Rigenerazione urbana, stop ai premi automatici: cosa cambia a Roma

Negli ultimi anni, Roma ha assistito a un’intensa attività edilizia legata alla rigenerazione urbana, grazie alle agevolazioni previste dalla Legge Regionale n. 7 del 2017, che consente aumenti volumetrici fino al 20% per interventi di efficientamento energetico e fino al 35% per demolizioni e ricostruzioni. Una normativa nata per riqualificare aree degradate, che però ha spesso favorito operazioni immobiliari concentrate nei quartieri più appetibili della città, generando nuove costruzioni senza un’effettiva visione urbanistica di insieme.

Oggi, il Campidoglio si prepara a intervenire con una nuova delibera per riportare l’applicazione della legge all’interno di criteri più rigorosi, puntando a tutelare il patrimonio esistente e il tessuto storico della Capitale. Un cambio di passo che potrebbe incidere profondamente sulle future operazioni immobiliari.

Cosa prevedono le modifiche annunciate? E quali saranno le conseguenze per chi progetta interventi di ristrutturazione o demolizione con premi volumetrici?

La legge regionale 7/2017: premialità volumetriche per la rigenerazione urbana

Approvata dalla Regione Lazio nel 2017, la Legge Regionale n. 7 ha rappresentato la traduzione normativa del cosiddetto Piano Casa, con l’obiettivo di incentivare la rigenerazione del patrimonio edilizio esistente attraverso meccanismi premianti. Il fulcro della norma è la possibilità, per chi ristruttura un edificio migliorandone le prestazioni energetiche, di ottenere aumenti volumetrici fino al 20%. Nei casi di demolizione e ricostruzione, la premialità può salire fino al 35%, rendendo economicamente vantaggioso intervenire anche su immobili obsoleti o in cattivo stato manutentivo.

Nel corso degli anni, questa possibilità è stata ampiamente sfruttata da operatori privati, soprattutto nei quartieri semicentrali e storici di Roma, dove il valore di mercato degli immobili rinnovati garantisce un ritorno economico molto elevato.

Tuttavia, l’applicazione diffusa della norma ha sollevato più di una perplessità, soprattutto laddove gli interventi si sono limitati a incrementare volumi senza produrre reali miglioramenti per il contesto urbano circostante. In molti casi, anziché rigenerare aree degradate, si è proceduto a costruire nuove volumetrie in zone già densamente edificate, generando effetti collaterali come congestione e perdita di identità architettonica.

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Il nuovo orientamento del Campidoglio: più rigore e interpretazioni restrittive

Negli ultimi mesi, il Comune di Roma ha avviato un percorso di revisione nell’applicazione della legge regionale 7/2017. Il nuovo direttore del Dipartimento Programmazione Urbanistica, Antonello Fatello, ha dato un segnale chiaro attraverso una circolare interpretativa diffusa il 12 giugno, destinata a tutta la struttura amministrativa della Capitale.

Il messaggio è netto: i benefici volumetrici potranno essere concessi solo se finalizzati alla razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente o alla riqualificazione di aree effettivamente degradate, come previsto dall’articolo 1 della legge.

La circolare rappresenta un passaggio fondamentale nella lettura della normativa, introducendo un criterio interpretativo più rigoroso. In sostanza, non sarà più possibile ottenere premi volumetrici sulla base di semplici ristrutturazioni o miglioramenti energetici, se non inseriti in un disegno urbanistico più ampio e coerente con gli obiettivi di rigenerazione.

In assenza di questi presupposti, gli interventi edilizi resteranno soggetti alle normali previsioni urbanistiche e alle norme tecniche di attuazione del PRG, senza alcuna premialità automatica.

Una nuova delibera per riportare la legge dentro il Piano Regolatore

L’orientamento espresso nella circolare di giugno sarà presto formalizzato in una nuova delibera comunale, già annunciata dall’assessore all’Urbanistica Maurizio Veloccia, che punta a ricondurre l’applicazione della legge regionale entro le maglie del Piano Regolatore Generale (PRG). Secondo quanto anticipato, il testo della delibera dovrebbe arrivare in giunta entro la fine dell’anno, per poi passare all’approvazione dell’Assemblea Capitolina.

Tra le novità principali, è previsto un ridimensionamento delle premialità per gli interventi di demolizione e ricostruzione, che verranno uniformati a quanto stabilito dalle norme tecniche. Per quanto riguarda le ristrutturazioni, l’impostazione sarà ancora più restrittiva: niente più aumenti volumetrici automatici, a meno che l’intervento non sia inserito in una strategia di rigenerazione urbanistica coerente con il PRG.

Veloccia ha chiarito che l’ampliamento non sarà concesso se non supportato da una visione urbanistica di insieme: una ristrutturazione non potrà più giustificare da sola un incremento di cubatura.

Tutela della città storica e limiti ai cambi di destinazione d’uso

Uno degli elementi più significativi della nuova impostazione è la tutela rafforzata della città storica, dove l’amministrazione capitolina intende vietare gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria. L’obiettivo è preservare il tessuto edilizio e urbanistico originario, evitando interventi che possano snaturare l’identità architettonica dei quartieri centrali o modificarne l’equilibrio urbanistico consolidato.

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Anche i cambi di destinazione d’uso verranno sottoposti a nuove regole: se non conformi al Piano Regolatore, non saranno più ammessi. L’assessore Veloccia ha portato l’esempio del passaggio da destinazione industriale a residenziale come un caso emblematico di trasformazione da evitare, poiché potrebbe generare quartieri disomogenei, privi di una funzione urbana coerente.

Con questa misura si punta a garantire un equilibrio tra funzioni urbane e a scongiurare il rischio di speculazioni edilizie che alterino la vocazione originaria delle aree interessate.

Una nuova fase per la rigenerazione urbana a roma

La stretta annunciata dal Campidoglio segna l’inizio di una nuova fase nella gestione della trasformazione urbana della Capitale. Dopo anni in cui le premialità volumetriche hanno rappresentato uno strumento spesso utilizzato in chiave speculativa, l’obiettivo dichiarato è ora quello di riportare coerenza tra le trasformazioni edilizie e la pianificazione generale del territorio.

Il riferimento costante al Piano Regolatore Generale rappresenta un ritorno a una logica di governo del territorio fondata su regole chiare, leggibili e applicabili in modo uniforme.

Se da un lato queste nuove restrizioni potrebbero rallentare alcune operazioni edilizie, dall’altro pongono le basi per una rigenerazione più consapevole e mirata, capace di migliorare davvero la qualità della vita urbana e contrastare il degrado delle periferie.

Sarà ora fondamentale capire come il nuovo impianto normativo verrà recepito dagli operatori del settore e quali strumenti di compensazione o incentivo potranno essere messi in campo per promuovere interventi sostenibili, nel rispetto dell’identità urbana di Roma.