso di donazione?

In caso di donazione dell’immobile, la detrazione residua non si trasferisce automaticamente al donatario.

Rimane in capo al donante, salvo diversa interpretazione in casi particolari legati alla cessazione del possesso.

È una differenza importante rispetto alla compravendita.

Cosa succede in caso di decesso del beneficiario?

In caso di morte del contribuente, la detrazione residua si trasferisce agli eredi, ma solo a una condizione:

l’erede deve conservare la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Se l’immobile viene affittato o non viene utilizzato direttamente dall’erede, la detrazione non può essere fruita.

Se ci sono più eredi, la detrazione si divide in parti uguali tra coloro che possiedono e detengono l’immobile.

E se l’immobile è in comproprietà?

Nel caso di più comproprietari:

• ciascuno detrae la quota di spesa sostenuta;
• in caso di vendita della propria quota, il trasferimento delle rate residue segue la stessa regola prevista per la vendita dell’intero immobile.

Bonus ristrutturazione 2026 e altri incentivi: quando si possono combinare davvero

Quando si affronta una ristrutturazione importante, raramente si realizza un solo intervento. Rifare un appartamento può significare intervenire sugli impianti, migliorare l’efficienza energetica, mettere in sicurezza la struttura, sostituire infissi e magari acquistare anche nuovi arredi. È proprio in questi casi che nasce il dubbio: si possono utilizzare più bonus contemporaneamente?

Il principio generale è semplice ma spesso frainteso: non è possibile applicare due detrazioni sulla stessa identica spesa. Se un intervento rientra sia nel Bonus Ristrutturazione sia nell’Ecobonus, il contribuente deve scegliere quale agevolazione utilizzare per quella specifica fattura.

Prendiamo il caso della sostituzione degli infissi. Se i nuovi serramenti rispettano i requisiti di trasmittanza previsti dalla normativa energetica, l’intervento può rientrare nell’Ecobonus.

Tuttavia, lo stesso intervento è potenzialmente inquadrabile anche come manutenzione straordinaria ai fini del Bonus Ristrutturazione. La spesa, però, non può essere “sdoppiata”: occorre optare per una sola detrazione.

Approfondisci: Bonus infissi 2026: come funziona e perché conviene approfittarne

La situazione cambia quando nello stesso immobile vengono realizzati interventi differenti e autonomi tra loro. Se, ad esempio, si esegue un consolidamento strutturale antisismico e, contestualmente, si procede al rifacimento completo del bagno, le due spese possono essere trattate separatamente. La parte strutturale seguirà le regole del Sismabonus, mentre il rifacimento degli impianti potrà rientrare nel Bonus Ristrutturazione.

La condizione imprescindibile è che le spese siano chiaramente distinte in fattura e correttamente documentate.

Un discorso analogo vale per il Bonus Mobili. Quest’ultimo non si sovrappone al Bonus Ristrutturazione, ma ne è collegato. La detrazione per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici è infatti riconosciuta solo se esiste un intervento edilizio che dà diritto al bonus ristrutturazione.

In altre parole, non si può accedere al Bonus Mobili in assenza di lavori agevolati. Tuttavia, il plafond per i mobili è autonomo rispetto al tetto dei 96.000 euro previsto per le opere edilizie.

Particolarmente interessante è il caso degli immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali. In queste situazioni la normativa consente una forma di cumulabilità più articolata: è possibile beneficiare della detrazione per recupero edilizio e, allo stesso tempo, della detrazione del 19% prevista per gli immobili sottoposti a vincolo. La seconda, però, si applica sulla metà della spesa quando si cumula con il bonus ristrutturazione. Si tratta di un meccanismo tecnico che richiede attenzione, ma che può risultare fiscalmente molto vantaggioso.

In definitiva, la parola chiave è pianificazione. Una ristrutturazione importante andrebbe sempre analizzata nel suo complesso prima di iniziare i lavori, valutando quale combinazione di incentivi consenta il miglior recupero fiscale possibile. Una scelta errata, fatta magari in modo superficiale al momento della fatturazione, può comportare la perdita di una parte significativa del beneficio.

Come indicare il bonus ristrutturazione nel 730/2026 e nel modello redditi

Arrivare correttamente alla dichiarazione dei redditi è il momento decisivo. È qui che il Bonus Ristrutturazione si trasforma concretamente in recupero fiscale.

La detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio è una detrazione IRPEF e viene ripartita in dieci rate annuali di pari importo. Questo significa che ogni anno, per dieci anni consecutivi, il contribuente deve indicare in dichiarazione la quota di competenza.

Nel modello 730/2026 (redditi 2025), così come nel Modello Redditi Persone Fisiche, le spese per ristrutturazione vanno riportate nel quadro dedicato agli oneri detraibili relativi agli interventi edilizi. Non si indica l’intero importo speso nell’anno, ma esclusivamente la rata annuale spettante.

Se, ad esempio, nel 2026 hai sostenuto una spesa di 30.000 euro con aliquota al 50%, la detrazione complessiva sarà di 15.000 euro. In dichiarazione non si inseriscono 30.000 euro né 15.000 euro, ma la singola quota annuale, cioè 1.500 euro.

Un errore frequente consiste proprio nel riportare l’intera spesa anziché la rata. Questo può generare scarti nei controlli automatizzati o richieste di chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Un altro elemento fondamentale è l’indicazione dei dati catastali dell’immobile. Nella dichiarazione devono essere riportati gli estremi identificativi dell’unità immobiliare oggetto degli interventi. Se i lavori sono stati effettuati da un detentore (ad esempio un inquilino), occorre indicare anche gli estremi di registrazione del contratto che legittima la detenzione.

Per gli interventi su parti comuni condominiali, il singolo contribuente non deve indicare i dati catastali dell’intero edificio, ma si basa sulla certificazione rilasciata dall’amministratore. In questo caso è fondamentale conservare la documentazione attestante la quota imputabile e l’effettivo versamento.

Un aspetto delicato riguarda il nuovo limite per redditi superiori a 75.000 euro. In fase di dichiarazione, il software dell’Agenzia applica automaticamente il plafond previsto dall’articolo 16-ter del TUIR, ma è comunque opportuno verificare che il totale delle detrazioni non superi il tetto massimo consentito. In presenza di più oneri detraibili, il rischio di perdere parte della detrazione è concreto.

La documentazione deve essere conservata per eventuali controlli. Questo significa tenere a disposizione:

• fatture intestate correttamente;
• ricevute dei bonifici parlanti;
• titoli abilitativi edilizi (CILA, SCIA, permesso di costruire, se richiesti);
• dichiarazioni di conformità degli impianti;
• certificazioni dell’amministratore di condominio, se si tratta di parti comuni.

Non è necessario allegare questi documenti alla dichiarazione, ma devono essere esibiti in caso di controllo formale.

Infine, è importante ricordare che la detrazione spetta solo fino a concorrenza dell’imposta dovuta. Se l’IRPEF è insufficiente, la parte eccedente della rata annuale non può essere recuperata né riportata agli anni successivi.

È proprio per questo che la pianificazione fiscale assume un ruolo centrale, soprattutto nei casi di redditi variabili o contribuenti prossimi alla pensione.

Abitazione principale e aliquota 50% nel 2026: requisiti, condizioni e casi particolari

Nel 2026 il vero spartiacque tra il 50% e il 36% è rappresentato dall’abitazione principale.

Non basta essere proprietari, non basta ristrutturare un immobile residenziale: per ottenere l’aliquota maggiorata occorre rispettare condizioni precise.

La normativa richiede due elementi congiunti:

• il contribuente deve essere titolare di un diritto di proprietà (o altro diritto reale di godimento);
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.

L’assenza anche di uno solo di questi requisiti fa scendere automaticamente la detrazione al 36%.

Cosa si intende per abitazione principale?

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare nella quale il contribuente – o i suoi familiari – dimorano abitualmente.

Il concetto non coincide necessariamente con la sola residenza anagrafica, ma con la dimora abituale effettiva.

Questo significa che:

• la casa deve essere il centro della vita personale e familiare;
• deve esserci un utilizzo stabile e continuativo.

Se si possiedono due immobili, uno dove si vive personalmente e uno dove vive un familiare, ai fini dell’aliquota maggiorata rileva l’immobile dove dimora il titolare del diritto reale.

Se l’immobile non è abitazione principale all’inizio dei lavori?

Questo è uno dei casi più frequenti.

Può accadere che il contribuente acquisti un immobile da ristrutturare prima di trasferirvi la residenza.

In questa situazione l’aliquota del 50% spetta comunque, ma a una condizione fondamentale: l’immobile deve diventare abitazione principale al termine dei lavori.

La verifica quindi non si cristallizza esclusivamente all’inizio dell’intervento, ma richiede una destinazione effettiva al momento della conclusione.

Cosa accade se negli anni successivi cambia la destinazione?

Una volta maturato il diritto all’aliquota maggiorata, il contribuente può continuare a beneficiare del 50% anche se negli anni successivi l’immobile non è più abitazione principale.

Questo principio tutela chi, ad esempio, dopo alcuni anni si trasferisce altrove o concede in locazione l’immobile.

Il diritto non viene revocato retroattivamente.

Le pertinenze seguono la stessa regola?

Sì. Se gli interventi riguardano pertinenze (come box o cantine) già vincolate all’abitazione principale, l’aliquota maggiorata si applica anche a queste.

È però necessario che il vincolo pertinenziale sia già esistente e formalmente riconosciuto.

E nei lavori condominiali?

Nei lavori sulle parti comuni, la maggiorazione al 50% si applica alla quota del singolo condomino solo se:

• egli è proprietario o titolare di diritto reale;
• l’unità immobiliare è destinata ad abitazione principale.

Anche qui il requisito va verificato con riferimento alla posizione del singolo contribuente, non dell’intero condominio.

Controlli dell’agenzia delle entrate e documentazione da conservare

Ottenere il Bonus Ristrutturazione non significa essere automaticamente al riparo da verifiche. L’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli formali anche a distanza di anni, e la mancanza di documentazione adeguata può comportare la perdita della detrazione, con recupero dell’imposta e applicazione di sanzioni.

Per questo motivo la gestione documentale è tanto importante quanto il rispetto dei requisiti sostanziali.

Quali documenti devono essere conservati?

Il contribuente deve poter dimostrare tre elementi fondamentali:

1. la legittimità dell’intervento edilizio;
2. il corretto pagamento delle spese;
3. il diritto soggettivo alla detrazione.

Sul piano pratico, è necessario conservare:

• le fatture intestate al soggetto che beneficia della detrazione;
• le ricevute dei bonifici parlanti;
• i titoli abilitativi (CILA, SCIA, permesso di costruire), quando richiesti;
• le dichiarazioni di conformità degli impianti;
• le ricevute di pagamento degli oneri di urbanizzazione;
• eventuale consenso del proprietario, nel caso di interventi effettuati da detentori;
• certificazione dell’amministratore per lavori condominiali.

In caso di lavori che non richiedono titolo abilitativo, è opportuno conservare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che indichi la data di inizio lavori e la tipologia di intervento.

Come si dimostra l’abitazione principale?

Poiché nel 2026 l’aliquota del 50% dipende dalla destinazione dell’immobile ad abitazione principale, è fondamentale poter dimostrare la dimora abituale.

Gli elementi che normalmente rilevano sono:

• residenza anagrafica;
• utenze domestiche attive;
• stato di famiglia;
• eventuali contratti di fornitura.

Non esiste un unico documento “magico”: la valutazione avviene complessivamente, sulla base degli elementi oggettivi.

Cosa succede in caso di errore formale?

Non tutti gli errori hanno lo stesso peso.

Se, ad esempio, nel bonifico è stato indicato un riferimento normativo errato ma la ritenuta è stata correttamente applicata e la tracciabilità è garantita, la detrazione può comunque essere riconosciuta.

Diverso è il caso in cui manchino elementi essenziali tali da impedire alla banca di operare la ritenuta. In queste situazioni l’Agenzia potrebbe contestare il diritto al beneficio.

La giurisprudenza e la prassi hanno negli anni adottato un orientamento sostanzialistico, ma questo non significa che si possa sottovalutare la precisione formale.

Per quanto tempo vanno conservati i documenti?

La documentazione deve essere conservata fino alla scadenza dei termini di accertamento, che possono estendersi per diversi anni dall’ultima rata fruita.

Considerando che la detrazione si spalma su dieci anni, il periodo complessivo di conservazione può diventare molto lungo. È prudente archiviare tutta la documentazione fino alla completa decadenza dei termini di controllo.