Casa venduta entro 5 anni: attenzione alla tassazione sulle plusvalenze

La tassazione delle plusvalenze immobiliari rappresenta uno dei nodi più delicati e controversi della fiscalità italiana, specie nei casi di cessione di immobili acquistati da meno di cinque anni. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11786 del 5 maggio 2025, è tornata a fare chiarezza su un tema che coinvolge ogni anno migliaia di contribuenti: quando la plusvalenza derivante dalla vendita di una casa è soggetta a tassazione?

Il punto cruciale sta nell’utilizzo dell’immobile come abitazione principale: è questa la condizione che consente l’esenzione fiscale. Diversamente, il fisco presume – in maniera assoluta – una finalità speculativa, con conseguente tassazione come “reddito diverso” secondo quanto stabilito dall’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Ma cosa succede se l’immobile non è mai stato effettivamente abitato, pur risultando formalmente residenza del proprietario? E l’Agenzia delle Entrate può basarsi su indizi per contestare l’uso dell’immobile come abitazione principale?

Scopriamo insieme tutti i dettagli della sentenza e cosa implica per i contribuenti italiani.

Il caso concreto: la vendita con plusvalenza e l’intervento dell’agenzia delle entrate

La vicenda giudiziaria che ha portato alla sentenza della Corte di Cassazione n. 11786/2025 prende avvio da un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente. L’accertamento riguardava una plusvalenza realizzata tramite la vendita onerosa di un immobile acquistato appena un anno prima, a un prezzo inferiore rispetto a quello di cessione.

L’Ufficio fiscale ha ritenuto che tale plusvalenza fosse pienamente imponibile ai fini IRPEF, poiché l’immobile non risultava essere stato adibito ad abitazione principale del venditore né dei suoi familiari. Il contribuente, tuttavia, ha impugnato l’accertamento sostenendo che non sussistesse la finalità speculativa attribuita dall’Agenzia.

La controversia è passata attraverso i tre gradi di giudizio: il primo grado ha dato ragione al contribuente, mentre in appello ha prevalso la posizione dell’Agenzia delle Entrate. Da qui il ricorso in Cassazione, dove la questione si è concentrata sull’interpretazione dell’articolo 67 del TUIR e sulla legittimità dell’imposizione fiscale nei casi di cessione infra-quinquennale di immobili.

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L’interpretazione dell’art. 67 TUIR: tassabilità e presunzione assoluta

Al centro della pronuncia della Corte di Cassazione vi è l’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, che include tra i redditi diversi le plusvalenze ottenute dalla vendita a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con alcune eccezioni ben definite.

In particolare, non sono soggette a tassazione le vendite di immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione, e quelli pervenuti per successione.

La Corte ha sottolineato che la destinazione dell’immobile ad abitazione principale non deve necessariamente risultare dai registri anagrafici, ma può essere provata attraverso elementi concreti che dimostrino l’effettiva dimora abituale. Tuttavia, questo principio si applica anche in senso contrario: l’Amministrazione finanziaria può dimostrare, anche tramite presunzioni, che l’immobile non è stato realmente abitato dal cedente, a prescindere dall’eventuale residenza anagrafica.

La norma contiene una presunzione assoluta di finalità speculativa per le vendite infra-quinquennali di immobili non adibiti ad abitazione principale. Questo significa che l’intento speculativo non deve essere provato dall’Agenzia, e che il contribuente non può invocare l’assenza di una volontà speculativa per evitare la tassazione. La ratio della norma è chiara: colpire le operazioni immobiliari che, per tempi e modalità, appaiono finalizzate a un guadagno rapido piuttosto che alla soddisfazione di esigenze abitative.

Dimora abituale e uso effettivo: gli elementi valutativi ai fini fiscali

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza della Cassazione è l’affermazione secondo cui l’esclusione dalla tassazione della plusvalenza dipende esclusivamente dall’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, per la maggior parte del tempo tra l’acquisto e la vendita. Tale valutazione non può essere fondata solo su elementi formali (come la residenza anagrafica), ma deve basarsi su criteri oggettivi, concreti e verificabili.

In questo contesto, la Corte ha riconosciuto che anche l’Agenzia delle Entrate può contestare il carattere abitativo dell’immobile, facendo leva su indizi e presunzioni gravi, precise e concordanti, come ad esempio:

• il breve intervallo temporale tra l’acquisto e la stipula del preliminare di vendita;
• l’assenza di utenze attive o consumi energetici compatibili con l’abitazione;
• la mancanza di trasferimento effettivo del nucleo familiare;
• la presenza di elementi che facciano presumere un intento speculativo sin dall’inizio.

Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto che il lasso temporale ridottissimo tra l’acquisto e la rivendita, accompagnato da una plusvalenza significativa, giustificasse la presunzione di una finalità speculativa.

Di conseguenza, l’immobile non è stato considerato come abitazione principale, e la plusvalenza è stata ritenuta interamente imponibile.