Nei condomìni italiani una delle domande che genera più discussioni, assemblee infuocate e – spesso – cause legali è sempre la stessa: chi deve contribuire alle spese dell’ascensore? La questione diventa ancora più delicata quando si parla di negozi o locali al piano terra, magari con ingresso indipendente dalla strada e senza un utilizzo quotidiano dell’impianto.

È davvero corretto escludere alcuni condòmini dal pagamento? Basta una tabella millesimale per non pagare nulla? E cosa succede quando l’ascensore non viene semplicemente riparato, ma sostituito integralmente?

Su questi interrogativi è intervenuta una recente e importante pronuncia della Corte di Cassazione, che ha fatto chiarezza su un tema molto sentito da amministratori, proprietari e professionisti del settore.

Il caso: la sostituzione degli ascensori e la delibera contestata

La vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione nasce all’interno di un complesso condominiale nel quale l’assemblea aveva deliberato la sostituzione degli ascensori già esistenti, ritenuti non più adeguati. Contestualmente, era stato approvato anche il criterio di ripartizione delle spese, facendo riferimento a una specifica tabella millesimale prevista dal regolamento condominiale.

Secondo tale criterio, i costi dell’intervento sarebbero stati sostenuti solo dai proprietari delle unità abitative situate ai piani superiori, escludendo completamente i locali commerciali e alcuni vani posti al piano terra.

La scelta si fondava sull’idea che questi ultimi non traessero un’utilità concreta dall’ascensore, in quanto dotati di accesso diretto dalla strada.

Alcuni condòmini hanno però contestato la decisione, sostenendo che la delibera violasse i criteri legali di ripartizione delle spese e che l’esclusione totale di alcuni proprietari non fosse supportata da una chiara previsione contrattuale. Da qui è iniziato un lungo contenzioso, arrivato fino al giudizio di legittimità.

Manutenzione o sostituzione dell’ascensore: perché la differenza è decisiva

Uno degli aspetti centrali affrontati dalla Corte riguarda la distinzione tra manutenzione dell’ascensore e sua sostituzione. Non si tratta di una sfumatura tecnica, ma di un passaggio decisivo per capire quale criterio di ripartizione delle spese debba essere applicato.

Quando si parla di interventi ordinari o di manutenzione straordinaria, infatti, il regolamento condominiale può prevedere criteri specifici, anche differenti rispetto a quelli stabiliti dal codice civile. Nel caso esaminato, il regolamento disciplinava espressamente le spese di gestione e manutenzione dell’impianto, collegandole all’altezza del piano e all’uso effettivo.

Diverso è il discorso quando l’ascensore non viene riparato ma completamente sostituito. In questa ipotesi, secondo un orientamento ormai consolidato, si applica il criterio previsto dall’art. 1124 del codice civile, lo stesso utilizzato per scale e strutture analoghe:

  • metà della spesa in base al valore delle singole unità immobiliari;
  • l’altra metà in proporzione all’altezza del piano.

È proprio su questo punto che la delibera condominiale è risultata vulnerabile, perché ha trattato la sostituzione dell’ascensore come se fosse una semplice gestione dell’impianto, ignorando il diverso regime giuridico previsto dalla legge.

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Perché anche i locali al piano terra devono contribuire alle spese

Uno degli argomenti più utilizzati per giustificare l’esclusione dei negozi dalle spese dell’ascensore è il mancato utilizzo quotidiano dell’impianto. Se un locale ha l’ingresso direttamente dalla strada, perché dovrebbe pagare un servizio che, di fatto, non usa?

La Corte di Cassazione chiarisce che questo ragionamento è fuorviante. Nel diritto condominiale, infatti, non conta solo l’uso effettivo, ma anche la utilità potenziale del bene comune. L’ascensore non serve esclusivamente a salire ai piani abitativi, ma consente l’accesso a parti comuni dell’edificio, come il terrazzo o il lastrico solare.

Di conseguenza, anche i proprietari di locali commerciali possono trarre beneficio dall’impianto, almeno in via potenziale. Ed è proprio questa possibilità, non l’uso abituale, a far scattare l’obbligo di partecipare alle spese, in assenza di una chiara ed esplicita deroga contrattuale.

Secondo i giudici, dunque, non è sufficiente sostenere che un ascensore “non serve” a un determinato condomino. Se l’impianto è parte comune dell’edificio e consente l’accesso a spazi condivisi, l’esonero totale dal pagamento non può essere dato per scontato.

Regolamento condominiale e tabelle millesimali: quando non bastano

Nel tentativo di giustificare l’esclusione dei locali commerciali dalle spese dell’ascensore, il condominio aveva fatto leva sul regolamento condominiale e su una tabella millesimale che attribuiva a tali unità una quota pari a zero.

La Cassazione, però, ha chiarito un principio fondamentale: non ogni regolamento è in grado di derogare ai criteri di legge. Perché ciò sia possibile, il regolamento deve essere di natura contrattuale e contenere una clausola espressa e inequivocabile che esoneri determinati condòmini da specifiche spese.

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Nel caso esaminato, le disposizioni regolamentari richiamate riguardavano la gestione e la manutenzione dell’ascensore, ma non disciplinavano in modo chiaro la sostituzione integrale dell’impianto. Lo stesso vale per la tabella millesimale: il fatto che alcuni valori fossero pari a zero non è stato ritenuto sufficiente per escludere automaticamente quei proprietari dal contributo.

In assenza di un titolo contrattuale chiaro, il criterio legale previsto dal codice civile torna quindi a essere pienamente applicabile. E questo significa che le tabelle millesimali, da sole, non possono annullare un obbligo imposto dalla legge.

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Quando è possibile derogare ai criteri di ripartizione previsti dalla legge

La sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025 chiarisce in modo netto quando il condominio può legittimamente discostarsi dai criteri di ripartizione stabiliti dal codice civile. La legge consente delle deroghe, ma solo a condizioni ben precise e non interpretabili in modo estensivo.

In primo luogo, la deroga deve risultare da un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato da tutti i condòmini e richiamato nei singoli atti di acquisto. In alternativa, può essere introdotta esclusivamente tramite una delibera assembleare adottata all’unanimità, quindi con il consenso di tutti i proprietari.

Ciò che non è ammesso – come ribadito dalla Corte – è una deroga implicita o “di fatto”, basata su consuetudini, prassi consolidate o su una lettura forzata delle tabelle millesimali. Allo stesso modo, una delibera approvata a maggioranza non può modificare i criteri legali di riparto, soprattutto quando comporta l’esonero totale di alcuni condòmini dalle spese.

Il principio affermato dalla Cassazione è chiaro: in assenza di un titolo espresso e inequivocabile, prevale sempre la disciplina legale, anche quando il regolamento sembra suggerire una diversa distribuzione dei costi senza affermarla in modo esplicito.