Demolizione e ricostruzione: niente oneri se si rispetta la volumetria

L’intervento di demolizione e ricostruzione, tecnicamente definito dal Testo Unico dell’Edilizia come “ristrutturazione edilizia”, non comporta il pagamento di oneri se rispetta la stessa volumetria dell’edificio precedente.

Questa la decisione disposta dal TAR Piemonte sez. II con la recente sentenza n. 213 del 1° marzo 2021.

Allo stesso modo però, si evince che gli oneri saranno dovuti per la parte di volumetria “in eccesso”. Approfondiamo di seguito.

Demolizione e ricostruzione: cosa comporta l’ampliamento

Secondo le regole urbanistiche nazionali e territoriali, la demolizione e la ricostruzione di un edificio prevede che il nuovo immobile debba rispettare la superficie e la volumetria di quello demolito.

Se così non fosse, l’intervento sull’immobile comporterebbe una modifica dell’assetto urbanistico del territorio. La differenza tra i due interventi si evince anche solo considerando i titoli edilizi necessari per procedere.

Infatti, per avviare lavori di ristrutturazione edilizia che comportano il mantenimento della volumetria precedente, è sufficiente presentare la SCIA.

Mentre, per procedere alla costruzione di un nuovo immobile ampliato rispetto al precedente, è obbligatorio presentare il Permesso di Costruire. In quanto, appunto, l’estensione della volumetria porta all’occupazione di nuovo suolo, e quindi alla modifica dello stato dei luoghi.

Gli oneri sono dovuti solo sulla parte di volumetria eccedente

In merito agli oneri di urbanizzazione da corrispondere per la costruzione, il ragionamento segue la stessa linea.

IL TAR Piemonte ricorda infatti la sentenza n. 4950/2015 del Consiglio di Stato sez. IV, nella quale si stabilisce che:

“gli oneri di urbanizzazione sono dovuti se ed in quanto l’intervento edilizio comporti un incremento della domanda di servizi nella zona coinvolta dalla costruzione. Le opere di urbanizzazione, distinte in primarie e secondarie, si caratterizzano per essere necessarie, rispettivamente, all’utilizzo degli edifici e alla vita di relazione degli abitanti di un territorio”.

Il Tribunale continua poi citando anche una sentenza più datata, la n. 2611/2004 del Consiglio di Stato sez. IV. Qui si evince chiaramente che:

“gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio. […] In caso di ristrutturazione edilizia, il pagamento degli oneri di urbanizzazione è dovuto solo nel caso in cui l’intervento abbia determinato un aumento del carico urbanistico.”

Dunque gli oneri sono dovuti solo se l’intervento di demolizione e ricostruzione comporta un aumento di volumetria rispetto all’edificio demolito. E, anche in tal caso, si devono calcolare unicamente in relazione alla parte eccedente, e non all’intera volumetria dell’immobile.