Ristrutturazioni edilizie: come applicare l’IVA agevolata al 10% e al 4%

Nel panorama degli incentivi fiscali per chi ristruttura casa, spesso si parla della detrazione Irpef, ma esiste un’altra importante agevolazione che può ridurre in modo significativo il costo dei lavori: si tratta dell’aliquota IVA agevolata. Prevista per una vasta gamma di interventi, dai lavori di manutenzione ordinaria fino a quelli più complessi di ristrutturazione edilizia, l’IVA ridotta rappresenta uno strumento strategico per risparmiare, ma è anche uno degli incentivi meno conosciuti – e talvolta mal interpretati – da chi affronta opere in casa propria.

Con l’entrata in vigore delle nuove disposizioni contenute nella Guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a ottobre 2025, l’agevolazione IVA è stata confermata e resta applicabile secondo precise regole e condizioni, diverse a seconda del tipo di intervento e dei soggetti coinvolti.

Ma quando si applica l’IVA al 10% o al 4%? Quali sono i beni e i servizi che ne beneficiano? E cosa bisogna indicare in fattura per non perdere il diritto allo sconto?

Scopriamolo insieme nei prossimi paragrafi, con esempi concreti e riferimenti normativi aggiornati.

Quando si applica l’IVA agevolata al 10% nei lavori edilizi

L’aliquota IVA agevolata al 10% è prevista per alcuni interventi edilizi realizzati su immobili a prevalente destinazione abitativa privata. Nello specifico, può essere applicata sia alle prestazioni di servizi relativi a interventi di recupero del patrimonio edilizio, sia – in determinati casi – alla cessione di beni, se connessi ai lavori.

Questa agevolazione è regolata dall’articolo 7, comma 1, lettera b) della Legge n. 488/1999, che consente l’applicazione dell’IVA ridotta per i seguenti tipi di intervento:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria su edifici a prevalente uso abitativo privato (es. rifacimento bagno, impianti, infissi, pavimenti, tinteggiature, ecc.)
• Restauro e risanamento conservativo
• Ristrutturazione edilizia

È importante precisare che l’IVA al 10% si applica sempre alle prestazioni di servizi rese dall’impresa o dall’artigiano (manodopera, installazione, posa in opera, ecc.). Invece, per quanto riguarda i beni forniti dall’impresa che esegue i lavori, l’agevolazione è ammessa solo se i beni sono parte integrante della prestazione stessa.

In altre parole, un’impresa che fornisce e installa pavimenti o sanitari può applicare l’IVA al 10% sull’intera prestazione, ma non può applicarla ai beni “di valore significativo” forniti da soli, come vedremo nel prossimo paragrafo.

IVA agevolata e beni significativi: come funziona il doppio regime

Uno dei nodi principali nell’applicazione dell’IVA agevolata al 10% riguarda i cosiddetti “beni significativi”, un elenco ben definito dal decreto del Ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999. Tra questi beni rientrano, ad esempio:

• Caldaie (approfondisci: Bonus Caldaia 2025: guida completa alle detrazioni e i requisiti)
• Videocitofoni
• Sanitari e rubinetterie da bagno (approfondisci: Bonus Ristrutturazione Bagno 2025: come ottenere la detrazione del 50%)
• Condizionatori (approfondisci: Bonus Condizionatori 2025: come funziona e come accedere alla detrazione del 50% )
• Infissi interni ed esterni (approfondisci: Sostituzione infissi: ecco quando è detraibile con l’Ecobonus)
• Impianti di sicurezza (approfondisci: Incrementa la sicurezza domestica: approfitta del Bonus Sicurezza )
• Ascensori (approfondisci: Ascensori e montascale: bonus barriere architettoniche al 75% per chi paga l’installazione)

Quando l’impresa che esegue i lavori fornisce anche uno o più di questi beni, l’IVA al 10% si applica solo fino a concorrenza del valore della manodopera e degli altri materiali. La parte eccedente del valore del bene significativo sarà invece soggetta all’aliquota ordinaria del 22%.

Ecco un esempio pratico: Se il costo complessivo della fattura è di 4.000 euro, di cui:

• 2.000 euro per manodopera
• 2.000 euro per la caldaia fornita

L’IVA al 10% si applicherà solo su 2.000 euro (pari al valore della manodopera), mentre sui restanti 2.000 euro del valore della caldaia si applicherà l’IVA ordinaria al 22%.

Questa regola del “doppio regime IVA” obbliga le imprese a specificare in fattura il valore dei beni significativi e a distinguere chiaramente manodopera e materiali, per non far decadere il diritto all’agevolazione.

Quando si applica l’IVA al 4%: i casi di nuova costruzione e ristrutturazione per soggetti “Prima Casa”

L’aliquota IVA al 4%, ancor più ridotta rispetto a quella del 10%, non si applica alle ristrutturazioni in senso stretto, ma riguarda principalmente:

• La costruzione di una nuova abitazione non di lusso destinata a “prima casa”
• L’acquisto con posa in opera di beni finiti destinati a immobili che rientrano nel regime “prima casa”
• Interventi di ristrutturazione, ampliamento o completamento eseguiti in proprio o tramite appalto, solo se assimilabili a nuova costruzione

L’agevolazione al 4% è prevista dall’articolo 2, comma 3, e 7, comma 1, lettera c), del DPR 633/72 e si applica solo a privati che abbiano i requisiti di prima casa, ossia:

• L’immobile deve essere situato nel comune dove il contribuente ha o intende stabilire la residenza
• Non si deve possedere (né in proprietà né in usufrutto) altri immobili nel medesimo comune
• Non si deve essere già titolari di altra abitazione acquistata con i benefici “prima casa” in tutto il territorio nazionale

In questo contesto, l’IVA al 4% si applica anche a materiali e beni finiti forniti con posa in opera (es. infissi, caldaie, pavimenti) se venduti nell’ambito del contratto di appalto per la costruzione della prima casa.

Attenzione però: questa agevolazione non si applica alle ristrutturazioni edilizie tradizionali (come quelle concesse ai fini delle detrazioni Irpef), ma solo nei casi in cui l’intervento edilizio rientri nei parametri della nuova costruzione o assimilata.

Come ottenere l’IVA agevolata: documenti, fatturazione e controlli

Per poter applicare correttamente l’IVA agevolata in edilizia, è indispensabile rispettare alcuni adempimenti formali sia da parte del contribuente che dell’impresa esecutrice dei lavori. La normativa è chiara: senza la corretta documentazione, l’Agenzia delle Entrate può disconoscere l’aliquota ridotta e richiedere il versamento della differenza fino al 22%, con eventuali sanzioni.

Ecco cosa serve in concreto:

1) Corretta indicazione in fattura

L’impresa deve emettere una fattura specificando chiaramente:

• La natura dell’intervento (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione)
• L’applicazione dell’IVA agevolata (10% o 4%)
• Il dettaglio dei beni forniti, distinguendo quelli significativi (per l’IVA al 10%)
• Il valore della manodopera rispetto ai materiali

In caso di beni significativi, è obbligatorio indicarne il valore separatamente per poter applicare correttamente il doppio regime IVA.

2) Dichiarazione sostitutiva del committente

Nel caso si applichi l’IVA al 4% (per nuova costruzione o interventi assimilati), il committente deve fornire all’impresa una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, con cui attesta:

• Di avere i requisiti “prima casa”
• Che l’immobile rientra nelle condizioni previste dalla normativa (es. non è di lusso)
• L’impegno a stabilire la residenza entro 18 mesi

3) Contratto e bonifico parlante

Pur non essendo obbligatorio per l’IVA agevolata, l’uso del bonifico parlante (come per le detrazioni Irpef) può aiutare a dimostrare la connessione tra pagamento e lavori. È inoltre utile stipulare un contratto scritto con l’indicazione precisa delle opere e della tipologia di intervento.

4) Controlli dell’Agenzia delle Eentrate

In fase di accertamento, l’Agenzia può chiedere di esibire:

• Copia delle fatture e dei contratti
• Permessi edilizi (CILA, SCIA, DIA) che attestano la natura dell’intervento
• Dichiarazione del committente (in caso di IVA al 4%)
• Prove che dimostrano che l’immobile ha i requisiti (es. residenziale, prima casa, non di lusso)

Leggi anche: Esclusione agevolazioni Prima Casa per immobili di lusso

IVA agevolata al 10% e al 4% a confronto: quando si applicano?

Le agevolazioni IVA previste per i lavori edilizi si articolano principalmente su due aliquote ridotte: il 10% e il 4%, ciascuna applicabile in contesti ben precisi. Comprendere le differenze tra le due è essenziale per evitare errori in fase di fatturazione e sfruttare al meglio i benefici fiscali previsti dalla normativa.

L’IVA al 10% si applica alla maggior parte degli interventi di manutenzione ordinaria (limitatamente alle parti comuni) e straordinaria, oltre che ai lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Questo vale per edifici a prevalente destinazione abitativa privata, senza che sia necessario possedere requisiti particolari legati alla “prima casa”. L’aliquota ridotta interessa soprattutto la manodopera e i servizi resi dall’impresa, ma può estendersi anche ai beni forniti nel corso dell’intervento, a patto che non si tratti di beni “significativi” o, se lo sono, solo entro i limiti stabiliti dalla legge. È quindi un’agevolazione accessibile a una platea molto ampia, compresi inquilini e comodatari, e consente un risparmio immediato visibile in fattura.

Diversa è la logica dell’IVA al 4%, che si applica in maniera più ristretta e solo in specifici casi. È destinata alle nuove costruzioni di abitazioni non di lusso destinate a diventare prima casa del contribuente, oppure agli interventi di ampliamento o completamento che la normativa assimila a nuova costruzione. Per accedere a questa agevolazione, è necessario che il committente possieda i requisiti richiesti dalla legge per la “prima casa” e che rilasci all’impresa una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti tali condizioni. L’IVA al 4% si applica anche all’acquisto con posa in opera di determinati beni finiti, come infissi, caldaie o impianti, ma solo se inclusi in un contratto di appalto legato a lavori di costruzione della prima casa.

Attenzione: l’IVA agevolata non è automatica. Deve essere applicata correttamente in fattura e supportata da idonea documentazione. In caso di errore, il rischio è la perdita del beneficio con applicazione dell’aliquota ordinaria (22%) e possibili sanzioni.

In sintesi, mentre l’IVA al 10% è pensata per interventi su immobili esistenti e può riguardare sia proprietari sia semplici detentori, l’IVA al 4% è una misura più selettiva, legata a particolari condizioni soggettive e oggettive, come la destinazione dell’immobile e la presenza dei requisiti prima casa. Entrambe, però, rappresentano strumenti fondamentali per chi intende ridurre il carico fiscale connesso agli interventi edilizi, a patto di rispettare scrupolosamente le regole e gli adempimenti richiesti.