Un’ordinanza di demolizione può davvero essere emessa senza una verifica approfondita della storia edilizia di un immobile? È questa la domanda da cui prende le mosse una recente sentenza del TAR Campania, che ha annullato un provvedimento comunale ritenuto carente sotto il profilo istruttorio e motivazionale.

Il caso riguarda un fabbricato destinato ad attività di ristorazione, inserito all’interno di un complesso turistico-ricettivo, per il quale l’Amministrazione aveva ordinato la demolizione ritenendo l’opera abusiva. Secondo i giudici amministrativi, però, il Comune ha agito senza ricostruire correttamente lo stato legittimo dell’immobile, ignorando una serie di titoli edilizi rilasciati nel corso degli anni.

La decisione è particolarmente significativa perché ribadisce un principio fondamentale in materia edilizia: prima di colpire un immobile con un ordine ripristinatorio, la Pubblica Amministrazione deve svolgere un’istruttoria completa e puntuale. Ma cosa si intende davvero per stato legittimo? E quali sono gli errori che possono rendere illegittima un’ordinanza di demolizione?

Il caso esaminato dal TAR

La vicenda nasce dall’adozione di un’ordinanza comunale con cui veniva ingiunta la demolizione di un immobile destinato a sala ristorante, inserito in un più ampio complesso turistico-ricettivo. Secondo l’Amministrazione, l’edificio sarebbe risultato privo di un valido titolo edilizio, circostanza che avrebbe giustificato l’adozione del provvedimento repressivo.

Il proprietario dell’immobile ha però impugnato l’ordinanza davanti al TAR, contestando l’operato del Comune sotto molteplici profili. In particolare, è stato evidenziato come l’Amministrazione avesse avviato il procedimento demolitorio senza una reale analisi della documentazione edilizia esistente e senza tenere conto dei titoli rilasciati nel corso degli anni.

Nel ricorso è stato sottolineato che l’immobile risultava assistito da una serie di atti autorizzativi, tra cui un provvedimento di sanatoria, il rilascio dell’agibilità e un successivo permesso di costruire. Elementi che, se correttamente valutati, avrebbero imposto al Comune un approfondimento ben più accurato prima di giungere alla conclusione dell’abusività dell’opera.

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L’errore del comune: un’istruttoria incompleta

Entrando nel merito, il TAR Campania ha individuato il vizio decisivo dell’ordinanza impugnata in un grave difetto di istruttoria. L’Amministrazione comunale, infatti, ha disposto la demolizione senza svolgere una verifica approfondita sullo stato legittimo dell’immobile oggetto del provvedimento.

In particolare, il Comune non ha preso in esame l’intero percorso edilizio del fabbricato, omettendo di valutare una serie di elementi circostanziali che avrebbero potuto incidere in modo determinante sulla decisione finale. L’ordine ripristinatorio è stato adottato come se l’immobile fosse privo di qualsiasi copertura amministrativa, senza un’analisi concreta dei titoli rilasciati nel tempo.

Secondo i giudici amministrativi, un simile approccio non è conforme ai principi che regolano l’azione della Pubblica Amministrazione. Un’ordinanza di demolizione, infatti, non può basarsi su valutazioni sommarie o presuntive, ma deve essere il risultato di un’istruttoria completa, puntuale e adeguatamente motivata, soprattutto quando il proprietario fornisce documentazione idonea a dimostrare la legittimità dell’opera.

Lo stato legittimo dell’immobile e il quadro normativo

Uno dei passaggi centrali della sentenza riguarda il concetto di stato legittimo dell’immobile, oggi disciplinato dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001. Si tratta di una nozione fondamentale, perché consente di ricostruire la reale situazione giuridico-edilizia di un fabbricato sulla base dei titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni.

Il TAR Campania chiarisce che lo stato legittimo non coincide esclusivamente con il titolo originario, ma deriva dall’insieme coordinato di tutti i provvedimenti edilizi che hanno interessato l’immobile nel tempo. Rientrano in questa ricostruzione non solo le concessioni o i permessi di costruire, ma anche eventuali sanatorie, autorizzazioni e titoli successivi relativi a interventi parziali.

La normativa, così come interpretata dalla giurisprudenza, impone quindi alla Pubblica Amministrazione un’analisi completa e storicizzata dell’edificio. Ignorare anche uno solo dei titoli rilevanti significa esporsi al rischio di adottare provvedimenti illegittimi, perché fondati su una rappresentazione incompleta o distorta della realtà edilizia.

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Perché il TAR ha annullato l’ordinanza di demolizione

Applicando questi principi al caso concreto, il TAR Campaniacon la sentenza n. 1760/2025 ha ritenuto l’ordinanza di demolizione palesemente illegittima. Il Comune, infatti, non ha tenuto conto dello stato legittimo dell’immobile né ha valutato in modo puntuale i titoli edilizi rilasciati nel corso degli anni.

Dalla documentazione tecnica prodotta è emerso che la sagoma, il volume e l’ubicazione del fabbricato risultavano coerenti con quanto già assentito dalla stessa Amministrazione in precedenti provvedimenti. Una circostanza che avrebbe dovuto indurre il Comune a svolgere ulteriori verifiche, invece di giungere direttamente all’adozione di un ordine ripristinatorio.

Secondo i giudici amministrativi, l’omessa valutazione di questi elementi integra un deficit istruttorio e motivazionale particolarmente grave. L’ordinanza si fondava, infatti, su una ricostruzione incompleta della vicenda edilizia, senza confrontarsi con dati tecnici e amministrativi decisivi ai fini della legittimità dell’intervento.

Proprio per questo motivo il TAR ha accolto il ricorso e annullato gli atti impugnati, ritenendo assorbente il vizio istruttorio riscontrato.