Abitazione principale e bonus ristrutturazione: le regole per i cittadini AIRE

La recente Risposta n. 273/2025 pubblicata dall’Agenzia delle Entrate affronta un tema di grande rilevanza per i cittadini italiani residenti all’estero e proprietari di immobili in Italia: la possibilità di usufruire della detrazione fiscale per interventi di ristrutturazione edilizia. L’interpello prende le mosse dalla richiesta di un contribuente iscritto all’AIRE e residente in Svizzera, che ha effettuato nel 2025 importanti lavori su un immobile di sua proprietà in Italia.

La questione sollevata è tanto semplice quanto cruciale: “Posso beneficiare della detrazione IRPEF del 50% prevista per gli interventi edilizi anche se non risiedo in Italia?”. In altre parole, l’abitazione – pur essendo di proprietà – non è la dimora abituale del contribuente, che la utilizza solo nei soggiorni saltuari per motivi personali, vacanze o adempimenti amministrativi.

A quali condizioni può essere considerata “abitazione principale”? Come incide la residenza estera sull’accesso alle aliquote maggiorate? E cosa prevede esattamente la Legge di Bilancio 2025 per casi simili?

Se anche tu sei un italiano residente all’estero con una casa in Italia, o stai valutando lavori di ristrutturazione, questo articolo ti sarà utile per capire i limiti e le opportunità delle detrazioni fiscali nel 2025.

Il caso specifico: la domanda del contribuente residente in Svizzera

Il protagonista dell’interpello è un cittadino italiano residente fiscalmente in Svizzera, regolarmente iscritto all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero). Vive in un immobile in affitto oltreconfine, ma possiede un’abitazione in Italia che utilizza occasionalmente – in occasione di vacanze, esigenze personali e obblighi amministrativi.

Nel corso del 2025, egli ha completato lavori di manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo su tale immobile italiano. Alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207), il contribuente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate un chiarimento cruciale:

“Posso beneficiare della detrazione IRPEF nella misura del 50% oppure devo accontentarmi della detrazione al 36%, considerando la mia particolare condizione lavorativa e fiscale?”

Una domanda tutt’altro che banale, perché tocca il concetto di “abitazione principale”, che condiziona l’accesso alle aliquote più elevate di detrazione previste dalla normativa.

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate: attenzione alla definizione di “abitazione principale”

Nella sua risposta ufficiale, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le detrazioni per interventi edilizi rientranti nell’art. 16-bis del TUIR sono riconosciute anche ai cittadini italiani non residenti, ma con alcune limitazioni importanti.

In particolare, la Legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha modificato la normativa precedente, stabilendo che:

• per le spese sostenute nel 2025, la detrazione ordinaria è pari al 36%;
• tuttavia, l’aliquota è elevata al 50% solo se l’immobile oggetto degli interventi è adibito ad abitazione principale, ovvero la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari.

Su questo punto, l’Agenzia è stata categorica: per “abitazione principale” si intende quella in cui la persona fisica dimora abitualmente. La norma – come già ribadito nella circolare 8/E del 2025 – richiama espressamente la definizione contenuta nell’art. 10, comma 3-bis, del TUIR. Inoltre, la circolare 13/E del 2023, già in ambito Superbonus, aveva confermato che la residenza all’estero esclude la possibilità di considerare l’immobile in Italia come “dimora abituale”, anche se utilizzato periodicamente.

Di conseguenza, nel caso in esame, l’Agenzia ha escluso la possibilità di applicare l’aliquota maggiorata del 50%, riconoscendo al contribuente solo la detrazione nella misura ordinaria del 36%, pur in presenza di regolare proprietà e di spese documentate.

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Cittadini AIRE e lavori edilizi: cosa sapere prima di iniziare i lavori

La risposta dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un punto fermo per tutti gli italiani residenti all’estero (AIRE) che intendano effettuare lavori su immobili di loro proprietà situati in Italia: non è sufficiente possedere l’immobile per accedere all’aliquota del 50%. La condizione determinante è che l’abitazione sia considerata “principale”, cioè luogo di dimora abituale.

Chi risiede fiscalmente all’estero, anche se proprietario, non può in alcun modo far rientrare l’immobile italiano nella definizione di abitazione principale. La stessa Agenzia, infatti, richiama la risoluzione n. 136/E dell’8 aprile 2008, secondo cui la residenza fuori dai confini nazionali esclude categoricamente questa possibilità.

Di conseguenza, anche se i lavori effettuati rientrano tra quelli previsti dall’art. 16-bis del TUIR – come ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria o risanamento conservativo – la detrazione sarà concessa solo nella misura ordinaria del 36%, come previsto per l’anno 2025 dalla Legge di Bilancio.

Per accedere all’aliquota del 50%, il contribuente deve:

• risiedere in Italia (fiscalmente);
• dimorare abitualmente nell’immobile oggetto dei lavori;
• o, in alternativa, che l’immobile sia dimora abituale di un familiare (ma solo se il titolare stesso ha residenza in Italia).

Una questione fiscale da non sottovalutare

L’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 273/2025 mette in luce quanto sia fondamentale conoscere i vincoli normativi legati alla residenza e alla dimora abituale, soprattutto in ambito edilizio e fiscale. Molti cittadini italiani residenti all’estero, pur continuando a investire nel patrimonio immobiliare nazionale, rischiano di maturare aspettative non corrispondenti alla normativa vigente, soprattutto quando si tratta di detrazioni fiscali.

Il consiglio, per chi vive all’estero e intende avviare lavori edilizi in Italia, è di verificare con attenzione le condizioni di accesso ai bonus e, se necessario, richiedere preventivamente un interpello all’Agenzia delle Entrate, così da evitare errori che potrebbero compromettere l’intero beneficio fiscale.

Nel frattempo, la regola resta chiara: nessuna aliquota del 50% se l’immobile in Italia non è l’abitazione principale, anche se il proprietario è cittadino italiano.