Attestato di Prestazione Energetica (APE): Cos’è, obblighi e costi

Negli ultimi anni l’Attestato di Prestazione Energetica è diventato un documento sempre più importante nel mercato immobiliare italiano. Obbligatorio in molti casi di vendita e locazione, l’APE permette di conoscere i consumi energetici di un immobile e la sua classe energetica, influenzando sempre di più anche il valore delle abitazioni.

Oggi però, con l’arrivo della nuova Direttiva UE 2024/1275 sulle cosiddette “Case Green”, migliaia di proprietari si stanno chiedendo cosa cambierà davvero nei prossimi anni. Gli APE attuali resteranno validi? Le classi energetiche cambieranno automaticamente? Sarà necessario rifare la certificazione energetica? E gli immobili meno efficienti rischiano davvero di perdere valore?

Per capire cosa accadrà bisogna distinguere tra gli obblighi già previsti dalla normativa italiana e le future modifiche che arriveranno con il recepimento della nuova direttiva europea.

Cos’è l’APE e cosa prevede la normativa italiana

L’Attestato di Prestazione Energetica, conosciuto con l’acronimo APE, è il documento che certifica le prestazioni energetiche di un immobile. Al suo interno vengono indicati:

• i consumi energetici dell’edificio;
• la classe energetica;
• l’efficienza degli impianti;
• gli interventi consigliati per migliorare le prestazioni dell’immobile.

L’APE permette quindi di capire quanto una casa consuma dal punto di vista energetico e quanto può incidere sui costi di gestione legati a riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.

La certificazione assegna all’immobile una classe energetica che va dalla A4, la più efficiente, fino alla G, che identifica gli edifici con consumi più elevati.

La normativa italiana che disciplina l’APE è contenuta principalmente nel:

• Decreto Legislativo 192/2005;
• Decreto Legge 63/2013 convertito nella Legge 90/2013;
• DM 26 giugno 2015 sulle linee guida nazionali APE.

Il D.Lgs. 192/2005 rappresenta ancora oggi la norma principale in materia di prestazione energetica nell’edilizia e disciplina:

• obblighi di certificazione energetica;
• requisiti minimi degli edifici;
• compravendite e locazioni;
• controlli e sanzioni.

Successivamente, il Decreto Legge 63/2013 — convertito nella Legge 90/2013 — ha introdotto l’attuale Attestato di Prestazione Energetica sostituendo il precedente ACE (Attestato di Certificazione Energetica), rafforzando gli obblighi informativi nelle compravendite immobiliari.

Le classi energetiche oggi utilizzate derivano invece dal DM 26 giugno 2015, che ha definito:

• il modello nazionale dell’APE;
• le classi energetiche da A4 a G;
• i criteri di compilazione;
• le metodologie di calcolo.

Negli ultimi anni la classe energetica è diventata un elemento sempre più importante anche nelle compravendite immobiliari, perché:

• influisce sul valore dell’immobile;
• incide sulle spese energetiche;
• può facilitare l’accesso ai mutui green;
• rappresenta un indicatore della qualità costruttiva dell’edificio.

L’APE viene redatto da un tecnico abilitato dopo un sopralluogo obbligatorio dell’immobile e deve rispettare specifici criteri tecnici stabiliti dalla normativa nazionale.

Nei prossimi anni il sistema di certificazione energetica sarà inoltre interessato da importanti aggiornamenti legati alla Direttiva UE 2024/1275, la nuova normativa europea conosciuta anche come direttiva “Case Green”. L’obiettivo dell’Unione Europea è uniformare maggiormente i criteri di valutazione energetica degli edifici nei vari Paesi membri, introducendo standard più rigorosi e metodologie di calcolo più omogenee.

Questo significa che in futuro potrebbero cambiare i criteri con cui vengono attribuite le classi energetiche degli immobili, anche se gli APE attualmente validi continueranno a mantenere efficacia fino alla loro naturale scadenza prevista dalla legge.

Quando l’APE è obbligatorio

L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio in diversi casi previsti dalla normativa italiana. La certificazione energetica serve infatti a garantire trasparenza sulle caratteristiche dell’immobile sia nelle compravendite sia nelle locazioni.

Attualmente l’APE è richiesto:

• in caso di vendita di un immobile;
• nei contratti di locazione;
• per gli edifici di nuova costruzione;
• dopo importanti interventi di ristrutturazione energetica;
• per accedere ad alcuni bonus edilizi;
• negli annunci immobiliari, dove deve essere indicata la classe energetica.

Il documento deve essere consegnato all’acquirente o al locatario e, in molti casi, allegato ai contratti secondo quanto previsto dalla normativa vigente.

Negli ultimi anni i controlli sulla corretta presenza dell’APE sono aumentati, soprattutto nelle compravendite immobiliari e nelle pratiche legate alle agevolazioni fiscali.

Con l’arrivo della Direttiva UE 2024/1275, l’importanza della certificazione energetica è destinata ad aumentare ulteriormente. L’Unione Europea punta infatti a rendere l’efficienza energetica degli edifici un elemento centrale nelle future politiche immobiliari, con standard sempre più uniformi tra i Paesi membri.

Per questo motivo l’APE non rappresenta più soltanto un adempimento burocratico, ma uno strumento destinato ad avere un peso crescente anche nel valore commerciale degli immobili e nelle future compravendite.

Quanto dura un APE e quando va rifatto

L’Attestato di Prestazione Energetica ha una validità massima di 10 anni dalla data di rilascio, a condizione che vengano rispettati gli obblighi di manutenzione degli impianti termici previsti dalla normativa.

Tuttavia, esistono alcuni casi in cui l’APE deve essere aggiornato prima della scadenza naturale. Questo avviene soprattutto quando vengono effettuati interventi che modificano le prestazioni energetiche dell’immobile, come ad esempio:

• sostituzione della caldaia;
• installazione di impianti fotovoltaici;
• lavori di isolamento termico;
• sostituzione degli infissi;
• interventi di riqualificazione energetica;
• ristrutturazioni importanti.

In queste situazioni, il vecchio attestato non rappresenta più correttamente le caratteristiche energetiche dell’edificio e diventa quindi necessario redigere un nuovo APE aggiornato.

Uno dei dubbi più diffusi riguarda invece la nuova Direttiva UE 2024/1275 e il possibile obbligo di rifare gli attestati energetici già esistenti. Al momento, però, la normativa europea non prevede alcun obbligo automatico di sostituzione degli APE attuali.

Gli attestati già emessi continueranno infatti ad avere validità fino alla loro naturale scadenza, salvo modifiche future introdotte dalla normativa italiana di recepimento.

Ciò che potrebbe cambiare nei prossimi anni sarà soprattutto il sistema di calcolo delle classi energetiche. Con l’introduzione di criteri europei più uniformi e rigorosi, i futuri APE potrebbero attribuire classificazioni differenti agli stessi immobili rispetto a quelle attuali.

Questo significa che una casa potrebbe ottenere una classe energetica diversa anche senza interventi edilizi, semplicemente perché saranno cambiati i parametri tecnici utilizzati per la valutazione energetica.

Quanto costa fare un APE

Il costo di un Attestato di Prestazione Energetica può variare in base a diversi fattori, tra cui:

• tipologia dell’immobile;
• metratura;
• complessità degli impianti;
• zona geografica;
• urgenza della pratica;
• documentazione disponibile;
• eventuale necessità di rilievi aggiuntivi.

Non esiste infatti un tariffario nazionale fisso e ogni tecnico abilitato può applicare compensi differenti.

Attualmente, i prezzi medi per la redazione di un APE si collocano generalmente in queste fasce:

• appartamenti di piccole dimensioni: tra 120 e 200 euro;
• appartamenti grandi o immobili più complessi: tra 200 e 350 euro;
• villette e case indipendenti: tra 250 e 500 euro;
• edifici particolarmente complessi: anche oltre 500 euro.

Nel costo della certificazione rientrano normalmente:

• sopralluogo obbligatorio;
• analisi delle caratteristiche energetiche;
• verifica degli impianti;
• calcolo della prestazione energetica;
• registrazione dell’APE presso il catasto energetico regionale.

È importante fare attenzione alle offerte eccessivamente basse, soprattutto online. La normativa prevede infatti il sopralluogo obbligatorio del tecnico certificatore e la mancanza di verifiche adeguate potrebbe comportare attestati non conformi.

Con i futuri aggiornamenti legati alla Direttiva UE 2024/1275, i costi dell’APE potrebbero subire variazioni nei prossimi anni. L’introduzione di nuovi parametri europei, metodologie di calcolo più complesse e criteri energetici più dettagliati potrebbe infatti rendere le certificazioni più articolate rispetto a oggi.

Per questo motivo, la certificazione energetica è destinata a diventare sempre più un documento tecnico strategico nelle compravendite e nelle valutazioni immobiliari.

Cosa cambia con la direttiva UE 2024/1275 sulle “Case Green”

La Direttiva UE 2024/1275 rappresenta una delle più importanti riforme europee in materia di efficienza energetica degli edifici degli ultimi anni. L’obiettivo dell’Unione Europea è ridurre progressivamente i consumi energetici e le emissioni del patrimonio immobiliare europeo entro il 2050.

La normativa introduce nuovi standard energetici e punta a rendere più uniformi i sistemi di certificazione tra i vari Paesi membri, compreso il sistema APE italiano.

Uno dei punti che ha generato maggiore confusione riguarda proprio le classi energetiche degli immobili.

La direttiva non prevede un cambio automatico delle classi energetiche dal 2026 e non impone ai proprietari di rifare immediatamente gli APE già esistenti. Gli attestati attualmente validi continueranno infatti ad avere efficacia fino alla loro naturale scadenza, salvo future modifiche introdotte dalla normativa italiana.

Quello che cambierà sarà soprattutto il metodo di valutazione energetica degli edifici.

Nei prossimi anni l’Italia dovrà infatti recepire la direttiva europea aggiornando:

• i criteri di classificazione energetica;
• le metodologie di calcolo;
• i parametri tecnici degli APE;
• le linee guida nazionali sulla certificazione energetica.

Con l’introduzione di standard più rigorosi e uniformi a livello europeo, alcuni immobili potrebbero ottenere classi energetiche differenti rispetto a quelle attuali anche senza interventi edilizi.

Questo non significa che le abitazioni consumeranno improvvisamente di più, ma semplicemente che verranno valutate con criteri tecnici diversi e probabilmente più severi rispetto agli standard odierni.

La nuova direttiva potrebbe inoltre avere effetti importanti sul mercato immobiliare. Gli edifici più efficienti dal punto di vista energetico potrebbero diventare sempre più richiesti, mentre gli immobili con consumi elevati potrebbero risultare meno competitivi nelle compravendite future.

Molto dipenderà però dalle future norme italiane di recepimento, che definiranno:

• tempistiche;
• eventuali obblighi;
• deroghe;
• incentivi;
• modalità operative di applicazione delle nuove regole europee.

Le classi energetiche cambieranno davvero?

È una delle domande più cercate degli ultimi mesi e anche uno dei temi che ha generato maggiore confusione dopo l’approvazione della nuova direttiva europea.

La risposta corretta è: sì, le classificazioni energetiche potrebbero cambiare in futuro, ma non ci sarà alcun “declassamento automatico” immediato delle abitazioni.

Molti proprietari temono infatti che dal 2026 la propria casa possa passare improvvisamente da una classe energetica favorevole a una più bassa senza alcun intervento sull’immobile. In realtà la situazione è più complessa.

La Direttiva UE 2024/1275 non stabilisce che le case italiane cambieranno automaticamente classe energetica da una determinata data. Quello che la normativa europea impone è invece l’aggiornamento dei sistemi nazionali di certificazione energetica.

Questo significa che nei prossimi anni potrebbero cambiare:

• i parametri di valutazione;
• le soglie delle classi energetiche;
• i criteri di calcolo;
• gli standard utilizzati per assegnare le classificazioni agli edifici.

Di conseguenza, un immobile che oggi risulta in classe C potrebbe in futuro ottenere una classificazione diversa con i nuovi criteri europei, pur rimanendo identico dal punto di vista costruttivo.

In pratica:

• la casa non peggiora;
• cambiano le regole con cui viene valutata.

Questo scenario è molto probabile soprattutto perché l’Unione Europea vuole rendere le certificazioni energetiche più uniformi tra i vari Paesi membri, introducendo standard più severi e aderenti ai consumi reali degli edifici.

Tuttavia, fino al recepimento ufficiale della direttiva da parte dell’Italia, le classi energetiche attuali e gli APE già emessi continueranno a mantenere validità secondo la normativa oggi in vigore.

Quando l’APE non è obbligatorio

Non tutti gli edifici sono obbligati ad avere un Attestato di Prestazione Energetica. La normativa italiana prevede infatti alcuni casi di esclusione specifici disciplinati principalmente dal Decreto Legislativo 192/2005 e dal DM 26 giugno 2015.

In generale, l’APE non è obbligatorio per:

• fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 mq;
• edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati esclusivamente per esigenze del processo produttivo;
• fabbricati agricoli non residenziali privi di impianti di climatizzazione;
• ruderi e immobili collabenti privi delle caratteristiche minime di abitabilità;
• edifici in costruzione non ancora completati;
• luoghi di culto e immobili destinati ad attività religiose;
• box, cantine, autorimesse e depositi non dotati di impianto termico;
• edifici venduti come “scheletro edilizio” o al grezzo avanzato.

In molti casi l’esclusione dipende soprattutto dall’assenza di un impianto termico fisso destinato alla climatizzazione degli ambienti.

È importante però fare attenzione, perché non basta dichiarare che un immobile è “da ristrutturare” per evitare l’obbligo dell’APE. La normativa e la giurisprudenza richiedono infatti precise condizioni tecniche affinché un edificio possa essere realmente escluso dalla certificazione energetica.

In caso di compravendita o locazione è quindi consigliabile verificare sempre la situazione con un tecnico abilitato, soprattutto per evitare contestazioni o sanzioni legate alla mancanza dell’attestato energetico.