Prima casa: cosa accade se non si trasferisce la residenza in tempo

Acquistare un immobile con le agevolazioni “prima casa” è una scelta molto diffusa tra chi decide di comprare casa per la prima volta, grazie ai vantaggi fiscali previsti dalla normativa. Tuttavia, tra i requisiti fondamentali per mantenere questi benefici, vi è l’obbligo di trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dalla data del rogito. Cosa succede se non si riesce a rispettare questa scadenza? Ci sono sanzioni? È possibile rimediare?

Nel rispondere a queste domande, ci aiuta una recente pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate su FiscoOggi, che ha fornito un chiarimento ufficiale in merito a questa casistica, spesso fonte di dubbi per molti contribuenti. Ti sei mai trovato in questa situazione o stai acquistando casa e vuoi evitare errori che ti costerebbero caro?

Scopriamo insieme cosa dice la normativa e quali sono le conseguenze, caso per caso.

La domanda del contribuente: dubbi sulla residenza entro 18 mesi

Il quesito posto da un lettore al portale FiscoOggi dell’Agenzia delle Entrate è emblematico di una problematica frequente tra chi acquista un’abitazione con l’agevolazione “prima casa”. Ecco la domanda completa:

“Quali sono le conseguenze nel caso in cui l’acquirente di un immobile agevolato come ‘prima casa’ non riesca a trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto?”

Un dubbio più che legittimo, soprattutto considerando che tra i requisiti per accedere e mantenere il beneficio fiscale, il trasferimento della residenza nel comune dell’immobile è uno degli elementi fondamentali. Ma cosa succede se, per qualunque motivo – anche personale – l’acquirente non riesce a rispettare questo vincolo temporale?

L’Agenzia ha fornito una risposta chiara e articolata, richiamando anche la risoluzione n. 105/E del 31 ottobre 2011, che fa da riferimento in materia.

È possibile rinunciare all’agevolazione prima casa prima della scadenza dei 18 mesi?

Secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta pubblicata su FiscoOggi, se non sono ancora trascorsi i 18 mesi dall’atto di acquisto, l’acquirente che si rende conto di non poter trasferire la residenza entro il termine stabilito – anche per motivi personali – può evitare la decadenza dall’agevolazione.

Come? Attraverso una procedura di revoca volontaria dell’agevolazione. In pratica, il contribuente può revocare la dichiarazione formulata nel rogito notarile (quella con cui si impegnava a trasferire la residenza) presentando una specifica istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

A seguito di tale comunicazione, l’Agenzia riliquida l’imposta di registro dovuta per l’acquisto senza l’applicazione delle sanzioni, ma con il calcolo degli interessi legali. È quindi una soluzione che consente di rimediare, pagando il dovuto senza subire penalizzazioni aggiuntive.

Questa possibilità rappresenta una forma di tutela importante per chi, ad esempio, per sopraggiunti ostacoli lavorativi, familiari o logistici, capisce in tempo di non poter adempiere all’obbligo dei 18 mesi.

Se passano i 18 mesi senza residenza e senza revoca: cosa si rischia?

Nel caso in cui l’acquirente lasci trascorrere i 18 mesi senza trasferire la residenza nel comune dove si trova l’immobile e non presenti alcuna istanza di revoca dell’agevolazione, si verifica la decadenza automatica dal beneficio fiscale previsto per la “prima casa”.

In questa ipotesi, l’Agenzia delle Entrate procede a riliquidare l’imposta di registro come se l’acquisto fosse stato effettuato senza alcuna agevolazione. Ma non finisce qui: insieme all’imposta dovuta, vengono applicati anche gli interessi legali e soprattutto le sanzioni.

Tuttavia, il contribuente ha ancora un’ultima possibilità per limitare i danni: il ravvedimento operoso. Si tratta di uno strumento che permette di ottenere una riduzione delle sanzioni, a condizione che il contribuente provveda spontaneamente al pagamento degli importi dovuti prima che intervenga un controllo formale dell’Agenzia.

Questo scenario evidenzia quanto sia importante non sottovalutare i termini e gli impegni assunti al momento del rogito: anche una dimenticanza o un ritardo può tradursi in un esborso economico significativo.