Permesso di costruire confermato: il sottotetto può valere un piano

In un’Italia dove il recupero del patrimonio edilizio e l’efficienza dello sviluppo urbano sono diventati obiettivi centrali, il confine tra “sottotetto abitabile” e “nuovo piano fuori terra” può diventare sottile. Lo dimostra una recente sentenza del Consiglio di Stato che ha affrontato un caso emblematico: un intervento edilizio autorizzato per demolizione parziale e ricostruzione di un edificio residenziale, con l’applicazione combinata degli incentivi previsti dal Piano Regolatore e dal cosiddetto Piano Casa regionale.

I vicini, ritenendo che fossero stati superati i limiti di altezza previsti dagli strumenti urbanistici, avevano contestato i titoli edilizi, sostenendo che quello definito come “sottotetto abitabile” fosse, nella realtà, un vero e proprio piano aggiuntivo mascherato.

Ma è davvero possibile sommare l’altezza prevista per realizzare un sottotetto abitabile con quella concessa per sopraelevare l’edificio di un piano? E fino a che punto il Comune può riesaminare, o non riesaminare, un permesso di costruire già rilasciato?

Il fatto: una sopraelevazione contestata

La vicenda nasce da un intervento edilizio importante su un edificio residenziale situato in un contesto urbano consolidato. Il progetto prevedeva la demolizione parziale di uno dei due corpi di fabbrica che componevano l’immobile originario e la sua ricostruzione con modifiche volumetriche, mentre l’altro corpo, meno interessato dai lavori, era destinato a restauro e risanamento conservativo. L’intervento era stato autorizzato dal Comune con un regolare permesso di costruire, successivamente oggetto di una variante tramite SCIA.

Il progetto edilizio faceva leva su due leve normative: da un lato, la possibilità concessa dal Piano Regolatore Generale (PRG) di aggiungere 1,70 metri in altezza per realizzare un sottotetto abitabile, e dall’altro, la deroga prevista dal “Piano Casa” regionale (art. 4, comma 5, L.R. Piemonte n. 20/2009), che consente di sopraelevare l’edificio di un piano, anche oltre l’altezza massima ordinariamente consentita.

La combinazione di queste due norme ha portato alla realizzazione di un edificio con 5 piani fuori terra, contro i 3 originari. L’ultimo livello, indicato nei documenti progettuali come “sottotetto abitabile”, è stato oggetto della contestazione più accesa: secondo i proprietari confinanti, si tratterebbe in realtà di un piano vero e proprio, che – se sommato alla sopraelevazione – rappresenterebbe un abuso edilizio mascherato.

Da qui la presentazione di un’istanza di riesame in autotutela da parte dei vicini, indirizzata al Comune, con la quale si chiedeva l’annullamento dei titoli edilizi. L’istanza era fondata su molteplici motivi:

• superamento dell’altezza massima consentita;
• assenza di verifica del rapporto di copertura;
• mancata valutazione del rispetto delle distanze dai confini;
• presunta irregolarità nel computo dei parcheggi;
• omesso accertamento dei requisiti di rendimento energetico;
• incompatibilità dell’edificio con il contesto architettonico esistente.

Il Comune ha però respinto l’istanza di autotutela, sostenendo la regolarità dell’intervento sulla base degli atti istruttori già compiuti. Da qui è partito il contenzioso amministrativo: prima con il ricorso al TAR Piemonte, che ha dato ragione all’amministrazione, e poi con l’appello al Consiglio di Stato, che ha confermato la decisione di primo grado.

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La sentenza – cosa ha detto il Consiglio di Stato

Con la sentenza n. 6595/2025, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, confermando la legittimità dei titoli edilizi rilasciati e chiarendo alcuni principi fondamentali in materia di premialità urbanistiche e poteri comunali in autotutela.

Il punto centrale della controversia era la possibilità di sommare l’incremento di altezza previsto dal Piano Regolatore Generale per la realizzazione di un sottotetto abitabile (+1,70 m), con quello previsto dall’art. 4 della legge regionale Piemonte n. 20/2009, che consente la sopraelevazione di un piano negli interventi di demolizione e ricostruzione.

Secondo i ricorrenti, il cumulo di entrambi i benefici aveva determinato un superamento illecito dell’altezza massima, portando di fatto a una sopraelevazione di due piani, non consentita. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ritenuto che non vi fosse alcuna violazione, sia dal punto di vista formale che sostanziale.

In particolare, è stato chiarito che:

• Il cosiddetto “piano quarto sottotetto abitabile” rientra pienamente nella definizione normativa di sottotetto, in quanto situato tra il solaio del piano sottostante e l’intradosso della copertura;
• Non esiste alcun divieto di cumulabilità tra i due benefici, e la loro coesistenza è legittima in mancanza di esplicite incompatibilità;
• L’intervento risulta coerente anche con i principi ambientali di contenimento del consumo di suolo, oggi sempre più centrali nel diritto urbanistico.

Il Consiglio ha inoltre confermato che, in materia di autotutela, l’amministrazione ha un potere discrezionale e non è obbligata a riesaminare tutti i profili sollevati dal cittadino, specie se i titoli edilizi risultano formalmente consolidati e non più impugnabili nei tempi previsti dalla legge.

Perché è rilevante per cittadini e tecnici

La portata della sentenza va ben oltre il singolo caso edilizio. Il Consiglio di Stato, con questa decisione, ha infatti tracciato una linea chiara su come debbano essere interpretate e applicate le premialità urbanistiche, in particolare nei casi di interventi in deroga ai parametri ordinari.

Il primo messaggio forte è rivolto a progettisti e tecnici: la cumulabilità tra le agevolazioni del Piano Regolatore e quelle del Piano Casa è possibile, purché rispetti le condizioni tecniche e normative, e non venga travalicata la ratio delle deroghe. In pratica, se un edificio viene sopraelevato di un piano ai sensi del Piano Casa, e questo piano rispetta la definizione tecnica di “sottotetto abitabile”, allora è lecito sommare entrambi gli incrementi di altezza.

Per i Comuni, invece, la sentenza ribadisce che il riesame in autotutela non è un obbligo: è un potere che l’amministrazione può esercitare solo se ne ravvede l’interesse pubblico, e può anche limitarsi ad analizzare solo alcuni aspetti segnalati dai cittadini, senza dover motivare il mancato approfondimento su altri punti.

Infine, per i privati cittadini, la sentenza sottolinea che contestare i permessi edilizi dei vicini richiede tempestività e precisione: una volta decorso il termine per l’impugnazione, diventa difficile – se non impossibile – riaprire la partita facendo leva solo sull’istanza di autotutela.