La nuova riforma del condominio riporta al centro del dibattito uno dei temi più delicati e controversi della vita condominiale: i debiti. In un contesto in cui morosità, conti correnti in sofferenza e fornitori non pagati sono sempre più frequenti, il legislatore interviene per mettere ordine, chiarire le responsabilità e garantire la continuità dei servizi essenziali. Ma farlo significa toccare equilibri fragili, che incidono direttamente sulle tasche dei proprietari.

Il punto più discusso della riforma riguarda proprio il destino dei condomini in regola con i pagamenti, che potrebbero trovarsi coinvolti, anche solo in via sussidiaria, nel pagamento dei debiti accumulati da altri. Una prospettiva che solleva dubbi, timori e interrogativi legittimi: fino a che punto chi ha sempre rispettato le regole è davvero tutelato? E quando il debito di pochi rischia di diventare un problema per tutti?

Capire come funziona questo nuovo meccanismo è fondamentale per chi vive in condominio, perché non si tratta solo di norme astratte, ma di conseguenze concrete che possono emergere proprio nei momenti di maggiore difficoltà economica dell’edificio.

Riforma del condominio: la sequenza di responsabilità per i debiti condominiali

L’articolo 7 della proposta di legge A.C. 2692 introduce una disciplina puntuale e gerarchica delle azioni che i creditori del condominio possono intraprendere per il recupero dei propri crediti. Il primo principio affermato è che i creditori possono agire sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato.

In questo modo, il legislatore individua chiaramente nel patrimonio comune il primo centro di imputazione del debito, rafforzando l’idea del condominio come soggetto economicamente organizzato.

Solo qualora le somme presenti sul conto non risultino sufficienti, il creditore è legittimato ad agire in via sussidiaria sui beni dei condomini morosi, ciascuno nei limiti della propria morosità. Questa previsione mira a evitare che il peso del debito venga immediatamente trasferito sui condomini in regola, imponendo al creditore di rivolgersi prima a chi non ha adempiuto ai propri obblighi contributivi.

La norma compie però un ulteriore passo: dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, il creditore può agire anche nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, i quali rispondono in proporzione alla quota di partecipazione alla spesa. In questo scenario, l’articolo 7 riconosce espressamente a questi ultimi una azione di regresso contro i morosi per recuperare quanto anticipato.

Si delinea così un sistema che tutela il creditore e la continuità dei servizi condominiali, ma che espone anche i condomini virtuosi a un rischio economico non trascurabile.

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Cosa cambia per morosi e condomini in regola

L’impatto dell’articolo 7 della proposta di legge A.C. 2692 si misura soprattutto sul piano pratico, perché incide direttamente sugli equilibri economici interni al condominio. Per i condomini morosi, la norma rende più difficile “nascondersi” dietro una gestione confusa o dietro l’inerzia dell’amministratore: la loro posizione debitoria emerge in modo chiaro e può essere aggredita in via prioritaria, nei limiti di quanto effettivamente dovuto.

In questo senso, l’articolo 7 rafforza la responsabilità individuale di chi non adempie ai propri obblighi contributivi.

Per i condomini in regola con i pagamenti, però, la riforma introduce una consapevolezza nuova e più scomoda: il pagamento puntuale delle quote non li mette automaticamente al riparo dalle conseguenze della morosità altrui. Se il conto corrente condominiale è incapiente e l’escussione dei morosi risulta infruttuosa, anche i proprietari virtuosi possono essere chiamati a contribuire, in proporzione alle rispettive quote millesimali. Si tratta di un passaggio che, pur previsto come estrema ratio, trasforma il condominio in una sorta di comunità solidale forzata sul piano patrimoniale.

L’azione di regresso riconosciuta dalla legge rappresenta una tutela solo parziale. In molti casi, infatti, il recupero nei confronti dei morosi può rivelarsi lungo, complesso o addirittura impossibile, lasciando i condomini in regola esposti a un esborso che potrebbe non essere mai integralmente recuperato. L’articolo 7, quindi, non elimina il rischio economico, ma lo redistribuisce in modo ordinato, privilegiando la tutela dei creditori e la continuità dei servizi essenziali del condominio.

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Cosa cambia rispetto a oggi

Per comprendere la reale portata dell’articolo 7 della proposta di legge A.C. 2692 è necessario confrontarlo con la disciplina attualmente vigente e con l’orientamento della giurisprudenza formatosi negli ultimi anni. Oggi, il riferimento principale è l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che consente ai creditori di agire nei confronti dei condomini in regola solo dopo l’escussione dei morosi, ma senza una scansione procedurale così dettagliata e senza un chiaro riferimento al conto corrente condominiale come primo patrimonio da aggredire.

La giurisprudenza, nel tempo, ha cercato di colmare queste lacune, affermando il principio della responsabilità sussidiaria dei condomini in regola, ma con applicazioni non sempre uniformi. In molti casi, l’assenza di una norma chiara ha generato contenziosi proprio sulla legittimità dell’azione del creditore, sull’ordine delle escussioni e sui limiti della responsabilità dei singoli proprietari. L’articolo 7 interviene proprio su questo punto, cristallizzando per legge una sequenza precisa: prima il conto del condominio, poi i morosi, infine – solo come extrema ratio – i condomini in regola.

In questo senso, la norma non introduce un principio del tutto nuovo, ma rafforza e rende esplicito un orientamento già presente nella prassi giudiziaria, riducendo le aree di incertezza interpretativa. Tuttavia, proprio questa maggiore chiarezza rende il meccanismo più “visibile” e meno contestabile, accentuando la percezione di un trasferimento del rischio economico sui condomini virtuosi.

Se prima la responsabilità sussidiaria era spesso il risultato di decisioni giudiziali, ora diventa una regola espressa, con tutte le conseguenze che ciò comporta sul piano della consapevolezza e delle aspettative dei proprietari.

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Vantaggi, rischi e possibili effetti distorsivi

L’articolo 7 della proposta di legge A.C. 2692 presenta indubbi vantaggi sistemici, soprattutto dal punto di vista dei creditori e della stabilità economica del condominio. La previsione di una sequenza chiara di responsabilità riduce l’incertezza giuridica, accelera il recupero dei crediti e limita il rischio di blocco dei servizi essenziali, come manutenzioni, forniture energetiche o interventi urgenti sulle parti comuni. In questa prospettiva, la norma rafforza l’affidabilità del condominio come interlocutore economico, evitando che le morosità croniche paralizzino l’intero edificio.

Accanto a questi aspetti positivi, emergono però rischi non trascurabili. Il principale riguarda la posizione dei condomini in regola, che vengono di fatto coinvolti in una responsabilità patrimoniale “di chiusura” rispetto ai debiti altrui. Anche se prevista come extrema ratio, questa possibilità introduce un elemento di insicurezza economica, soprattutto nei condomìni con alta incidenza di morosità o con soggetti strutturalmente insolventi. Il diritto di regresso, pur formalmente riconosciuto, rischia di rimanere inefficace quando il moroso non è concretamente aggredibile sul piano patrimoniale.

Un ulteriore effetto distorsivo potrebbe manifestarsi sul piano dei rapporti interni. La consapevolezza di poter essere chiamati a pagare anche per altri potrebbe alimentare tensioni assembleari, irrigidendo le posizioni e aumentando la pressione sull’amministratore affinché agisca in modo sempre più rapido e aggressivo contro i morosi. In assenza di un recupero crediti realmente efficace, il rischio è che l’articolo 7, pur nato per portare ordine, finisca per accentuare il senso di ingiustizia percepito dai condomini virtuosi.