Acquisto immobile per usucapione: come funziona, chi ne ha diritto

usucapione


All’interno del Codice Civile italiano, all’art. 1158, si parla della possibilità di acquisto di un immobile per usucapione. Ovvero, quel diritto che si costituisce automaticamente e che consente ad un soggetto non proprietario di un’abitazione, di prenderne il possesso anche senza l’autorizzazione del reale titolare.

Ma com’è possibile tutto ciò?

Vediamo di seguito cosa si intende per l’acquisto di un immobile per usucapione, come funziona e chi ne ha diritto.

Acquisto immobile per usucapione: di cosa si tratta

L’acquisto di un immobile per usucapione si basa sul concetto di possesso. All’art. 1140 c.c., si definisce il possesso non come un diritto, ma come uno stato di fatto che però concede ad un soggetto di esercitare il diritto su un bene.

Infatti, esistono delle situazioni in cui, per legge, un soggetto può essere proprietario di un immobile senza averne contemporaneamente il possesso. Un proprietario che non è possessore può perdere il diritto di proprietà se l’attuale possessore decide di acquistare l’immobile per usucapione.

Questo modo di intendere la proprietà è stata definita al fine di ridurre il più possibile quelle situazioni di incertezza sull’appartenenza di un bene. L’usucapione consente al cittadino di acquistare un immobile solo per via del fatto che la sua situazione di possesso si è protratta per molto tempo.

Ma spieghiamoci meglio.

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Acquisire un bene con il concetto di “animus possidendi”

Mettiamo il caso che un soggetto sia proprietario di un bene, sul quale però non eserciti il suo possesso. Ovvero, pensiamo alla possibilità in cui egli viva in un altro luogo e non si sia mai interessato di utilizzare quell’immobile in qualche maniera.

Nel frattempo, mettiamo sempre il caso che qualcun altro abbia deciso di stabilirsi in quell’abitazione, e che lo faccia alla luce del sole.

Attenzione però, perché in queste situazioni passa un filo sottile che distingue una situazione di occupazione abusiva da una di possesso in buona fede. Infatti, se il vero proprietario dovesse farsi vivo entro un certo periodo di tempo e decidesse di denunciare il possessore abusivo, la situazione sarebbe differente.

L’acquisto per usucapione infatti, predispone un caso in cui il proprietario dell’immobile non si interessi per anni di esercitare il suo diritto di proprietà, lasciando di fatto il bene abbandonato per tanti anni. Più inverosimilmente, è possibile anche che il proprietario venga a conoscenza del fatto che il suo immobile sia stato occupato, e che decida di non fare nulla in proposito perché appunto non si mostra interessato ad esercitarne la proprietà.

Dalla parte dell’occupante che ha preso possesso del bene, è irrilevante il fatto che egli sia in buona o mala fede ovvero è possibile che il possidente sia a conoscenza che quel bene sia di qualcun altro, come è possibile che egli non ne sia a conoscenza.

Ma finché nessuno si fa sentire, egli continua a viverci e ad esercitarne il possesso come se quel bene fosse suo. Qui si configura il concetto di “animus possidendi”, ovvero la volontà di un individuo di prendere in possesso il bene con l’intento di esserne il proprietario.

Tali situazioni formano le condizioni tali perché risulti legittimo l’acquisto di un immobile per usucapione.

Requisiti, tipologie di usucapione e tempistiche necessarie

Per l’acquisto di un immobile per usucapione è necessario che il possidente occupante non eserciti alcuna forma di violenza per potersi tenere l’immobile. Perché in tal caso si costituirebbe la situazione di abusivismo, e la possibilità di “usucapire” il bene decorrerebbe dal momento in cui la violenza fosse cessata.

Egli dovrà goderne alla luce del sole, senza fini clandestini e con il solo intento di dare una destinazione d’uso al bene, quando il legittimo proprietario invece non si è interessato a farlo. L’occupante conquisterà il diritto di proprietà di un immobile dopo un usufrutto costante, ininterrotto ed incontestato da alcuno.

L’usucapione può essere distinta in due tipologie:

  • Ordinaria;
  • Abbreviata.

Nel primo caso, se il soggetto occupa il bene in buona fede, potrà acquisirne il diritto dopo 10 anni di usufrutto del bene. Se invece egli è in mala fede, e quindi sa benissimo che quell’immobile appartiene a qualcun altro, il possidente otterrà il diritto di proprietà dopo 20 anni di tempo nei quali nessuno si è fatto avanti per contestare la situazione.

L’usucapione abbreviata può consentire invece all’occupante di acquisire il diritto di proprietà addirittura dopo soli 3 anni. Tale condizione è valida però solo nel caso in cui esista un titolo di trasferimento della proprietà che sia stato messo per iscritto dal vero proprietario.

In questa situazione, se l’immobile è registrato nei pubblici registri, il diritto si potrà formare dopo 3 anni, ma solo se il possidente desidera acquisirlo in buona fede. Se invece si tratta di immobili non iscritti in alcun registro, l’usucapione si compirà non prima dei 10 anni.