Due palazzine hanno ingressi e scale separati, ma da anni si riuniscono nella stessa assemblea e pagano le spese attraverso un unico condominio. I proprietari si chiedono se possano gestirle separatamente. Lo scioglimento del condominio può essere la soluzione, ma non dipende soltanto dalla volontà di dividere i conti: le parti risultanti devono avere le caratteristiche di edifici autonomi. La verifica parte dalla struttura e dagli impianti, prosegue con il titolo di proprietà e arriva solo dopo alle maggioranze assembleari.

Il riferimento sono gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Prevedono lo scioglimento deliberato dall’assemblea o, in determinate condizioni, disposto dal giudice; ammettono che alcuni beni restino comuni. Non sono però una scorciatoia per «uscire dal condominio» perché non si vogliono pagare certe spese, né coincidono con la vendita o divisione di una singola parte comune.

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Che cosa significa sciogliere un condominio

Nel senso dell’articolo 61, si separa un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni a proprietari diversi, in parti che presentano le caratteristiche di edifici autonomi. I comproprietari di ciascuna parte possono quindi costituirsi in un condominio distinto, se nella parte esistono più proprietà esclusive e beni comuni. Non si tratta di cancellare retroattivamente proprietà o obbligazioni, e neppure di sciogliere una comunione ordinaria come se tutto il fabbricato fosse un bene indiviso tra gli stessi soggetti.

Una situazione tipica riguarda due corpi di fabbrica separabili che oggi hanno un’amministrazione unica. Dopo la separazione, il corpo A potrebbe amministrare la propria scala e il proprio tetto, il corpo B i propri; un cortile d’accesso davvero comune potrebbe continuare a richiedere una gestione condivisa. Quali beni appartengano a ciascuno non si decide con un semplice cambio di nome: servono titoli, planimetrie e un esame della funzione delle parti.

Il requisito decisivo: edifici realmente autonomi

L’autonomia non equivale ad avere due numeri civici, due portoni o due tabelle di spesa. La separazione deve essere sostenibile per le caratteristiche materiali dei corpi edilizi. La rassegna ufficiale della Corte di cassazione, richiamando la sentenza n. 21686/2014, evidenzia che lo scioglimento giudiziale presuppone parti strutturalmente autonome e che interferenze su elementi essenziali, come fondazioni, facciata o perimetro, possono escludere tale autonomia.

Che cosa deve controllare il tecnico

Un tecnico incaricato dovrebbe rappresentare i confini materiali dei corpi e verificare coperture, fondazioni, strutture portanti, facciate, accessi e percorsi d’esodo. Deve poi mappare gli impianti: montanti elettriche, rete idrica, scarichi, centrale termica, ascensori e antincendio. La presenza di una tubazione o di un cortile condiviso non rende sempre impossibile la divisione, perché l’articolo 62 consente la permanenza di alcune cose comuni; altra cosa è una compenetrazione degli elementi strutturali che impedisca di riconoscere edifici autonomi.

Il sopralluogo va confrontato con atti di acquisto, regolamento contrattuale e planimetrie. Una linea disegnata sulla pianta o due contatori non sono una perizia di autonomia. Prima di mettere la proposta all’ordine del giorno conviene chiedere una relazione che distingua ciò che è già separato, ciò che resterebbe comune e ciò che richiederebbe opere.

Quando alcuni beni possono restare comuni

L’articolo 62, primo comma, permette la separazione anche se alcune cose indicate dall’articolo 1117 del Codice civile restano in comune con gli originari partecipanti. Può accadere per una strada interna, un cancello, un’area di manovra o un impianto al servizio di entrambi i corpi. Questa possibilità non autorizza a ignorare la proprietà e la manutenzione del bene residuo: occorre definire chi ne è comproprietario, chi lo usa, come sono ripartiti costi e responsabilità e quale organismo lo gestisce.

Se dopo lo scioglimento più condomìni autonomi condividono strutture o servizi in rapporto di accessorietà, può configurarsi un supercondominio per i soli beni rimasti comuni. Non basta però battezzare «supercondominio» il cortile nel verbale: conta la situazione giuridica e funzionale concreta. Un bene che resta comune non deve essere addebitato come se appartenesse soltanto al corpo A o B.

Assemblea e giudice: quali maggioranze servono

L’articolo 61 prevede due percorsi per lo scioglimento senza le opere di modifica descritte dall’articolo 62. L’assemblea può deliberare con la maggioranza dell’articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In alternativa, l’autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio di cui si chiede la separazione. Quel terzo riguarda i comproprietari della parte interessata, non indistintamente quelli di tutto il complesso; non è la quota millesimale prevista per un voto assembleare.

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Se la divisione non può attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrono opere per una diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze, l’articolo 62, secondo comma, richiede invece una delibera assembleare con la maggioranza dell’articolo 1136, quinto comma: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. È il punto che il testo precedente riportava in modo errato come «un terzo». La via giudiziaria dell’articolo 61 non va presentata come mezzo per imporre lavori di trasformazione quando manca già l’autonomia richiesta; prima si chiarisce la fattibilità con un tecnico e, se vi è lite, con un legale.

Situazione Via prevista Soglia da verificare
Parti già autonome, senza le opere dell’art. 62 Delibera dell’assemblea Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2)
Parti già autonome e mancata delibera Domanda all’autorità giudiziaria Almeno un terzo dei comproprietari della parte da separare (art. 61)
Separazione con opere e modifica dello stato dei luoghi Delibera dell’assemblea Maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, comma 5, richiamato dall’art. 62)

Su smartphone la tabella si può scorrere orizzontalmente. Le soglie non sostituiscono il controllo della corretta convocazione e della reale autonomia; una delibera numericamente approvata non sana da sola un progetto tecnicamente impossibile.

Condominio parziale, divisione di un bene comune e scioglimento non sono sinonimi

Nel condominio parziale una scala, un impianto o un tetto serve per struttura e funzione soltanto una parte delle unità: i relativi diritti, voti e spese interessano i proprietari di quella parte, anche se l’edificio resta un unico condominio. Lo scioglimento riguarda invece la separazione in edifici autonomi secondo gli articoli 61 e 62. È possibile avere già riparti parziali delle spese senza che i presupposti per sciogliere il condominio esistano.

La divisione di una singola parte comune pone ancora un’altra domanda: si vuole attribuire o frazionare un cortile, un locale o un terreno comune. Non segue automaticamente la nascita di due edifici condominiali autonomi. Il primo passo è descrivere esattamente l’obiettivo: cambiare la ripartizione di una spesa, dividere un bene o separare l’organizzazione di più corpi edilizi.

Come si procede, dalla proposta alla gestione separata

1. Ricostruire proprietà e beni comuni

L’amministratore o i proprietari raccolgono atti di acquisto, eventuale regolamento contrattuale, tabelle millesimali, planimetrie, contratti di fornitura, polizze e documenti sugli impianti. Lo scopo è evitare che il progetto attribuisca al nuovo condominio un bene che, secondo il titolo, deve restare condiviso. Le tabelle descrivono quote e riparti, ma non bastano a dimostrare la proprietà esclusiva di una parte.

2. Far valutare fattibilità e costi

Un professionista redige una rappresentazione dei due corpi, delle loro parti comuni interne e dei beni residuali. Se servono opere, il progetto dovrebbe indicare quali, il costo stimato, i titoli edilizi e le eventuali autorizzazioni necessarie, distinguendo gli interventi indispensabili da quelli soltanto desiderabili. Senza questo elaborato l’assemblea rischia di votare una separazione non attuabile o di scoprire dopo che occorre la maggioranza più alta dell’articolo 62.

3. Deliberare con un ordine del giorno chiaro

L’avviso di convocazione dovrebbe specificare che si propone lo scioglimento ai sensi dell’articolo 61 o, se il progetto comporta opere, degli articoli 61 e 62. Conviene allegare planimetria, relazione tecnica, elenco dei beni che restano comuni, quadro dei costi e proposta di gestione successiva. Il verbale deve riportare voti e valori, decisioni sulle opere e incarichi per gli adempimenti. Se manca una delibera e ricorrono i presupposti dell’articolo 61, i proprietari della parte interessata possono valutare il ricorso al giudice con un legale: non basta raccogliere firme senza un progetto verificabile.

4. Sistemare atti, quote e amministrazione

La delibera è il passaggio decisionale, non l’ultimo lavoro pratico. Notaio e tecnico possono dover verificare se gli atti, le trascrizioni, le planimetrie o il Catasto richiedono adeguamenti in relazione a ciò che è stato effettivamente deciso e realizzato. Vanno poi predisposte le tabelle dei nuovi condomìni e quelle dei beni ancora condivisi, stabiliti i rapporti di gestione e verificati codice fiscale, conti, contratti, assicurazioni e obblighi dell’amministratore. Il trattamento di crediti, debiti e lavori già deliberati va ricostruito con documenti e date, non azzerato perché cambia il nome del condominio.

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Tre casi che aiutano a decidere

Due palazzine indipendenti con cortile comune

Se ciascuna palazzina ha struttura, tetto, accessi e impianti essenziali propri, la presenza del cortile condiviso non impedisce necessariamente la separazione. Serve però conservare un criterio corretto per il cortile e la relativa amministrazione. È il caso in cui gli articoli 61 e 62, primo comma, meritano una verifica tecnica concreta.

Due scale nello stesso fabbricato

Scale e ascensori possono servire gruppi diversi di proprietari, mentre fondazioni, perimetro, facciata e copertura sono unitari. Qui la gestione delle spese può essere parziale, ma la separazione in due edifici autonomi potrebbe non essere possibile. La sentenza richiamata dalla Corte di cassazione invita a non confondere servizi separati con autonomia strutturale.

Due corpi separabili solo costruendo nuovi impianti

Occorre stabilire se, prima delle opere, i corpi hanno già autonomia strutturale e quali modifiche siano necessarie alla diversa sistemazione dei locali o delle dipendenze. Se la divisione richiede opere, si applica la maggioranza qualificata dell’articolo 62. Il preventivo deve comprendere anche progettazione, eventuali autorizzazioni, collaudi e messa in esercizio, non solo il prezzo dei nuovi contatori.

Spese e tempi: come preparare un preventivo attendibile

Non esiste un prezzo fisso di legge per sciogliere un condominio. Il costo dipende dalla complessità dei titoli e degli impianti, dall’eventuale controversia e dalle opere. Un quadro economico utile separa almeno: rilievo e relazione tecnica, consulenza legale/notarile se necessaria, nuove tabelle e adempimenti, lavori materiali, gestione dei beni residui. Chiedere un unico importo «per dividere il condominio» senza questo perimetro espone a sorprese.

Anche i tempi hanno due fasi diverse: accertare che la separazione sia possibile e attuare ciò che è stato deliberato. Se non servono opere e i titoli sono chiari, la seconda fase è soprattutto documentale e amministrativa; se invece occorrono lavori o un giudizio, non è prudente promettere una durata standard. Prima di affidare lavori conviene far concordare a tecnico e amministratore quali decisioni dipendono dall’assemblea e quali autorizzazioni dipendono dal Comune o da altri enti.

Checklist prima di chiedere lo scioglimento

  • Individuare esattamente i corpi da separare e i proprietari della parte interessata.
  • Recuperare titoli, regolamento, planimetrie, tabelle, contratti e documentazione degli impianti.
  • Far verificare autonomia strutturale e funzionale, con attenzione a fondazioni, facciata, copertura e perimetro.
  • Elencare beni che resterebbero comuni e proporre per ciascuno proprietà, uso, riparto e gestione.
  • Chiarire se servono opere: da questa risposta dipende la maggioranza assembleare da applicare.
  • Preparare ordine del giorno, relazione tecnica e quadro economico prima del voto o del ricorso.
  • Programmare dopo la decisione tabelle, adempimenti fiscali e rapporti con fornitori e amministratori, senza ignorare debiti e lavori pregressi.

Se la perizia esclude l’autonomia degli edifici, la richiesta non va presentata come un semplice problema di quorum. Può essere più corretto intervenire sui criteri di gestione delle parti che servono soltanto alcune unità, senza promettere un vero scioglimento.

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Domande frequenti

Bastano due scale separate per sciogliere il condominio?

No. Le scale separate possono giustificare spese e assemblee parziali, ma per lo scioglimento occorrono parti con caratteristiche di edifici autonomi. Va esaminata anche la struttura essenziale.

Qual è la maggioranza assembleare senza opere?

L’articolo 61 rinvia all’articolo 1136, secondo comma: maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Restano necessari corretta convocazione e presupposti tecnici.

Se servono opere, è sufficiente un terzo dei millesimi?

No. L’articolo 62 rinvia al quinto comma dell’articolo 1136: la delibera richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio.

Chi può chiedere lo scioglimento al giudice?

L’articolo 61 consente la domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio di cui si chiede la separazione, se ricorrono i presupposti di legge. Il giudice non può sostituire con una sentenza l’autonomia strutturale mancante.

Un cortile comune impedisce la separazione?

Non necessariamente. L’articolo 62 ammette che alcune cose restino comuni, ma bisogna definire chi ne è comproprietario e come saranno amministrate e mantenute.

Dopo lo scioglimento nasce sempre un supercondominio?

Non per il solo nome attribuito nel verbale. Può configurarsi se i condomìni separati condividono beni o servizi comuni nei termini di legge; va verificata la situazione concreta dei beni rimasti.

La delibera elimina debiti e contratti del vecchio condominio?

No. Crediti, debiti, contratti e lavori già deliberati devono essere ricostruiti e gestiti in base ai documenti e ai rapporti giuridici esistenti. La separazione non li cancella automaticamente.

Fonti normative e istituzionali