Due monolocali con soppalchi nel centro storico: il TAR conferma il ripristino

Dividere un appartamento in due monolocali non significa soltanto chiudere una porta o aggiornare il Catasto. Se il progetto comprende soppalchi utilizzati come camere e interessa un edificio della città storica, bisogna verificare anche superficie utile, strutture e prescrizioni urbanistiche del tessuto in cui ricade l’immobile. Nel caso esaminato dal TAR Lazio, l’assenza dei titoli e la mancata prova di una precedente divisione hanno portato alla conferma dell’ordine di ripristino.

La sentenza n. 15309/2026, pubblicata il 28 settembre 2026, è stata pronunciata dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Bis. Il Tribunale ha respinto il ricorso della proprietaria contro un provvedimento comunale di demolizione e rimessa in pristino.

Non si tratta di un divieto generale di frazionare gli appartamenti: la decisione riguarda opere concrete, con aumento della superficie utile, in un immobile soggetto alle restrizioni applicate al tessuto di origine medievale T1.

Due monolocali, entrambi con un soppalco usato come camera

Durante il sopralluogo, i tecnici comunali avevano rilevato la trasformazione di un appartamento al piano terra in due monolocali. Il passaggio tra gli ambienti era stato chiuso con un pannello di compensato inserito nel vano di una muratura portante. Entrambe le nuove consistenze erano dotate di un soppalco, raggiungibile attraverso una scala in muratura.

Il verbale descriveva piattaforme impostate a circa 1,90 metri dal pavimento, con un’altezza sovrastante di circa 1,90 metri, utilizzate come camere da letto. Questi valori descrivono ciò che fu accertato: non rappresentano altezze ammesse dalla sentenza né una soglia generale di abitabilità. Uso effettivo, dimensioni e caratteristiche delle strutture erano parte del quadro contestato.

Il Comune aveva qualificato l’insieme delle opere come frazionamento con aumento della superficie utile lorda, quindi come ristrutturazione edilizia eseguita senza titolo. Aveva inoltre rilevato il contrasto con le norme urbanistiche e il regolamento edilizio, oltre alla mancanza dell’autorizzazione del Genio civile per opere ritenute strutturalmente rilevanti.

La precedente esistenza di due abitazioni non era stata dimostrata

La proprietaria sosteneva una diversa ricostruzione della storia dell’appartamento, ma il TAR non ha ritenuto provato che l’immobile fosse originariamente composto da due abitazioni, poi unite e infine nuovamente separate. Le planimetrie storiche richiamate dai giudici mostravano, secondo la lettura accolta nella decisione, due ambienti principali e vani accessori appartenenti a un’unica unità.

La presenza di due ingressi non dimostrava il contrario. Non sono state considerate sufficienti neppure la nuova planimetria e la relazione tecnica prodotte dalla ricorrente. Il problema non era soltanto disegnare una configurazione diversa, ma documentare una precedente consistenza legittima e i titoli che avrebbero consentito le trasformazioni.

La stessa difesa aveva riconosciuto di non aver rinvenuto i titoli corrispondenti alle diverse consistenze prospettate; nessun titolo abilitativo era stato prodotto a sostegno di quella ricostruzione. Nel fascicolo, quindi, mancava la prova del presupposto sul quale si fondava la tesi del semplice ritorno a una divisione originaria.

La restrizione del tessuto T1 e l’eccezione per gli immobili accorpati

Un passaggio decisivo riguarda l’articolo 26 delle Norme tecniche di attuazione del Piano regolatore di Roma, nella disciplina applicata dalla sentenza ai tessuti di origine medievale T1. La disposizione richiamata non consentiva il frazionamento delle unità esistenti, salvo la ricostituzione di unità edilizie o immobiliari interessate da precedenti processi di accorpamento.

Per invocare questa eccezione, non bastava quindi che l’appartamento avesse due accessi o potesse essere fisicamente separato. Occorreva dimostrare la precedente autonomia delle unità e il loro successivo accorpamento. Proprio questa prova, per il TAR, mancava: il frazionamento contestato non poteva essere ricondotto alla ricostituzione ammessa dalla norma.

Il limite riguarda il tessuto urbanistico e la disciplina considerati nel giudizio, non indistintamente ogni immobile del centro di Roma o di un’altra città. Chi progetta oggi un intervento deve verificare la classificazione dell’edificio, le norme applicabili e gli eventuali aggiornamenti dello strumento urbanistico; questa decisione non sostituisce quella verifica.

Perché il caso non riguarda un semplice frazionamento con CILA

I giudici hanno considerato le opere nel loro insieme: non soltanto la separazione dei locali, ma anche i soppalchi abitativamente utilizzati, l’aumento della superficie utile e la rilevanza strutturale contestata. Su queste caratteristiche si fonda la qualificazione accolta dal Tribunale e la conferma della misura ripristinatoria.

Non sarebbe corretto ricavarne la regola secondo cui ogni frazionamento, anche oggi, richiederebbe sempre il permesso di costruire. La disciplina nazionale distingue gli interventi in base alle opere effettive e alle condizioni previste per la manutenzione straordinaria, senza rendere libera qualsiasi divisione. Il titolo necessario non può essere scelto sulla sola parola “frazionamento”, trascurando incremento delle superfici, strutture e limiti locali.

Allo stesso modo, un soppalco stabilmente utilizzato come camera non va confuso con un letto rialzato che rimane un elemento di arredo. Per orientarsi tra i casi è utile la guida su soppalchi, altezze, permessi e regole: è la configurazione reale dell’opera, non l’etichetta attribuita dal proprietario, a rendere necessarie le verifiche.

Stato legittimo, documenti storici e controlli strutturali

La sentenza richiama anche l’articolo 9-bis del Testo unico edilizia per affrontare la ricostruzione documentale dell’immobile. Nel caso concreto, la proprietaria non aveva fornito prove capaci di superare la ricostruzione accolta sulla base delle planimetrie e degli accertamenti. La storia edilizia non poteva quindi essere sostituita dalla sola rappresentazione dei due monolocali nello stato di fatto.

Il testo attuale dell’articolo 9-bis è consultabile su Leggi Edilizia.com; la disciplina è stata modificata nel tempo e non va confusa con la formulazione riportata nella motivazione. Per le verifiche operative resta utile l’approfondimento sullo stato legittimo dell’immobile e sui documenti da acquisire.

Restava inoltre incontestata la violazione degli articoli 93 e 94 del D.P.R. 380/2001 rilevata per l’assenza dell’autorizzazione del Genio civile. Il controllo del titolo urbanistico, dunque, non esauriva gli adempimenti richiesti per le opere strutturali del caso.

Aver acquistato la casa già modificata non elimina l’ordine di ripristino

La proprietaria aveva acquistato l’appartamento nello stato in cui si trovava e sosteneva che gli interventi risalissero a prima del suo acquisto. Il TAR ha escluso che questa circostanza bastasse a neutralizzare l’ordine: la misura di demolizione e ripristino può riguardare anche il proprietario diverso dal materiale esecutore dell’abuso, come previsto dalla disposizione regionale applicata.

Il riferimento è all’articolo 16 della legge regionale Lazio n. 15/2008. Questo piano amministrativo non va confuso con un’automatica responsabilità penale dell’acquirente. La decisione respinge il ricorso contro il ripristino e pone a carico della ricorrente 1.500 euro di spese di giudizio, oltre agli accessori indicati nel dispositivo: non è l’importo di una sanzione edilizia.

Il caso evidenzia perché, prima di acquistare o dividere un appartamento, sia utile confrontare stato reale, titoli ed elaborati storici. In un tessuto soggetto a restrizioni, anche la prova di un precedente accorpamento può essere decisiva per capire se il progetto sia consentito, prima ancora di individuare la pratica necessaria.