Condominio: come nasce, tipologie, normativa

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Per la nascita di un condominio non è necessario stilare un atto costitutivo vero e proprio, e non serve alcuna forma di ufficializzazione. Nasce automaticamente nel momento in cui all’interno di un edificio ci sono appartamenti che presentano più di un proprietario.

Si definisce questo tipo di edificio come un ente di gestione in cui i proprietari degli appartamenti sono rappresentati da un amministratore condominiale (quando presente). Le normative che regolano la gestione del complesso condominiale e la condivisione dei beni comuni le troviamo a partire dall’art. 1117 del codice civile.

Vediamo come nasce un condominio, e quante tipologie ne esistono.

Condominio: cos’è e quante tipologie esistono

Secondo la normativa in vigore, il condominio è una forma di comunione di un bene immobile. In questo tipo di edificio saranno presenti sia delle parti comuni che i condomini dovranno condividere, sia delle parti di proprietà esclusiva dei singoli.

In base alle differenti caratteristiche, lo stabile può essere di 3 tipologie differenti:

  • Complesso (o orizzontale), si costituisce quando all’interno dello stesso immobile coabitano più appartamenti con diversi proprietari, che condividono degli spazi comuni;
  • Piccolo, quando l’edificio presenta unicamente 2 proprietari (come una villa bifamiliare, per esempio);
  • Parziale, quando esistono delle parti comuni che sono destinate a servire soltanto una parte dei condomini che abitano nell’edificio.
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Come funziona dal punto di vista normativo

Come abbiamo visto quindi, il condominio non necessita di alcun attestato ufficiale per essere costituito. Ma è un tipo di istituzione che nasce per via delle condizioni che si creano.

Per esempio, quando una ditta costruttrice realizza un edificio con più unità immobiliari e poi inizia a venderle. Nel momento in cui si verifica la prima vendita di un appartamento, anche con scrittura privata, quell’edificio diventerà un complesso condominiale.

Si verifica infatti quello che, in termini tecnici, è conosciuto come “atto pilota”. Ovvero il primo frazionamento della proprietà iniziale vista nel suo complesso.

A quel punto, a seguito della naturale costituzione, iniziano anche ad applicarsi le normative previste per la gestione degli edifici condominiali. Anche nel caso in cui gli inquilini che ci abitano non dovessero essere consapevoli di abitare in un condominio.

Dallo stesso momento poi, si intende come operativa anche la presunzione legale delle parti comuni. Per sapere quali saranno le parti comuni che i condomini dovranno condividere, ci si dovrà attenere sempre all’ art. 1117 c.c.

Però anche nel caso in cui alcuni beni non siano citati espressamente all’interno della normativa, sono da considerarsi parti comuni a seconda della loro funzionalità, ubicazione e destinazione d’uso. Dunque, se una parte della struttura è atta a soddisfare le esigenze di più appartamenti, diventa automaticamente un bene in condivisione.

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