Infiltrazioni d’acqua: quando puoi detrarre i lavori con il Bonus Ristrutturazioni

Le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle cause più frequenti di degrado degli edifici, in particolare per coperture, terrazzi, facciate e pareti esposte. Umidità, muffa, danni agli intonaci o perfino cedimenti strutturali possono derivare da un’infiltrazione trascurata. Fortunatamente, in molti casi è possibile intervenire sfruttando le detrazioni fiscali previste dal Bonus Ristrutturazioni, con un significativo risparmio economico.

Ma quali tipi di lavori per infiltrazioni d’acqua sono ammessi alla detrazione del 50%? Serve una CILA o basta un’autodichiarazione? Si può detrarre anche l’impermeabilizzazione del terrazzo? E se il danno riguarda le parti comuni condominiali?

In questo articolo risponderemo a queste e altre domande, guidandoti tra norme, requisiti tecnici e documentazione necessaria per non perdere il beneficio fiscale.

Quando le infiltrazioni d’acqua danno diritto al bonus ristrutturazioni

Le infiltrazioni d’acqua sono uno dei problemi più comuni e insidiosi nelle abitazioni. Possono colpire tetti, terrazze, pareti perimetrali, ma anche locali interrati come cantine e garage, provocando danni estetici e strutturali. Fortunatamente, molti interventi per eliminare e prevenire le infiltrazioni possono essere detratti fiscalmente grazie al Bonus Ristrutturazioni, a patto che rientrino nella manutenzione straordinaria, nel risanamento conservativo o nella ristrutturazione edilizia, come previsto dall’art. 3 del DPR 380/2001.

L’Agenzia delle Entrate, nella guida aggiornata a ottobre 2025, conferma che i lavori su edifici residenziali già esistenti – sia su singole unità che su parti comuni condominiali – sono agevolabili fino al 50% delle spese sostenute (fino al 31 dicembre 2024), e successivamente con detrazioni al 36% o 30% a seconda dei casi, nel rispetto dei nuovi limiti introdotti dalla Legge di Bilancio 2025.

Tra gli interventi ammessi alla detrazione per risolvere problemi di infiltrazioni, rientrano:

• l’impermeabilizzazione di terrazze, lastrici solari e coperture piane soggette a ristagni d’acqua o infiltrazioni;
• il rifacimento di manti di copertura, tegole o guaine bituminose danneggiate;
• la riparazione o sostituzione di grondaie, pluviali e sistemi di smaltimento dell’acqua piovana;
• il ripristino dell’intonaco esterno e delle finiture compromesse dall’umidità;
• la sistemazione delle pareti interne ammalorate dall’umidità, se correlata a un intervento strutturale esterno;
• l’intervento su terrazzi aggettanti, anche condominiali, con problemi di infiltrazione verso l’unità sottostante;
• l’installazione o sostituzione di strati isolanti e materiali drenanti, se parte di un intervento più ampio.

Particolarmente interessante, e spesso sottovalutato, è il caso delle iniezioni di resine idroespansive. Questa tecnica viene utilizzata per:

• bloccare infiltrazioni attive nei muri contro terra,
• impermeabilizzare giunti di dilatazione,
• consolidare strutture lesionate da infiltrazioni croniche.

Le iniezioni di resine sono considerate manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, e rientrano pienamente nelle spese ammesse al Bonus Ristrutturazioni, purché documentate e realizzate da ditte specializzate. Sono molto utilizzate per risanare cantine, taverne, garage, interrati e seminterrati dove l’acqua penetra dal terreno o da vecchie fondazioni.

Nel caso di infiltrazioni che interessano le parti comuni di un condominio, come tetti, terrazzi, cortili o muri perimetrali, la spesa è agevolabile anche se si tratta di manutenzione ordinaria, a patto che l’intervento sia approvato dall’assemblea o eseguito dal condominio nel rispetto delle regole contabili.

È importante ricordare che per ottenere la detrazione:

• l’immobile deve essere a destinazione residenziale,
• i lavori devono essere autorizzati ove previsto (CILA, SCIA, ecc.),
• e le spese sostenute devono essere tracciabili tramite bonifico parlante.

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Documentazione e requisiti per ottenere il bonus: cosa serve davvero

Per usufruire del Bonus Ristrutturazioni anche in caso di lavori legati a infiltrazioni d’acqua, è fondamentale rispettare alcuni requisiti e produrre una documentazione adeguata, pena la perdita della detrazione fiscale.

Anzitutto, è necessario che l’intervento rientri nelle categorie edilizie previste: nella maggior parte dei casi, si tratta di opere di manutenzione straordinaria o risanamento conservativo. A seconda della tipologia e dell’entità dei lavori, può essere richiesta la presentazione di un titolo abilitativo, come una CILA o una SCIA, mentre in altri casi può essere sufficiente una dichiarazione sostitutiva in cui si attesta la natura dell’intervento. Laddove richiesto, tale documentazione va presentata al Comune prima dell’inizio dei lavori.

Il pagamento delle spese deve avvenire sempre tramite bonifico bancario o postale cosiddetto “parlante”, ovvero contenente tutti i dati richiesti dalla normativa: la causale che richiama l’art. 16-bis del TUIR, il codice fiscale del soggetto che intende beneficiare della detrazione e la partita IVA o codice fiscale dell’impresa esecutrice. Questo tipo di pagamento è obbligatorio per garantire la tracciabilità delle spese.

Le fatture devono essere regolarmente intestate alla persona che richiederà la detrazione e devono riferirsi a spese strettamente collegate all’intervento: rientrano non solo i costi dei lavori in senso stretto, ma anche le spese per la progettazione, per eventuali perizie tecniche, sopralluoghi, l’acquisto dei materiali, l’IVA e gli oneri accessori. Tutti i documenti devono essere conservati per eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate.

Una volta effettuato il pagamento, il contribuente dovrà indicare nella propria dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche) i dati catastali dell’immobile e le informazioni relative alla spesa sostenuta. Se l’immobile non è di proprietà ma in comodato o locazione, andranno dichiarati anche gli estremi del contratto regolarmente registrato.

Va inoltre sottolineato che, per i lavori di importo superiore a 70.000 euro affidati a partire dal 27 maggio 2022, l’impresa esecutrice deve applicare un contratto collettivo del settore edile, come previsto dalla normativa vigente. In tal caso, è obbligatorio che tale informazione risulti nel contratto d’appalto o in una dichiarazione sostitutiva dell’impresa.

Infine, a partire dal 2025, per i contribuenti con un reddito complessivo annuo superiore a 75.000 euro, è stato introdotto un tetto massimo complessivo alle detrazioni fiscali fruibili. Le rate annuali del Bonus Ristrutturazioni dovranno rientrare nei limiti calcolati secondo le nuove regole stabilite dall’art. 16-ter del TUIR, considerando anche la composizione del nucleo familiare.

Infiltrazioni in condominio: come funziona la detrazione per le parti comuni

Quando le infiltrazioni d’acqua riguardano parti comuni di un edificio condominiale, come il tetto, la facciata, i balconi aggettanti o i lastrici solari, è possibile beneficiare del Bonus Ristrutturazioni anche per lavori che rientrano nella semplice manutenzione ordinaria. Si tratta di un’importante eccezione rispetto agli interventi sulle singole unità abitative, per i quali la manutenzione ordinaria non è normalmente agevolabile.

La detrazione, in questi casi, spetta a ogni singolo condomino in proporzione alla quota millesimale di proprietà, oppure secondo i criteri di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale. Per ottenere il beneficio fiscale è essenziale che la spesa sia effettivamente sostenuta e pagata entro i termini previsti per la presentazione della dichiarazione dei redditi.

L’amministratore di condominio, o il condomino incaricato in caso di condominio minimo (senza amministratore), deve rilasciare una certificazione contenente:

• l’importo totale delle spese sostenute;
• la quota millesimale imputata al singolo condomino;
• il codice fiscale del condominio o del soggetto che ha effettuato il bonifico.

Nel caso in cui le spese siano sostenute da un solo proprietario – ad esempio, per l’installazione di un sistema impermeabilizzante in un cortile comune o nel cavedio condominiale – è comunque possibile accedere al bonus, ma solo per la parte di spesa che corrisponde alla quota di sua competenza. Se l’intervento è stato autorizzato dal Comune e realizzato per esigenze oggettive, la detrazione spetta anche se l’assemblea non ha deliberato formalmente i lavori, come chiarito da diverse risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate.

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Inoltre, è importante che i lavori siano effettivamente riconducibili a una parte comune. Questo vale anche quando l’intero edificio è posseduto da un unico proprietario, purché sia composto da più unità immobiliari accatastate separatamente e dotate di parti comuni, come tetto, scale o cortile.

Infine, anche un familiare convivente o un comproprietario può beneficiare della detrazione, a condizione che la spesa sia stata realmente sostenuta e che tale partecipazione sia annotata nella documentazione rilasciata dall’amministratore.