Vendita immobile con Superbonus 110%: si paga la plusvalenza?

Negli ultimi anni, l’adozione del Superbonus 110% ha rappresentato un’opportunità fiscale significativa per chi ha investito in immobili sottoposti a interventi antisismici e di riqualificazione. Tuttavia, la vendita di un immobile acquistato con benefici fiscali solleva dubbi legittimi in merito alla possibile insorgenza di plusvalenze imponibili.

È quanto emerge da un recente interpello pubblicato su FiscoOggi, che ha visto protagonista un contribuente intento a rivendere un’abitazione acquistata nel 2021 da un’impresa edile, beneficiando delle detrazioni previste dal cosiddetto “Super Sismabonus”.

L’interrogativo posto all’Agenzia delle Entrate è il seguente:

«Poiché intendo vendere nel 2025 un immobile acquistato nel 2021 da un’impresa di costruzione e per il quale ho beneficiato delle detrazioni fiscali previste dal Superbonus mediante cessione del credito, devo considerare come imponibile l’eventuale plusvalenza ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR? E, in caso affermativo, il costo di acquisto deve essere decurtato del credito d’imposta fruito?»

Un quesito rilevante, soprattutto alla luce delle recenti modifiche normative introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. Ma come ha risposto l’Amministrazione finanziaria? E quali sono le implicazioni concrete per chi si trova in situazioni analoghe?

Scopriamo tutti i dettagli nel proseguo dell’articolo.

Il punto di vista del contribuente e il quadro normativo di riferimento

Nel suo interpello, il contribuente ha illustrato di aver acquistato, nel marzo del 2021, un immobile realizzato da un’impresa di costruzione che aveva effettuato interventi antisismici, usufruendo delle detrazioni fiscali previste dal cosiddetto Super Sismabonus. In particolare, ha beneficiato della detrazione del 110% ai sensi dell’art. 16, comma 1-septies del D.L. 63/2013 e degli articoli 119 e 121 del Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), scegliendo l’opzione della cessione del credito.

Con l’intento di rivendere l’immobile nel 2025, il contribuente ha chiesto se tale vendita generi una plusvalenza tassabile secondo l’articolo 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR. Tale norma, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, prevede l’imponibilità delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus, se la cessione avviene entro 10 anni dal termine dei lavori.

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Il contribuente ha però sostenuto che, in assenza di un criterio esplicito nel TUIR per il caso specifico, la plusvalenza – se dovuta – dovrebbe essere calcolata sulla base del prezzo di cessione al netto del prezzo di acquisto, comprensivo di costi accessori come spese notarili, senza considerare il credito d’imposta fruito.

La risposta dell’agenzia delle entrate: nessuna plusvalenza tassabile in questo caso

Nel parere fornito con Risposta n. 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 disciplina effettivamente una nuova categoria di plusvalenze tassabili legate alla vendita di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus 110%. Tuttavia, questa tassazione si applica solo alla prima cessione successiva agli interventi, effettuata da chi ha realizzato i lavori – ovvero, nella maggior parte dei casi, l’impresa di costruzione o ristrutturazione.

Nel caso esaminato, il contribuente non è l’esecutore degli interventi: ha acquistato l’immobile da un’impresa che aveva già completato i lavori, beneficiando delle agevolazioni previste (tramite cessione del credito), ma non ha effettuato personalmente gli interventi agevolati.

Di conseguenza, secondo l’Agenzia, la successiva vendita da parte sua non rientra nell’ambito di applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR.

Questo chiarimento è fondamentale, perché delimita con precisione il campo di applicazione della nuova tassazione sulle plusvalenze “Superbonus”: essa si applica solo alla prima alienazione dell’immobile dopo gli interventi, a prescindere da chi li ha eseguiti, ma non si estende alle vendite successive, salvo casi particolari (es. interposizione fittizia disciplinata dall’art. 37 del DPR 600/1973).

Cosa deve sapere chi rivende immobili agevolati con il superbonus

Alla luce di questo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, chi ha acquistato immobili beneficiando delle detrazioni del Superbonus 110% – come nel caso delle cosiddette “case antisismiche” vendute dalle imprese dopo demolizione e ricostruzione – non è soggetto alla tassazione della plusvalenza prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, se rivende l’immobile in un secondo momento.

Tuttavia, rimane valido quanto previsto dalla lettera b) dello stesso articolo, ovvero la tassazione della plusvalenza qualora l’immobile venga venduto entro cinque anni dall’acquisto e non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo. In tal caso, la plusvalenza sarà determinata ai sensi dell’art. 68 TUIR, considerando il prezzo di cessione meno il costo di acquisto e le eventuali spese accessorie, senza necessità di decurtare il credito d’imposta fruito tramite Superbonus.

Questa interpretazione fornisce maggiore sicurezza fiscale per i privati che hanno beneficiato del Superbonus e desiderano alienare l’immobile. È comunque sempre consigliabile, in casi particolarmente complessi o in presenza di dubbi interpretativi, rivolgersi a un consulente fiscale prima di procedere con la vendita.