Negli ultimi anni, le politiche di sviluppo economico del Mezzogiorno e di alcune aree industriali italiane hanno trovato nuova linfa attraverso strumenti fiscali innovativi e mirati. Con la Legge di Bilancio 2026, il Governo ha confermato il rafforzamento delle Zone Economiche Speciali (ZES) e delle Zone Logistiche Semplificate (ZLS), introducendo misure che aprono nuove prospettive per il settore edilizio e infrastrutturale.

Gli investimenti in queste aree beneficeranno di crediti d’imposta potenziati, semplificazioni burocratiche e vantaggi logistici strategici, rendendo questi territori particolarmente appetibili per imprese di costruzioni, progettisti, operatori immobiliari e investitori. Inoltre, gli incentivi legati alle ZES e ZLS si inseriscono nel quadro più ampio del PNRR e delle politiche di coesione territoriale, rappresentando un volano di crescita concreta per comparti produttivi e territori spesso trascurati.

Quali sono le agevolazioni previste per chi costruisce o ristruttura nelle ZES e ZLS? Come si accede ai benefici fiscali? E quali sono i rischi e le opportunità per chi lavora nel settore edilizio?

Scopriamolo nei prossimi paragrafi.

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ZES e ZLS: cosa sono e in cosa si differenziano

Le Zone Economiche Speciali (ZES) e le Zone Logistiche Semplificate (ZLS) sono aree geografiche individuate dal Governo con l’obiettivo di favorire lo sviluppo economico e produttivo attraverso agevolazioni fiscali, semplificazioni amministrative e interventi infrastrutturali.

Le ZES sono pensate principalmente per il Mezzogiorno: si tratta di aree che comprendono porti, retroporti e zone industriali del Sud Italia, in cui le imprese possono usufruire di credìti d’imposta maggiorati per investimenti in beni strumentali, costruzioni e ampliamenti. La loro istituzione è disciplinata dal Decreto-Legge n. 91/2017, che ha posto le basi per attrarre capitali nazionali e stranieri nelle regioni a ritardo di sviluppo.

Approfondisci: Tutto sul credito d’imposta ZES: scadenze, requisiti e novità

Le ZLS, invece, sono rivolte alle regioni del Centro-Nord e interessano aree logistiche strategiche connesse a porti, interporti o nodi ferroviari. Sebbene presentino un impianto normativo simile, le ZLS non godono dello stesso livello di incentivi automatici delle ZES. Tuttavia, con il Documento Programmatico di Bilancio 2026, anche le ZLS vengono incluse tra le aree in cui è previsto un credito d’imposta dedicato, colmando almeno in parte il divario con le ZES e ampliando così le opportunità per il settore edilizio.

In entrambi i casi, ciò che rende queste zone attraenti per le imprese edili è la possibilità di accedere a incentivi per la realizzazione di capannoni industriali, infrastrutture logistiche, magazzini e sedi operative, nonché la riduzione dei tempi autorizzativi, grazie a sportelli unici semplificati e procedure accelerate.

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Crediti d’imposta per costruzioni e investimenti: cosa prevede la Manovra 2026

Il Documento Programmatico di Bilancio 2026 conferma e potenzia il quadro degli incentivi fiscali per le imprese che investono nelle Zone Economiche Speciali (ZES) e nelle Zone Logistiche Semplificate (ZLS). Al centro delle misure c’è l’introduzione e la proroga del credito d’imposta per investimenti in beni materiali, tra cui rientrano costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni e realizzazione di impianti produttivi.

In particolare, per le imprese che effettuano investimenti nelle ZES, il credito d’imposta:

  • è calcolato in percentuale sul costo sostenuto per l’acquisto (o la realizzazione) dei beni materiali strumentali nuovi;
  • copre anche opere murarie e immobiliari strettamente funzionali all’attività produttiva;
  • ha aliquote più elevate rispetto a quelle ordinarie, con percentuali differenziate in base alla dimensione dell’impresa (più alte per le PMI) e alla regione.

Nel caso delle ZLS, la misura – finora meno strutturata – viene rafforzata nel DPB 2026, prevedendo un credito d’imposta analogo a quello delle ZES, con finalità di riequilibrio territoriale e incentivo agli investimenti in aree a forte potenziale logistico. Anche qui, rientrano tra le spese ammissibili quelle relative a immobili, capannoni, piazzali, impianti elettrici e strutture edili funzionali all’attività dell’impresa.

Il vantaggio, per il comparto edilizio, è duplice:

  1. Le imprese committenti sono incentivate a costruire o ristrutturare nelle zone speciali;
  2. Le imprese edili possono operare in territori dove sono previsti investimenti sostenuti da incentivi, aumentando così il numero di appalti e lavori.

Le misure si affiancano ad altre agevolazioni previste nel DPB, come la maggiorazione del costo di acquisizione per i beni materiali ai fini dell’ammortamento, e si inseriscono in un contesto di politica fiscale espansiva orientata agli investimenti reali.

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Semplificazioni autorizzative e vantaggi operativi per il settore edilizio

Oltre agli incentivi fiscali, un elemento chiave che rende particolarmente appetibili le ZES e le ZLS per il comparto delle costruzioni è la semplificazione amministrativa prevista per l’avvio e la gestione dei cantieri. Le norme che regolano queste aree speciali garantiscono, infatti, un contesto operativo più snello e meno oneroso dal punto di vista burocratico, riducendo tempi e ostacoli che spesso penalizzano il settore edilizio tradizionale.

All’interno delle ZES è attivo uno sportello unico digitale, che funge da canale prioritario per:

  • rilascio di permessi di costruire;
  • autorizzazioni paesaggistiche e ambientali;
  • valutazioni di impatto ambientale;
  • pareri e nulla osta di competenza di enti statali e locali.

Il Documento Programmatico di Bilancio 2026 conferma l’intenzione del Governo di estendere modelli simili anche alle ZLS, potenziando la capacità di attrazione di nuovi investimenti anche nel Centro-Nord. Per le imprese edili, ciò significa meno passaggi autorizzativi, tempi più brevi, maggiore prevedibilità delle tempistiche di realizzazione, oltre alla possibilità di accedere a progetti finanziati con fondi pubblici legati alla logistica e allo sviluppo industriale.

Questa struttura normativa è pensata per favorire l’interconnessione tra interventi pubblici e privati, dove gli appalti edili – dai capannoni ai collegamenti infrastrutturali – rappresentano una componente centrale. Le amministrazioni locali, in sinergia con le autorità ZES/ZLS, sono tenute a coordinare la pianificazione urbanistica con le esigenze produttive, agevolando la realizzazione di opere in tempi compatibili con le strategie industriali.

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Opportunità e strategie per le imprese edili nelle ZES e ZLS

Per le imprese del settore edilizio, le Zone Economiche Speciali e le Zone Logistiche Semplificate rappresentano un terreno fertile per espandere la propria attività in aree ad alta priorità strategica. Le combinazioni di incentivi fiscali, semplificazioni procedurali e progetti infrastrutturali finanziati con fondi pubblici rendono questi territori particolarmente interessanti, soprattutto per chi opera nella realizzazione di capannoni industriali, impianti produttivi, infrastrutture logistiche e edilizia pubblica funzionale.

Tuttavia, per cogliere appieno queste opportunità è necessario:

  • conoscere i requisiti tecnici e normativi legati all’accesso agli incentivi (es. dimensioni dell’impresa, tipologia di investimento);
  • mantenersi aggiornati sui bandi e le delibere regionali che regolano l’operatività delle ZES e ZLS;
  • collaborare attivamente con gli enti locali e con i soggetti gestori delle zone speciali, per ottenere autorizzazioni rapide e indirizzare le proprie offerte in modo efficace.

Anche il quadro normativo è in evoluzione: con la progressiva estensione delle ZES Uniche, l’obiettivo è quello di semplificare ulteriormente la governance e ampliare il raggio d’azione di queste misure. In questo scenario, le imprese che sapranno anticipare la domanda, organizzarsi in reti e acquisire competenze sulla fiscalità agevolata, potranno trarre il massimo beneficio.

Le ZES e ZLS, quindi, non sono solo strumenti per attrarre investimenti, ma diventano un vero catalizzatore per la rigenerazione edilizia e produttiva del territorio, in cui il settore delle costruzioni ha un ruolo cruciale da giocare.