Quando un condominio non paga un’impresa o un professionista, chi deve risponderne davvero? Il conto corrente condominiale può essere pignorato subito oppure il creditore è obbligato a rivalersi prima sui condomini morosi? Una recente sentenza del Tribunale di Enna ha affrontato di petto questa questione, chiarendo un punto che da anni divide giurisprudenza e operatori del settore.

La decisione ha ricadute molto concrete per amministratori, condomini “virtuosi” e imprese edili: il conto del condominio è davvero una zona protetta oppure rappresenta la prima garanzia per il creditore? E quali sono, oggi, i reali confini dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile?

I fatti della causa: dal credito non pagato al pignoramento

La vicenda prende avvio da un contratto di appalto per lavori edili stipulato tra un’impresa e un condominio. Le opere vengono regolarmente eseguite, ma il corrispettivo pattuito non viene saldato per intero. Di fronte al protrarsi dell’inadempimento, l’impresa decide di tutelarsi in sede giudiziaria e ottiene un decreto ingiuntivo, successivamente dichiarato esecutivo, nei confronti del condominio committente.

Nonostante il titolo esecutivo, il pagamento non arriva. L’impresa, quindi, notifica al condominio un atto di precetto, intimando il versamento delle somme residue dovute, comprensive di interessi e spese. Anche questo passaggio rimane privo di effetti concreti, inducendo il creditore ad avviare la fase esecutiva vera e propria.

La scelta cade sul pignoramento presso terzi del conto corrente intestato al condominio, cioè quel conto sul quale confluiscono i contributi versati dai condomini per la gestione delle parti comuni e delle spese ordinarie e straordinarie. È proprio questo atto a far scattare la reazione del condominio, che propone opposizione sostenendo l’illegittimità dell’azione esecutiva.

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Secondo la tesi difensiva del condominio, infatti, il creditore avrebbe dovuto escutere preventivamente l’unico condomino moroso, indicato come tale dagli amministratori succedutisi nel tempo, prima di colpire il conto corrente condominiale. In altre parole, il pignoramento del conto – contenente somme riconducibili anche ai condomini in regola con i pagamenti – sarebbe stato prematuro e contrario alla disciplina dettata dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

L’opposizione del condominio e il richiamo all’art. 63 disp. att. c.c.

Con l’atto di opposizione, il condominio ha contestato il diritto del creditore di procedere all’esecuzione forzata direttamente sul conto corrente condominiale. Secondo questa impostazione, l’azione intrapresa dall’impresa sarebbe stata in contrasto con l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, norma che disciplina la responsabilità dei condomini nei confronti dei terzi creditori.

Articolo n° 63 disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In particolare, il condominio ha sostenuto che il conto corrente condominiale non potrebbe essere pignorato se prima non viene tentata l’escussione dei condomini morosi. L’argomentazione poggia sull’idea che le somme depositate sul conto rappresentino, in larga parte, i versamenti dei condomini in regola con i pagamenti e che, quindi, l’esecuzione finirebbe per colpire indirettamente anche soggetti che hanno già adempiuto ai propri obblighi.

Da qui la tesi secondo cui il creditore dovrebbe dimostrare di aver intrapreso tutte le possibili azioni di recupero nei confronti del condomino moroso – mobiliari, immobiliari e presso terzi – prima di poter aggredire il conto del condominio. Solo dopo aver provato l’infruttuosità di tali tentativi, secondo il condominio, sarebbe stato legittimo estendere l’azione esecutiva al patrimonio condominiale.

Questa interpretazione, tuttavia, presuppone una lettura estensiva dell’art. 63 disp. att. c.c., tale da equiparare il conto corrente del condominio ai patrimoni dei singoli condomini in regola con i pagamenti. Ed è proprio su questo punto che il Tribunale è stato chiamato a pronunciarsi.

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La risposta del tribunale: condominio e condomini non sono la stessa cosa

Con la sentenza n. 216/2024, il Tribunale di Enna è entrato nel merito della questione chiarendo che il cuore della controversia non riguarda l’esistenza del credito – ormai accertato – ma i limiti di applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. e, soprattutto, i soggetti che possono invocarne la tutela.

Secondo il giudice, la norma è inequivocabile: il divieto imposto ai creditori riguarda esclusivamente l’azione nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, non anche l’azione esecutiva nei confronti del condominio considerato come entità autonoma. Il legislatore ha quindi scelto di proteggere i singoli partecipanti “virtuosi”, evitando che siano chiamati a rispondere del debito altrui prima dell’escussione dei morosi, ma non ha esteso questa protezione al condominio in quanto tale.

La sentenza esclude, di conseguenza, che l’art. 63 possa essere interpretato in modo estensivo o analogico fino a impedire il pignoramento del conto corrente condominiale.

Una simile lettura introdurrebbe un limite non previsto dalla legge, creando un ostacolo ingiustificato alla soddisfazione del credito e in contrasto con i principi generali dell’ordinamento.

In altri termini, quando il creditore agisce direttamente contro il condominio per il recupero dell’intero importo dovuto, non sta colpendo i condomini in regola, ma aggredisce un patrimonio intestato al soggetto che ha assunto l’obbligazione. Ed è proprio questa distinzione, ribadita con chiarezza dal Tribunale di Enna, a rendere infondata l’opposizione proposta.

Il conto corrente condominiale come prima garanzia del creditore

Uno dei passaggi più rilevanti della sentenza riguarda la natura del conto corrente intestato al condominio. Secondo il Tribunale, dopo la riforma del condominio del 2012, non è più possibile considerarlo come un semplice “contenitore” delle somme dei singoli partecipanti, ma come un vero e proprio strumento di gestione riferibile direttamente al condominio.

Le somme che confluiscono sul conto, infatti, una volta versate perdono ogni collegamento con il singolo condomino che le ha corrisposte. Dal punto di vista giuridico, ciò che rileva è il rapporto di conto corrente: il credito pignorabile non è la singola quota versata da questo o quel condomino, ma il saldo complessivo nella disponibilità del condominio. Le ragioni per cui quelle somme sono state accreditate – contributi ordinari, rate straordinarie o altri versamenti – diventano irrilevanti.

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In quest’ottica, il pignoramento del conto corrente condominiale non interferisce con il meccanismo di tutela previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. Tale norma, infatti, opera solo quando il creditore decide di agire direttamente contro i singoli condomini, chiedendo il pagamento pro quota. Quando invece l’azione è rivolta contro il condominio per l’intero debito, il conto corrente rappresenta la prima e naturale garanzia per il soddisfacimento del credito.

Il giudice sottolinea così un principio destinato ad avere effetti pratici rilevanti: il creditore può scegliere se agire contro il condominio nel suo complesso, pignorando il conto, oppure se rivolgersi ai singoli condomini, nel rispetto delle regole sulla preventiva escussione dei morosi. Si tratta di due piani distinti, che possono anche coesistere, ma che non vanno confusi.