Una struttura sul terrazzo può servire l’appartamento senza essere, per questo, una semplice pertinenza urbanistica. Quando viene trasformata in un vano chiuso, la sua consistenza e le sue caratteristiche devono essere valutate come un intervento edilizio effettivo, anche se il proprietario la considera poco impattante.

È il caso affrontato dal TAR Campania, Napoli, Sezione IV, con la sentenza 5420/2026, pubblicata il 29 settembre. Il Tribunale ha respinto il ricorso contro la demolizione di un manufatto realizzato su un terrazzo: due lati erano chiusi in muratura e gli altri con pannelli in PVC e vetro.

Dal riparo leggero al manufatto chiuso su tutti i lati

Il sopralluogo comunale aveva rilevato una costruzione di circa sette metri per due e mezzo, per una superficie di 17,5 metri quadrati, con copertura posta a circa tre metri. Il vano occupava il posto di una precedente struttura in ferro coperta da incannucciata.

Un lato utilizzava una parete in muratura, un altro il muro del torrino delle scale. I due lati restanti erano chiusi con vetro e PVC. Per il Comune si trattava di una nuova costruzione eseguita senza il necessario titolo: nel gennaio 2023 era stato quindi ordinato il ripristino.

Il proprietario contestava la rilevanza dell’intervento, sostenendo anche che l’altezza fosse di 2,20 metri anziché tre. A suo avviso, dimensioni e funzione accessoria consentivano di qualificare l’opera come pertinenziale.

Perché non bastava chiamarla pertinenza

Il TAR ha richiamato la distinzione tra un’opera semplicemente destinata al servizio della casa e una pertinenza urbanistica. Quest’ultima richiede caratteristiche più restrittive: modesta entità, rapporto accessorio con l’edificio principale e assenza di una propria autonomia funzionale.

Nel caso esaminato non risultava dimostrato che il manufatto possedesse tali requisiti. Il fatto che sorgesse sul terrazzo e fosse collegato all’abitazione non risolveva la questione. La sua chiusura su tutti i lati lo distingueva inoltre da una semplice tettoia aperta.

La soglia del 20% richiede dati sui volumi

La difesa aveva richiamato l’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia e la disciplina degli interventi pertinenziali. La disposizione include tra le nuove costruzioni, fra le altre ipotesi, quelli che comportano un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Nel processo mancava però la prova della consistenza volumetrica dell’immobile cui il manufatto avrebbe dovuto accedere. Non era quindi dimostrato neppure il rapporto dimensionale invocato dal ricorrente. I giudici hanno inoltre considerato l’altezza rilevata durante il sopralluogo, pari a tre metri.

Il dato percentuale non sostituisce comunque la verifica dei requisiti urbanistici: un’opera sotto soglia non diventa automaticamente una pertinenza. Il confronto riguarda i volumi, e non la sola superficie del vano rispetto ai metri quadrati dell’appartamento.

Il peso del contesto paesaggisticamente vincolato

L’immobile ricadeva anche in un’area soggetta a più forme di tutela paesaggistica e ambientale. La sentenza richiama, fra queste, la presenza del Parco metropolitano delle colline di Napoli e le relative disposizioni di protezione.

La collocazione sul terrazzo di copertura e la chiusura completa del manufatto rendevano rilevante anche l’impatto sul contesto tutelato. Non era dunque sufficiente descrivere l’intervento come scarsamente visibile o accessorio: occorreva confrontarne le caratteristiche con le regole effettivamente applicabili all’area.

Confermato l’ordine di ripristino

È stata respinta anche la censura sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento. Per il TAR, nel caso dell’ordine vincolato di demolizione esaminato, non era necessario un preventivo confronto partecipativo con il destinatario.

Il ricorso è stato quindi rigettato e l’ordine comunale è rimasto fermo, con condanna del ricorrente a 1.500 euro di spese di giudizio, oltre accessori. Per chi intende chiudere un terrazzo, il controllo decisivo riguarda il risultato dei lavori: un nuovo vano va valutato sulla base di progetto, titoli necessari e vincoli, senza affidarsi soltanto al materiale dei pannelli o al nome attribuito alla struttura.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Campania, Napoli, Sezione IV, sentenza 5420/2026 del 29 settembre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-5420-2026-consultazione.pdf - 52,3 KB

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