Registrazione del contratto di affitto in ritardo? nuova regola sulle sanzioni

Registrare un contratto di locazione è un obbligo fiscale ben noto a proprietari e inquilini. Ma cosa succede quando la registrazione avviene in ritardo? Qual è la sanzione applicabile? Fino a poco tempo fa, la risposta a questa domanda era oggetto di interpretazioni contrastanti, in particolare su un punto: la sanzione doveva essere calcolata sull’intero importo del contratto o solo sull’annualità in corso?

Con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fatto chiarezza definitiva, tenendo conto dell’evoluzione normativa e di una serie di pronunce della Corte di Cassazione. Questo articolo ti guiderà attraverso il nuovo scenario normativo e giurisprudenziale, evidenziando i cambiamenti principali e spiegando cosa comportano per i contribuenti.

Hai mai registrato un contratto in ritardo o hai dubbi su come vada calcolata la sanzione in questi casi?

Scopri tutto nel dettaglio nei prossimi paragrafi.

Il quadro normativo: cosa prevede l’art. 69 del TUR

Il riferimento principale per la disciplina sanzionatoria in caso di tardiva registrazione dei contratti di locazione è l’articolo 69 del Testo Unico sull’imposta di registro (DPR 131/1986), recentemente modificato dal decreto legislativo 81/2025. La norma stabilisce che:

• Se la registrazione è omessa, la sanzione è pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro;
• Se la registrazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione è ridotta al 45%, con un minimo di 150 euro.

Ma la vera questione non è solo quanto si paga, bensì su cosa si calcola la sanzione. Il dubbio interpretativo – oggi risolto – riguardava la base imponibile: andava considerato l’intero canone pattuito per tutta la durata del contratto pluriennale o solo quello relativo alla prima annualità, nel caso in cui il contribuente avesse scelto il pagamento annuale dell’imposta?

Il TUR consente infatti due modalità di assolvimento dell’imposta:

• In unica soluzione: sull’intero importo pattuito per tutta la durata del contratto (con uno sconto previsto per l’anticipo);
• Annualmente: sull’importo del canone riferito alla singola annualità.

Inoltre, la normativa prevede il diritto al rimborso dell’imposta per le annualità successive in caso di risoluzione anticipata del contratto.

Questa ambivalenza ha generato, nel tempo, incertezze anche per quanto riguarda le sanzioni applicabili in caso di ritardo. Ed è proprio qui che entra in gioco l’importanza delle recenti pronunce della Corte di Cassazione, che hanno tracciato una linea interpretativa ormai consolidata e recepita dalla stessa Agenzia delle Entrate.

Il chiarimento della Cassazione: la sanzione si calcola solo sulla prima annualità

Negli ultimi anni, la Corte di Cassazione è intervenuta più volte per dirimere il dubbio su quale fosse la corretta base imponibile per il calcolo della sanzione prevista dall’art. 69 del TUR, in caso di tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali.

Con una serie di sentenze – tra cui le n. 1981/2024, n. 10504/2024 e n. 17657/2024 – la Corte ha stabilito un principio fondamentale: se il contribuente ha scelto di versare l’imposta annualmente, anche la sanzione deve essere calcolata sull’imposta relativa alla prima annualità, e non sull’intero canone pattuito per tutta la durata contrattuale.

Secondo i giudici, il pagamento dell’imposta in un’unica soluzione è una facoltà opzionale concessa al contribuente, incentivata da una lieve riduzione dell’importo da versare. Tuttavia, ciò non trasforma la natura dell’imposta, che resta di tipo annuale. Di conseguenza, anche l’illecito – ossia la registrazione tardiva – riguarda solo l’anno di riferimento, non le annualità future ancora non scadute.

Questa posizione ha anche un risvolto costituzionale: la Corte ha infatti evidenziato come una sanzione parametrata sull’intero contratto penalizzerebbe ingiustamente chi sceglie il pagamento in unica soluzione, violando i principi di uguaglianza e proporzionalità sanciti dall’art. 3 della Costituzione.

Un passaggio chiave della sentenza n. 1981/2024 recita:

“La violazione sanzionata consiste nel ritardato versamento dell’imposta dovuta alla prima annualità. Nessuna sanzione può applicarsi per le annualità non ancora esigibili.”

Con questo orientamento, la Cassazione ha risolto definitivamente il conflitto interpretativo, obbligando l’Agenzia delle Entrate ad adeguarsi.

Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate: sanzione ridotta e ricalcolo dei procedimenti pendenti

Alla luce delle sentenze della Cassazione, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, ha formalmente modificato il proprio orientamento: la sanzione per tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale va calcolata sull’imposta relativa alla sola prima annualità, a condizione che il contribuente abbia scelto il pagamento annuale dell’imposta di registro.

Inoltre, viene chiarito che:

• Per le annualità successive, la sanzione eventualmente applicabile in caso di tardivo versamento non è quella dell’art. 69, ma quella generale prevista dall’art. 13 del D.lgs. 471/1997;
• È sempre possibile accedere all’istituto del ravvedimento operoso (ex art. 13 del D.lgs. 472/1997), nei limiti e secondo le modalità previste dalla legge;
• Gli uffici dell’Agenzia sono invitati a riesaminare i procedimenti pendenti, anche in sede giurisdizionale, e ad applicare retroattivamente i criteri interpretativi più favorevoli al contribuente.

Un’ulteriore precisazione è riservata ai contratti assoggettati a cedolare secca: anche in questi casi, se l’imposta di registro non è dovuta per effetto del regime sostitutivo, resta comunque prevista una sanzione fissa pari a:

• 250 euro in caso di omessa registrazione;
• 150 euro in caso di registrazione tardiva.

Questo nuovo indirizzo, finalmente chiaro e uniforme, garantisce maggiore equità, coerenza interpretativa e rispetto per il principio di proporzionalità tra illecito e sanzione.