Morosità in condominio: l’amministratore può staccare i servizi? Ecco cosa dice la legge

Nel vivere quotidiano all’interno di un condominio, una delle questioni più spinose riguarda la gestione dei condomini morosi. Quando uno o più proprietari non pagano le quote dovute, l’intera comunità rischia di subire ritardi nei pagamenti ai fornitori, manutenzioni posticipate e, in casi estremi, servizi sospesi. Ma fino a che punto può arrivare l’amministratore nel tentativo di tutelare gli interessi del condominio?

Una recente sentenza del Tribunale di Pescara (n. 1197 del 10 novembre 2025) ha riacceso il dibattito su questo tema, chiarendo cosa può e non può essere sospeso nei confronti di un condomino moroso e quali sono i limiti invalicabili imposti dalla legge e dalla Costituzione.

È lecito staccare l’acqua a un condomino che non paga? E cosa succede se si interrompe l’accesso all’ascensore? L’amministratore ha bisogno di un’autorizzazione del giudice?

Scopriamolo insieme nei prossimi paragrafi.

Il caso: un condomino moroso e la richiesta di sospensione dei servizi

Nel caso esaminato dal Tribunale di Pescara, il condominio si è trovato ad affrontare una situazione di grave morosità da parte di un condomino, il quale risultava debitore per oltre 15.000 euro di oneri condominiali, accumulati nel corso degli anni. Nonostante i tentativi di recupero crediti tramite decreto ingiuntivo, il soggetto risultava privo di reddito e disoccupato, rendendo vana ogni azione esecutiva.

Di fronte a questa situazione di stallo, l’amministratore ha deciso di ricorrere al Tribunale chiedendo una misura drastica: l’autorizzazione a sospendere l’erogazione dell’acqua, l’utilizzo dell’ascensore e l’accesso all’antenna televisiva condominiale per l’unità immobiliare del condomino moroso. Inoltre, ha chiesto una condanna economica per la mancata partecipazione dell’interessato all’incontro di mediazione obbligatoria.

Una richiesta forte, ma motivata dall’esigenza di tutelare gli altri condomini diligenti. Tuttavia, proprio su questi punti si è concentrata l’analisi del giudice, che ha dovuto bilanciare il diritto del condominio a essere pagato con i diritti fondamentali del singolo inadempiente.

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La decisione del tribunale: i diritti fondamentali vengono prima

Nel valutare il ricorso presentato dall’amministratore, il Tribunale di Pescara ha ribadito un principio fondamentale: l’esercizio dei diritti patrimoniali non può mai prevalere sui diritti inviolabili della persona. Sebbene il condomino fosse inadempiente da tempo e per importi significativi, l’interesse economico del condominio non può legittimare misure che ledano la dignità e la salute dell’individuo.

Richiamando l’articolo 32 della Costituzione, che tutela il diritto alla salute come diritto fondamentale dell’individuo e interesse della collettività, il giudice ha evidenziato che non può essere autorizzata – né ammessa – la sospensione di servizi vitali come l’acqua potabile. Lo stesso vale per l’ascensore, considerato ormai un servizio indispensabile per la mobilità quotidiana, soprattutto per soggetti anziani o con disabilità.

Il Tribunale ha anche sottolineato che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, pur attribuendo all’amministratore il potere di sospendere i servizi comuni “suscettibili di godimento separato” per i condomini morosi, non fa distinzioni esplicite tra servizi essenziali e non, ma deve comunque essere interpretato alla luce dei diritti costituzionali.

Questo significa che l’amministratore può agire, ma non può violare il principio di proporzionalità e il rispetto della persona.

L’unica eccezione ammessa riguarda la sospensione dell’antenna condominiale, considerata un servizio accessorio e non vitale, la cui disconnessione tecnica può essere attuata senza compromettere i diritti degli altri condomini e senza impatti gravi sulla vita quotidiana dell’interessato.

Nessuna autorizzazione del giudice, ma non tutto è lecito

Un aspetto particolarmente interessante della sentenza riguarda il chiarimento sul ruolo del giudice. Il Tribunale ha infatti stabilito che l’amministratore di condominio, per legge, non ha bisogno di una preventiva autorizzazione giudiziale per sospendere un condomino moroso dall’uso di determinati servizi comuni, purché si tratti di utenze separabili e non essenziali.

In altre parole, la legge già conferisce all’amministratore questo potere, che può esercitare autonomamente, senza dover ricorrere al Tribunale ogni volta. Tuttavia, ciò non significa che possa agire liberamente e senza limiti: ogni intervento deve rispettare il principio di proporzionalità e non deve mai pregiudicare i diritti fondamentali.

Questa precisazione ha un impatto diretto sull’operatività degli amministratori condominiali: li rende più autonomi, ma anche più responsabili. Il confine tra legittima tutela del credito e violazione dei diritti della persona è sottile e richiede valutazioni molto attente, caso per caso.

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Cosa devono sapere amministratori e condomini

La sentenza del Tribunale di Pescara rappresenta un punto fermo per chi si occupa di amministrazione condominiale: il contrasto alla morosità deve sempre avvenire nel rispetto dei diritti umani e costituzionali. È un messaggio chiaro: non basta la presenza di un debito per giustificare l’interruzione di servizi essenziali.

Per gli amministratori, ciò significa agire con prudenza, valutando caso per caso se il servizio da sospendere sia realmente “separabile” e non incida su bisogni vitali. L’intervento diretto è legittimo, ma solo entro i limiti dettati dalla legge e dal buon senso. In caso di dubbio, è sempre consigliabile consultare un legale prima di procedere con il distacco.

Per i condomini, invece, la pronuncia offre una tutela importante: anche in situazioni di morosità conclamata, nessuno può essere privato arbitrariamente dell’accesso all’acqua o all’ascensore, perché ciò equivarrebbe a compromettere la dignità e la salute della persona.

In sintesi, la giustizia condominiale deve trovare un equilibrio tra la tutela economica collettiva e il rispetto dei diritti individuali, con una netta prevalenza di questi ultimi quando in gioco ci sono servizi essenziali.