Una parete spostata, una finestra diversa dal progetto o un ampliamento mai autorizzato non si risolvono tutti con la stessa «sanatoria». Prima di presentare una pratica occorre ricostruire che cosa fosse legittimato, quando è stata eseguita la modifica e quale titolo sarebbe stato necessario. Solo dopo si può stabilire se la difformità è una tolleranza, se può essere regolarizzata oppure se occorre rimuovere l’opera. È un controllo da affidare a un tecnico abilitato: l’esito dipende anche dalle regole locali, dagli eventuali vincoli e dalla documentazione disponibile.

Questa guida è un percorso di verifica, non un modulo da compilare alla cieca. Per la panoramica su tipologie di illeciti e sanzioni si può leggere la guida Abuso edilizio: cos’è, tipologie, sanzioni e come sanarlo.

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Da dove iniziare: confrontare stato legittimo e stato di fatto

Il primo passo non è scegliere fra CILA, SCIA e permesso: è ottenere i titoli edilizi e gli elaborati depositati presso il Comune, insieme agli eventuali titoli successivi, pratiche in sanatoria, agibilità e documenti relativi ai vincoli. Il tecnico li confronta con un rilievo dell’immobile com’è oggi. Lo stato legittimo si ricostruisce secondo l’articolo 9-bis del DPR 380/2001: non basta supporre che un’opera sia regolare perché esiste da decenni o compare nella planimetria catastale. Per edifici realizzati quando il titolo non era obbligatorio, la norma ammette specifici documenti probanti, ma è una verifica diversa dal prendere la pianta catastale come autorizzazione edilizia.

Conviene registrare ogni differenza separatamente: dimensioni, posizione delle aperture, distribuzione interna, volume, destinazione d’uso e opere strutturali. Una casa può avere contemporaneamente una difformità tollerata e un’altra da regolarizzare. Il tecnico deve anche ricostruire l’epoca dell’intervento: per alcune procedure serve verificare le regole vigenti al momento dell’esecuzione oltre a quelle attuali. Se manca un titolo, l’accesso agli atti e la ricerca della documentazione storica vengono prima della conclusione «è abusivo».

Il bivio: irregolarità tollerata, pratica tardiva o sanatoria?

La parola «abuso» viene spesso usata per ogni differenza tra pianta e realtà, ma la qualificazione giuridica cambia il percorso. Le tolleranze costruttive ed esecutive dell’articolo 34-bis, quando ricorrono tutti i presupposti, non costituiscono violazione edilizia: il professionista le dichiara nei modi previsti, senza inventare una sanatoria. Le soglie e i casi particolari, anche per opere realizzate entro il 24 maggio 2024, non si applicano indistintamente a qualsiasi immobile o intervento.

Se invece è mancata la comunicazione necessaria per lavori soggetti a CILA, può trovare applicazione la disciplina dell’articolo 6-bis, con sanzione e pratica da valutare sul caso concreto. Per interventi soggetti a SCIA o a permesso occorre distinguere l’assenza totale del titolo dalle parziali difformità, dalle variazioni essenziali e dalle opere eseguite in difformità dalla SCIA. Definire una pratica «CILA in sanatoria» non rende una CILA sufficiente per un ampliamento che richiedeva un permesso.

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Esito della verifica tecnica Percorso da esaminare Controllo decisivo
Scostamento entro le tolleranze Dichiarazione ex art. 34-bis, se ricorrono i requisiti Misure, data, tipologia e vincoli
Opera soggetta a CILA eseguita senza comunicazione Art. 6-bis e regolarizzazione della comunicazione Corretta classificazione dell’intervento
Assenza del permesso o totale difformità Accertamento ex art. 36, se ammissibile Conformità richiesta sia allora sia oggi
Parziale difformità, variazione essenziale o assenza/difformità della SCIA nelle ipotesi previste Art. 36-bis, se ammissibile Disciplina urbanistica oggi e requisiti edilizi all’epoca
Opera non regolarizzabile Ripristino o altri esiti previsti dalla legge Provvedimenti comunali, vincoli e sicurezza

La tabella orienta la prima diagnosi: non sostituisce la qualificazione dell’intervento, le leggi regionali, le prescrizioni comunali o gli atti di tutela.

Quando si applicano l’articolo 36 e l’articolo 36-bis

Articolo 36: la doppia conformità resta per gli abusi maggiori

L’accertamento di conformità ordinario dell’articolo 36 richiede, per le ipotesi a cui si applica, la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia sia quando l’opera è stata realizzata sia quando viene presentata la domanda. Un piano regolatore oggi più permissivo non sana automaticamente una costruzione che non era consentita allora. Anche un’opera astrattamente assentibile richiede documentazione, verifica e provvedimento secondo la procedura pertinente. La guida sul permesso di costruire in sanatoria approfondisce questo percorso.

Articolo 36-bis: requisiti diversi per difformità definite

Il Decreto Salva Casa ha introdotto l’articolo 36-bis per le fattispecie elencate dalla norma, fra cui le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi in assenza o difformità dalla SCIA nelle ipotesi dell’articolo 37. In questi casi la verifica distingue la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda dai requisiti della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Non è un condono generalizzato né una via di fuga per la totale assenza di permesso. Il Comune può anche subordinare l’esito agli interventi necessari previsti dalla legge; vincoli, sicurezza strutturale e discipline di settore richiedono verifiche specifiche. Per la SCIA si veda la guida su SCIA tardiva e SCIA in sanatoria.

Condominio, vincoli e altre autorizzazioni

L’assenso condominiale e il titolo edilizio non sono la stessa cosa. Un intervento sulle parti comuni può richiedere verifiche civilistiche e urbanistiche distinte; viceversa un’opera eseguita senza delibera non diventa per questo, automaticamente, abuso edilizio. Per immobili vincolati, aree paesaggistiche o interventi strutturali non bisogna presumere che il solo pagamento di una sanzione risolva tutti i profili. Il professionista verifica gli atti di assenso e le eventuali procedure dedicate prima di depositare la domanda.

Come si prepara la pratica, in ordine utile

  1. Raccogliere gli atti: titoli originari e successivi, tavole, pratiche precedenti, documenti probanti dell’epoca dell’opera e comunicazioni del Comune. Conservare la prova delle date.
  2. Fare il rilievo: confrontare misure e opere eseguite con gli elaborati autorizzati; separare le difformità, invece di presentarle come un unico problema indistinto.
  3. Classificare ogni intervento: stabilire titolo richiesto, regime applicabile, eventuali tolleranze e presenza di vincoli. Qui si decide se l’articolo 6-bis, 36, 36-bis o un’altra disciplina sia davvero pertinente.
  4. Verificare la conformità: confrontare norme e strumenti urbanistici nelle date richieste dal percorso individuato, oltre alle norme strutturali e di settore. Se manca la prova dell’epoca, non sostituirla con una stima arbitraria.
  5. Predisporre e depositare: relazione asseverata, elaborati stato legittimo/stato attuale, documenti e versamenti richiesti dalla procedura e dal Comune. Attendere l’esito nelle forme previste dal regime specifico e conservare protocollo, comunicazioni e provvedimento.

È importante non applicare un termine unico a tutte le pratiche. La vecchia idea secondo cui il Comune «accetta in 60 giorni» qualsiasi sanatoria è errata: l’articolo 36 prevede un effetto del silenzio diverso da quello delle ipotesi disciplinate dall’articolo 36-bis. I tempi possono inoltre risentire delle richieste istruttorie e degli assensi di altre amministrazioni. Il tecnico deve leggere la norma applicabile e le comunicazioni sul fascicolo, non dedurre l’approvazione dal semplice trascorrere del tempo.

Tre casi che mostrano perché la diagnosi conta

Tramezzo interno non rappresentato

In un appartamento la cucina è stata separata dal soggiorno con un tramezzo, ma la tavola comunale è rimasta invariata. Prima si controllano epoca, natura dell’opera, eventuale incidenza strutturale e titolo che sarebbe stato necessario. Se ricade nella disciplina CILA, il percorso non è quello di un permesso in sanatoria; se la modifica ha toccato strutture o requisiti igienico-sanitari, l’analisi cambia. La guida alla CILA tardiva tratta documenti e sanzioni di quel caso.

Finestra spostata rispetto al titolo

Una finestra su un prospetto risulta diversa da quella assentita. Non basta misurarne lo scostamento e dire «è sotto il 2%»: occorre capire se ricorre una tolleranza applicabile oppure una difformità, quale titolo riguardava l’intervento e se l’edificio è soggetto a vincoli. È possibile che la stessa opera richieda più verifiche coordinate.

Volume aggiunto sul terrazzo

La chiusura stabile di un terrazzo ha creato superficie o volume. Chiamarla «opera interna» o presentare una CILA per il futuro non sana retroattivamente ciò che è già stato costruito. Il tecnico verifica il titolo necessario, la possibilità di conformità nel regime pertinente, i vincoli e gli eventuali provvedimenti già notificati. Se mancano i presupposti, va valutato il ripristino: una sanatoria non è garantita.

Costi, tempi e rischi da mettere in conto

Il costo finale non coincide con la sola sanzione. Comprende normalmente accesso agli atti, rilievo e parcella del professionista, diritti comunali, eventuali oneri o oblazioni previsti dalla fattispecie, verifiche specialistiche e opere necessarie. Importi e calcolo dipendono dalla disciplina applicabile e dagli atti locali: un preventivo attendibile viene dopo la diagnosi, non prima. La guida quanto costa sanare un abuso edilizio distingue sanzioni e spese.

Se esiste già un’ordinanza o una scadenza comunicata dal Comune, occorre consegnarla subito al tecnico e, quando necessario, a un legale. Non esiste una regola universale per cui il proprietario dispone sempre di 90 giorni per presentare domanda e la domanda sospende automaticamente ogni conseguenza. Neppure ogni difformità integra lo stesso illecito penale: la qualificazione dipende dal fatto e dalla norma applicabile. Evitare dunque dichiarazioni generiche, lavori ulteriori o vendite basate sulla promessa informale «poi si sana».

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Domande frequenti

Una planimetria catastale conforme basta per dire che la casa è regolare?

No. Il catasto ha una funzione diversa dai titoli edilizi comunali. Lo stato legittimo si ricostruisce secondo l’articolo 9-bis e, nei casi previsti dalla norma, con la documentazione probante appropriata.

Il Salva Casa permette di sanare qualsiasi abuso?

No. L’articolo 36-bis riguarda ipotesi individuate dalla legge e richiede specifiche conformità. Restano fuori le opere per cui quei presupposti non esistono; vincoli e altre discipline devono comunque essere verificati.

Una CILA tardiva può sanare un ampliamento?

No, se l’ampliamento richiedeva un titolo diverso. Il professionista deve classificare l’intervento reale prima di scegliere la pratica; cambiare l’etichetta del modulo non modifica il regime dell’opera.

Se il Comune non risponde in 60 giorni la domanda è approvata?

Non in generale. L’effetto del silenzio dipende dalla procedura e dalla disciplina applicabile. In particolare gli articoli 36 e 36-bis non possono essere trattati come un’unica pratica con un unico termine e un unico esito.

Se la difformità è opera del precedente proprietario, devo comunque verificarla?

Sì. Chi oggi possiede o intende trasferire l’immobile ha interesse a ricostruirne la situazione edilizia. L’individuazione delle responsabilità e le eventuali tutele contrattuali sono questioni ulteriori, da valutare sui documenti del caso.

Fonti istituzionali