Immobile ante 1967: foto aeree poco chiare e perizia non fermano la demolizione

Una vecchia licenza e alcune fotografie aeree possono essere utili per ricostruire la storia di un edificio. Devono però consentire di riconoscere proprio le opere contestate e di collocarle nel periodo invocato: la presenza del fabbricato principale non dimostra automaticamente l’esistenza, alla stessa data, di ogni manufatto sul tetto.

La distinzione emerge dalla sentenza 7381/2026 del Consiglio di Stato, Sezione II, pubblicata il 7 ottobre. I giudici hanno confermato il rigetto del ricorso contro un ordine di demolizione e sgombero, ritenendo insufficiente la documentazione prodotta per sostenere la realizzazione delle opere prima del 1967.

Il torrino e i tre corpi di fabbrica sul lastrico

Il Comune aveva contestato un torrino del corpo scala e tre ulteriori manufatti. Il proprietario sosteneva che fossero anteriori al 31 agosto 1967 o, per una parte delle opere, comunque precedenti all’adozione del piano regolatore del 1970.

La documentazione comprendeva una licenza d’uso prefettizia del gennaio 1963, aerofotogrammetrie indicate come voli del 1966 e del 1978 e una consulenza tecnica di parte. La difesa richiamava anche la collocazione originariamente rurale dell’area e la presunta natura tecnica di alcuni piccoli vani.

Il TAR aveva già respinto il ricorso. In appello il proprietario chiedeva di considerare l’insieme dei documenti come un principio di prova sufficiente a imporre ulteriori verifiche all’amministrazione.

Perché la vecchia licenza non dimostrava le opere contestate

Il Consiglio di Stato ha esaminato il contenuto effettivamente probatorio del documento del 1963. Da quella licenza non emergevano elementi sufficienti per ricostruire la consistenza e la collocazione dei manufatti poi oggetto dell’ordine comunale.

Non basta dunque che un documento sia antico o riguardi l’immobile. Occorre verificare che cosa descriva, a quali parti del fabbricato si riferisca e se permetta il confronto con lo stato oggi contestato. Nel caso esaminato quel collegamento mancava.

Le fotografie devono avere data certa e corrispondere ai manufatti

Le immagini prodotte erano state giudicate poco nitide e non adeguatamente ingrandite. Il Collegio ha rilevato anche problemi sulla certezza della datazione e sull’esatta sovrapposizione tra ciò che appariva nelle fotografie e le opere da demolire.

Il punto non è l’inutilità delle foto aeree. È la loro riferibilità precisa al manufatto e al periodo da provare. Un’immagine che mostra genericamente un edificio o una copertura può non distinguere un torrino, un deposito e le successive trasformazioni.

La perizia non colmava le lacune dei documenti

Per i giudici, anche la consulenza di parte non forniva riscontri capaci di superare quei problemi. Una relazione tecnica non trasferisce automaticamente al Comune l’onere di dimostrare il contrario, quando mancano elementi precisi e concordanti sulla realizzazione dell’opera.

Questo non significa che una perizia sia sempre irrilevante. Deve però spiegare il metodo seguito e fondarsi su dati verificabili, distinguendo ciò che è documentato da ciò che resta una ricostruzione ipotetica.

Ante 1967 e volume tecnico non sono etichette sufficienti

La datazione era decisiva anche per la tesi secondo cui l’area non fosse allora un centro abitato. Non essendo stata provata l’epoca invocata, quell’argomento non ha consentito di superare l’ordine. Prima del 1967, peraltro, l’obbligo di licenza non era assente ovunque: occorre leggere la disciplina storica e il contesto territoriale.

È stata respinta anche la qualificazione di alcuni vani come volumi tecnici. Dimensioni ridotte, altezza insufficiente per abitare o funzione accessoria non dimostrano da sole che un locale serva esclusivamente a contenere impianti indispensabili all’edificio. Nel fascicolo questa destinazione non risultava provata.

L’appello è stato rigettato, con condanna al pagamento di 4.000 euro di spese, oltre accessori se dovuti. La verifica utile, prima di impostare una difesa simile, è confrontare ciascuna opera con documenti datati, immagini leggibili e una ricostruzione tecnica che ne dimostri la corrispondenza.

Fonti e riferimenti

• Normattiva — Legge 1150/1942, articolo 31: disciplina storica della licenza edilizia prima del settembre 1967.
• Normattiva — DPR 380/2001, articolo 9-bis: documentazione e stato legittimo dell’immobile.