Come detrarre gli interessi del mutuo: guida completa ed aggiornata

Quando si parla di mutui per l’acquisto o la costruzione di un’abitazione, una delle domande più frequenti è: posso detrarre gli interessi passivi? E se sì, in quali casi e con quali limiti? Ogni anno, le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per la compilazione della dichiarazione dei redditi chiariscono quali spese sono detraibili, a quali condizioni e con quali documenti giustificativi.

Nel 2025, sono previste importanti conferme e precisazioni sulle tipologie di mutuo agevolabili, sulle modalità di pagamento che rendono le spese detraibili e su particolari eccezioni (ad esempio nel caso di lavoratori trasferiti o immobili oggetto di ristrutturazione). Il tutto è regolato dall’art. 15 del TUIR e da una vasta giurisprudenza e prassi amministrativa che ha contribuito a definire con precisione cosa può essere effettivamente portato in detrazione.

Se hai contratto un mutuo per acquistare o ristrutturare casa, o se stai pianificando di farlo, è fondamentale sapere:

• Quali interessi possono essere detratti?
• Quali sono i limiti e le condizioni da rispettare?
• Come incide la cointestazione del mutuo o l’acquisto da parte di cooperative edilizie?

Vuoi davvero rischiare di perdere un beneficio fiscale fino a 760 euro all’anno?

Scopri nel dettaglio tutto ciò che c’è da sapere sugli interessi passivi detraibili!

Quando è possibile detrarre gli interessi passivi sui mutui?

La normativa italiana consente ai contribuenti di detrarre dall’IRPEF il 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati su determinati tipi di mutui. Ma attenzione: la detrazione non è automatica e spetta solo se si rispettano precise condizioni stabilite dall’art. 15 del TUIR.

Tra le spese ammesse alla detrazione rientrano:

• gli interessi passivi pagati nel corso dell’anno 2024 (secondo il principio di cassa),
• le spese di perizia, di istruttoria e notarili relative al contratto di mutuo,
• le imposte collegate all’iscrizione/cancellazione dell’ipoteca,
• la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti,
• le penalità per estinzione anticipata.

Tuttavia, non sono detraibili:

• le spese notarili legate all’atto di compravendita,
• le imposte di registro, l’IVA, le imposte catastali e ipotecarie relative all’acquisto,
• le spese assicurative sull’immobile,
• gli interessi derivanti da finanziamenti diversi dal mutuo (es. cessione del quinto, aperture di credito, ecc.),
• gli interessi su prefinanziamenti.

Inoltre, la detrazione spetta solo se il pagamento avviene con strumenti tracciabili (bonifici, assegni, carte, ecc.) e solo per la parte effettivamente rimasta a carico del contribuente. Non si ha diritto al beneficio fiscale, ad esempio, se le spese sono state rimborsate dal datore di lavoro o da un ente pubblico (a meno che non siano state tassate come reddito).

Infine, se il mutuo è cointestato, ciascun cointestatario può detrarre solo la propria quota, salvo l’eccezione prevista per i coniugi, quando uno è fiscalmente a carico dell’altro: in quel caso, il coniuge che sostiene interamente la spesa può detrarre anche la quota dell’altro.

Mutuo per l’abitazione principale: quando la casa dà diritto alla detrazione?

Tra tutte le tipologie di mutuo, quello più frequentemente agevolato è quello ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale. In questo caso, il contribuente ha diritto a detrarre il 19% degli interessi passivi, fino a un massimo di 4.000 euro all’anno, per un beneficio fiscale potenziale pari a 760 euro annui.

Per accedere alla detrazione, devono essere rispettate alcune condizioni fondamentali:

• il mutuo deve essere ipotecario e destinato espressamente all’acquisto dell’immobile;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale del contribuente o di un suo familiare (entro i termini di legge);
• il mutuo e l’acquisto devono avvenire in un arco temporale preciso: di norma, l’acquisto deve avvenire entro 12 mesi dalla stipula del mutuo (o viceversa);
• il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile (ad esclusione di alcuni casi di vecchi mutui ante 1991).

L’abitazione principale è definita come l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (residenza anagrafica o autocertificazione).

Tra le eccezioni che consentono comunque di fruire della detrazione anche se la casa non è abitata dal contribuente, rientrano:

• trasferimento per motivi di lavoro (anche all’estero),
• ricovero permanente in strutture sanitarie,
• eventi calamitosi che rendono inagibile l’immobile,
• assegnazione dell’immobile all’ex coniuge in sede di separazione o divorzio.

Per i mutui stipulati dopo il 1° gennaio 2001, l’abitazione deve essere adibita a residenza entro un anno dall’acquisto. Per i mutui antecedenti, valgono altri limiti temporali, via via più flessibili per i contratti più datati.

Una precisazione importante: il diritto alla detrazione si perde nel periodo d’imposta successivo a quello in cui l’immobile smette di essere abitazione principale. Tuttavia, se si torna ad adibirlo a dimora abituale, il beneficio si riattiva per le rate pagate da quel momento in poi.

Casi particolari, eccezioni e limiti: quando la detrazione è a rischio (o salva)

Il sistema delle detrazioni sugli interessi passivi dei mutui è pieno di sfumature normative che possono fare la differenza tra l’avere diritto o meno al beneficio fiscale. Conoscere le eccezioni e i limiti è essenziale per evitare errori nella dichiarazione.

Mutui superiori al valore dell’immobile

Se l’importo del mutuo eccede il costo d’acquisto dell’immobile (comprese le spese notarili e accessorie), la detrazione spetta solo per la parte proporzionale al costo reale. L’Agenzia delle Entrate fornisce una formula precisa per calcolare la quota di interessi detraibili, rapportando il valore dell’immobile al capitale erogato.

Cointestazioni e detrazione parziale

In caso di mutuo cointestato, ciascun intestatario può detrarre solo la propria quota. L’unica eccezione riguarda i coniugi, quando uno è fiscalmente a carico dell’altro: il coniuge che sostiene tutta la spesa può detrarre anche la parte dell’altro. Se uno dei cointestatari non ha i requisiti per la detrazione, non può “cedere” la sua quota.

Surroga e rinegoziazione

Se il mutuo viene rinegoziato o surrogato (anche con altra banca), il diritto alla detrazione rimane valido, ma limitato alla residua quota di capitale del mutuo originale, più le spese legate alla rinegoziazione.

Contributi e rimborsi

Se gli interessi sono rimborsati dal datore di lavoro o da enti pubblici, non sono detraibili perché non effettivamente sostenuti. Se però il contributo è erogato in un secondo momento, l’importo ricevuto può essere soggetto a tassazione separata.

Cooperative edilizie e acquisto da costruttore

È possibile detrarre anche gli interessi pagati indirettamente, ad esempio nel caso in cui un contribuente acquisti un alloggio da una cooperativa edilizia e versi somme a titolo di rimborso per interessi su mutui ancora indivisi. Il diritto alla detrazione nasce dal momento della delibera di assegnazione dell’alloggio e dell’immissione in possesso.

Immobili locati, ristrutturati o all’asta: quando si può detrarre?

Non sempre l’acquisto di un’abitazione è “chiavi in mano”. A volte, l’immobile acquistato è locato, in fase di ristrutturazione o addirittura acquistato all’asta. Anche in questi casi, la normativa permette di beneficiare della detrazione degli interessi passivi, ma solo se vengono rispettati specifici vincoli temporali e procedurali.

Immobili locati

Se al momento dell’acquisto l’immobile è occupato da un inquilino, si può comunque fruire della detrazione, ma a due condizioni:

1. L’acquirente deve notificare l’intimazione di sfratto per finita locazione entro 3 mesi dall’atto di acquisto;
2. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Attenzione: non vale l’intimazione di sfratto per morosità. Se non si rispettano i termini, gli interessi già detrattti dovranno essere tassati come oneri rimborsati.

Acquisto all’asta

L’acquisto tramite asta è assimilato a quello di immobili locati. In tal caso:

• è necessario avviare l’azione esecutiva per il rilascio entro tre mesi dal decreto di trasferimento;
• l’immobile deve diventare abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Immobili da ristrutturare

Se l’immobile acquistato è in fase di ristrutturazione, la detrazione spetta solo dal momento in cui l’immobile diventa abitazione principale, che deve avvenire entro due anni dal rogito. Il termine può essere prorogato in caso di ritardi non imputabili al contribuente (come il mancato rilascio dell’agibilità da parte del Comune).

Nel caso di accorpamenti catastali per l’ampliamento dell’abitazione principale, la detrazione è ammessa solo dopo che l’unificazione risulta ufficialmente registrata.

Infine, se si acquista un’unità immobiliare “al grezzo”, che necessita di importanti lavori per diventare abitabile, il mutuo potrà eventualmente beneficiare della detrazione per la costruzione dell’abitazione principale, purché siano rispettati i requisiti specifici previsti per questa tipologia (art. 15, comma 1-ter, TUIR).

Detrazione mutuo: documenti da conservare e indicazioni finali

Per beneficiare correttamente della detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, è fondamentale conservare la documentazione necessaria e rispettare i criteri stabiliti dalla normativa.

Quali documenti servono?

• Contratto di mutuo: deve indicare chiaramente che il finanziamento è destinato all’acquisto (o alla costruzione/ristrutturazione) dell’abitazione principale.
• Atto di acquisto dell’immobile: indispensabile per verificare i termini temporali (acquisto vs. mutuo) e il costo dell’immobile ai fini della proporzionalità.
• Ricevute quietanzate o estratto conto bancario/postale: per dimostrare il pagamento delle rate con strumenti tracciabili.
• Certificazione annuale della banca: attestante gli interessi passivi pagati.
• Documentazione degli oneri accessori: come spese notarili, di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, ecc.
• Eventuali autocertificazioni: ad esempio, per confermare la dimora abituale in un luogo diverso da quello anagrafico (art. 47 DPR 445/2000).

In caso di surroga, rinegoziazione o accollo, è necessario conservare anche gli atti che formalizzano le nuove condizioni o i soggetti obbligati.

Attenzione: dal 2020, per avere diritto alla detrazione è obbligatorio che i pagamenti siano effettuati con mezzi tracciabili (bonifici, carte, assegni, ecc.). Le spese rimborsate dal datore di lavoro o da altri soggetti non possono essere portate in detrazione, a meno che non siano state tassate come fringe benefit.

Ultimo consiglio?

Rivolgiti sempre a un professionista o a un CAF per la verifica dei requisiti e per l’apposizione del visto di conformità, in particolare nei casi complessi (locazioni, ristrutturazioni, accolli, ecc.). Una detrazione sbagliata non solo può essere negata, ma potrebbe anche generare sanzioni e richieste di rimborso.