Demolizione annullata: solo la società risponde per l’abuso edilizio

Un Comune campano aveva ordinato la demolizione di un’area pavimentata realizzata su uno spazio che in origine doveva essere destinato a verde. Secondo l’amministrazione, quei lavori erano stati eseguiti senza alcun titolo abilitativo e avevano trasformato l’area in un parcheggio, richiedendo quindi un permesso di costruire.

Per questo, è stata emessa un’ordinanza di demolizione, che però è stata notificata non alla società proprietaria, ma al suo legale rappresentante, come se fosse lui personalmente il responsabile dell’abuso edilizio.

Da qui il ricorso al TAR Campania ha annullato l’ordinanza, riconoscendo che il Comune ha sbagliato soggetto: la demolizione va ordinata solo al vero proprietario o al responsabile dell’intervento, e non automaticamente al rappresentante legale della società, che in questo caso non era né l’uno né l’altro.

Ma cosa significa davvero questa sentenza per chi possiede o gestisce immobili? E quali sono le responsabilità, i diritti e le tutele per cittadini, imprese e tecnici in situazioni simili?

I fatti: cosa è successo nel caso esaminato dal TAR

Tutto ha avuto inizio quando l’amministrazione comunale ha emesso un’ordinanza di demolizione per opere edilizie ritenute abusive, realizzate su una porzione di area posta sul retro di un edificio residenziale. Secondo il verbale di sopralluogo dei tecnici comunali, nell’area in questione era stato rimosso lo strato vegetale originario per realizzare una pavimentazione in porfido e creare nuovi spazi per la sosta di veicoli, senza alcun titolo abilitativo.

L’intervento, secondo il Comune, costituiva una nuova costruzione urbanistica soggetta a permesso di costruire, ai sensi dell’art. 3, lettera e.2 del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 6 della L.R. Campania 19/2001. Tuttavia, nonostante l’area risultasse catastalmente intestata a una società edilizia, l’ordinanza è stata notificata non alla società stessa, ma al suo legale rappresentante, come se fosse lui il proprietario e responsabile diretto dell’abuso.

L’interessato ha dunque impugnato il provvedimento, sostenendo di non essere il titolare dell’area e di aver agito nell’interesse della società, in qualità di suo rappresentante. Il Comune, dal canto suo, ha difeso la legittimità dell’ordinanza, mentre un condominio limitrofo è intervenuto in giudizio opponendosi al ricorso.

L’errore del comune: a chi va indirizzata l’ordinanza di demolizione?

Il cuore della controversia risiede in un errore giuridico tutt’altro che banale: il Comune ha notificato l’ordinanza di demolizione alla persona fisica che rappresenta la società, e non alla società stessa, che risultava essere l’unica proprietaria dell’area dove erano state realizzate le opere contestate.

La normativa urbanistica italiana – in particolare l’art. 31 del D.P.R. 380/2001 – è chiara: i provvedimenti di demolizione devono essere rivolti al “proprietario e al responsabile dell’abuso”. Nel caso in questione, però, il destinatario non era né l’uno né l’altro. Era semplicemente il legale rappresentante della società, il quale non può essere considerato personalmente responsabile dell’abuso edilizio attribuibile a un soggetto giuridico distinto.

Il TAR ha ribadito un principio giurisprudenziale consolidato: non esiste uno sdoppiamento di responsabilità tra società e rappresentante legale. Se l’abuso è stato commesso dalla società, è solo ad essa che va indirizzato il provvedimento, non alla persona fisica che la rappresenta.

Il principio ribadito dal TAR: la responsabilità negli abusi edilizi

Con la sentenza n. 3783 del 2025, il Tribunale Amministrativo della Campania ha annullato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune, riconoscendo che il destinatario del provvedimento – una persona fisica – non era né il proprietario dell’area né il responsabile dell’abuso edilizio. L’ordinanza, dunque, era viziata in modo sostanziale perché indirizzata al soggetto sbagliato.

Il TAR ha ribadito un principio giurisprudenziale ormai consolidato: ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, le ordinanze di demolizione devono essere rivolte al proprietario e al responsabile dell’abuso, e non è previsto che il legale rappresentante di una società risponda personalmente per le condotte dell’ente giuridico che rappresenta.

La sentenza cita espressamente la giurisprudenza del Consiglio di Stato, Sezione VI, sentenza n. 5031 del 20 giugno 2022, la quale stabilisce che:

“L’illecito amministrativo che si estrinseca nella realizzazione di opere edilizie abusive non è tipizzato quale illecito del quale deve rispondere, a titolo personale, anche o solo, il legale rappresentante della persona giuridica alla quale l’opera abusiva debba essere imputata.”

Questo significa che il Comune avrebbe dovuto notificare l’ordinanza alla società intestataria del terreno e responsabile delle opere contestate. Il legale rappresentante, infatti, non può essere considerato automaticamente destinatario delle sanzioni, se non in presenza di una responsabilità personale e diretta, che nel caso in esame non è stata dimostrata né rilevata.

In sintesi, la responsabilità per l’abuso edilizio non può essere “traslata” sulla figura del rappresentante legale, ma deve ricadere esclusivamente sul soggetto – fisico o giuridico – che ha la titolarità del bene e ha materialmente eseguito l’opera.

Le implicazioni per cittadini, tecnici e imprese

La sentenza n. 3783/2025 del TAR Campania non è solo un caso isolato: rappresenta un precedente importante per l’intero settore edilizio, perché chiarisce i confini tra responsabilità individuale e responsabilità societaria in materia urbanistica. È un monito, soprattutto per le pubbliche amministrazioni, a rispettare scrupolosamente i principi di legittimazione soggettiva prima di emettere provvedimenti sanzionatori.

Per i cittadini e i proprietari immobiliari, questa decisione rafforza un principio di tutela fondamentale: nessuno può essere sanzionato per fatti altrui, a meno che non ne sia direttamente responsabile. Significa che un’ordinanza di demolizione, per essere valida, deve essere indirizzata al soggetto giusto, ovvero a chi ha effettivamente commesso o ordinato l’abuso edilizio.

Per i tecnici e i professionisti del settore (architetti, ingegneri, geometri), è un invito a prestare particolare attenzione nel redigere documentazione e asseverazioni: ogni intervento edilizio, anche se affidato a terzi, deve essere tracciabile e supportato da titoli autorizzativi chiari, intestati al soggetto competente.

Infine, per le imprese di costruzione e le società immobiliari, la sentenza evidenzia quanto sia importante distinguere, anche formalmente, le responsabilità societarie da quelle personali. Un errore formale può trasformarsi in una sanzione illegittima, ma anche in una controversia evitabile se gli atti sono correttamente intestati e notificati.

In sostanza, questo caso sottolinea l’importanza di una corretta gestione giuridico-amministrativa degli interventi edilizi, non solo per evitare sanzioni, ma anche per garantirne la legittimità e la sostenibilità nel tempo.