Cedolare secca: vale ancora per le attività commerciali? il chiarimento dell’AdE

Nel panorama fiscale italiano, la cedolare secca è uno dei regimi più conosciuti per la tassazione agevolata dei redditi da locazione. Si tratta di un’imposta sostitutiva che può rappresentare un’opportunità conveniente per molti proprietari immobiliari.

Tuttavia, non tutti gli immobili possono beneficiare di questo regime: esistono limiti ben precisi, e nel tempo la normativa ha subito modifiche significative. Proprio a tal proposito, sul sito FiscoOggi, portale dell’Agenzia delle Entrate, è stata pubblicata una domanda molto frequente da parte di un contribuente:

“Ho affittato un immobile ad uso attività commerciale, chiedo di sapere se sul reddito si può applicare la cedolare secca.”

Una domanda semplice, ma che evidenzia una confusione diffusa tra i contribuenti italiani riguardo alla reale applicabilità della cedolare su immobili non abitativi.

Ma qual è oggi la situazione normativa? Si può davvero applicare la cedolare secca agli immobili commerciali? E se no, c’è mai stata una possibilità in passato?

Continua a leggere per scoprire cosa dice la legge, quali sono stati i cambiamenti normativi e cosa comporta oggi affittare un locale C/1.

Cedolare secca per immobili commerciali: la breve finestra normativa del 2019

La risposta dell’Agenzia delle Entrate alla domanda del lettore chiarisce un punto fondamentale: la cedolare secca non è oggi applicabile agli immobili destinati ad uso commerciale. Tuttavia, va ricordato che per un breve periodo lo è stata.

Infatti, con la legge di bilancio 2019 (art. 1, comma 59 della legge n. 145/2018), il legislatore aveva introdotto una deroga importante alla regola generale. Per i contratti di locazione stipulati nel solo anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (locali commerciali come negozi e botteghe), era possibile optare per il regime della cedolare secca con aliquota fissa del 21%.

Unica condizione aggiuntiva: la superficie dell’immobile non doveva superare i 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, le quali però potevano essere anch’esse locate congiuntamente.

Questa norma rappresentava un’importante apertura verso la tassazione agevolata anche per le locazioni commerciali, ma la finestra è rimasta aperta solo per l’anno 2019. Già a partire dal 1° gennaio 2020, il regime agevolato è stato definitivamente soppresso per questa tipologia di immobili.

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Regime attuale: tassazione ordinaria per i locali commerciali

Dal 1° gennaio 2020, i contratti di locazione relativi a immobili commerciali (categoria C/1) non possono più beneficiare del regime della cedolare secca. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, oggi il reddito derivante da queste locazioni deve essere tassato secondo le modalità ordinarie previste per i redditi fondiari.

In pratica, il proprietario dell’immobile dovrà includere i canoni percepiti nella propria dichiarazione dei redditi, e su di essi verranno applicate le aliquote IRPEF progressive, tenendo conto degli eventuali scaglioni di reddito e delle detrazioni spettanti. Questo comporta, nella maggior parte dei casi, un carico fiscale più elevato rispetto a quello previsto con l’aliquota fissa del 21% offerta dalla cedolare.

È importante sottolineare che la cedolare secca resta invece applicabile agli immobili a uso abitativo, purché locati a persone fisiche e per finalità esclusivamente abitative, come previsto dal Decreto Legislativo n. 23/2011.

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Attenzione alle finalità del contratto e alla categoria catastale

Per chi intende affittare un immobile, è fondamentale distinguere bene tra locazione abitativa e commerciale, non solo in funzione dell’utilizzo effettivo ma anche in base alla categoria catastale dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate è molto chiara: la cedolare secca è ammessa solo per immobili a uso abitativo (categoria catastale A, esclusa A/10), e non può essere applicata a immobili destinati ad attività economiche o produttive.

Dunque, se un proprietario affitta un locale C/1 – come nel caso del lettore di FiscoOggi – deve necessariamente optare per la tassazione ordinaria, anche se il contratto fosse stipulato a favore di una persona fisica. È la destinazione d’uso dell’immobile a determinare il regime fiscale applicabile, non il tipo di conduttore.

In sintesi, la cedolare secca per i locali commerciali è stata una misura temporanea e oggi non più in vigore, e ogni contribuente che affitta un immobile a uso diverso dall’abitativo deve essere consapevole del regime fiscale ordinario e delle sue implicazioni.