Quando il citofono non apre il portone, la prima domanda è spesso «chi paga?». Prima di dividere una fattura, però, bisogna capire quale componente si è guastato: pulsantiera esterna, alimentatore e linea comune, derivazione verso un appartamento o apparecchio interno non sono sempre la stessa cosa. Conta poi se l’impianto serve tutto il fabbricato o soltanto una scala e, se l’alloggio è affittato, occorre distinguere il rapporto tra condominio e proprietario da quello tra proprietario e inquilino. Una ripartizione fatta prima della diagnosi rischia di addebitare la spesa alle persone sbagliate.

Il citofono è una parte comune del condominio?

L’articolo 1117 del Codice civile comprende tra le parti comuni, salvo che il titolo disponga diversamente, le installazioni destinate all’uso comune e i collegamenti fino al punto di diramazione verso le proprietà individuali, oppure fino al punto di utenza negli impianti unitari. La norma non nomina il citofono parola per parola: perciò non basta leggere il nome sulla fattura. Pulsantiera d’ingresso, alimentazione e tratte che servono più appartamenti sono normalmente da esaminare come componenti comuni; il terminale dentro una singola unità può richiedere un’analisi diversa. Il confine effettivo dipende dall’architettura dell’impianto, dal titolo e dal componente riparato.

Advertisement - Pubblicità

Un impianto moderno può avere un bus condiviso e apparecchi interni collegati alla stessa rete. Anche per questo la posizione fisica dentro casa non dimostra da sola che il difetto sia privato: un apparecchio che non squilla può dipendere dall’alimentatore comune. La diagnosi dell’installatore dovrebbe indicare il punto del guasto e l’effetto sugli altri alloggi prima che l’amministratore approvi l’addebito.

Chi paga riparazione, sostituzione e nuovo impianto?

Per una spesa relativa a un componente comune che serve tutti, la regola di partenza è l’articolo 1123, primo comma, del Codice civile: ripartizione in proporzione al valore delle proprietà, normalmente attraverso la tabella millesimale applicabile, salvo diversa convenzione valida. Dire che ogni appartamento paga una quota identica non è una regola generale. Se il servizio è oggettivamente utilizzabile in misura diversa o l’impianto serve solo una parte dell’edificio, i commi successivi dell’articolo 1123 impongono di verificare un criterio differente o il gruppo dei soli beneficiari. Il semplice fatto che un residente usi poco il citofono non cambia da sé la tabella.

La distinzione fra riparazione e sostituzione serve a capire quale lavoro si sta approvando e, nelle locazioni, chi ne sostiene il costo finale. Non trasforma automaticamente una spesa comune in quota privata. Se invece il problema riguarda soltanto un dispositivo individuale e la relazione tecnica lo conferma, va verificato a chi appartiene il componente e se il guasto nasce da uso, vetustà o difetto della rete comune.

Intervento accertato Riparto da verificare Documento decisivo
Pulsantiera o alimentatore comune di tutto lo stabile Proprietari serviti, di norma secondo millesimi, salvo convenzione Relazione tecnica e tabella applicabile
Linea o apparecchi comuni di una sola scala Gruppo di condòmini cui l’impianto è destinato Schema impianto, titolo, eventuale tabella di scala
Terminale o tratto esclusivo di una unità Da definire in base a proprietà del componente e causa del guasto Diagnosi, titolo e condizioni della locazione se presente
Sostituzione integrale del sistema comune Proprietari interessati secondo il criterio applicabile; in affitto, normalmente locatore per il rapporto interno Delibera, capitolato, tabella e contratto

Per orientarsi nelle regole generali si può consultare la guida alle spese condominiali e al loro riparto. La tabella, però, deve essere quella pertinente all’impianto effettivamente servito: se due scale hanno ingressi e impianti indipendenti, attribuire a tutte le unità la spesa della sola scala A senza una verifica può essere errato.

Un esempio di calcolo con i millesimi

Si supponga, soltanto per mostrare il metodo, una riparazione comune da 1.200 euro che serva l’intero condominio e un’unità con 80 millesimi su 1.000 nella tabella pertinente. Se si applica il primo comma dell’articolo 1123, la sua quota è 1.200 × 80 / 1.000 = 96 euro. Non diventano 120 euro solo perché nello stabile ci sono dieci appartamenti. Se invece il citofono serve una sola scala, occorre rifare il calcolo sulla platea e sulla tabella corrette, non usare meccanicamente i millesimi generali.

Nel preventivo va separato il costo di pulsantiera, alimentatore, cablaggio, apparecchi interni e manodopera. Se il lavoro include anche funzioni aggiuntive richieste soltanto da alcuni alloggi, chiedere all’impresa di indicarle a parte: un’unica voce «nuovo videocitofono» rende difficile capire sia il riparto sia il confronto tra offerte. La guida ai millesimi condominiali spiega quando la tabella misura il valore della proprietà e perché non equivale al numero degli appartamenti.

Prima di ripartire: individuare il guasto

Non funziona in nessun appartamento

Se più alloggi non ricevono chiamate o il portone non si apre da alcun terminale, il primo controllo riguarda alimentazione, pulsantiera, serratura elettrica e linea comune. Non è una diagnosi definitiva: servono prove tecniche e va escluso un guasto del portone indipendente dalla fonia. L’amministratore dovrebbe farsi consegnare un rapporto che distingua la parte guasta da quella semplicemente sostituita per compatibilità.

Non funziona in una sola abitazione

Il difetto può essere nel terminale interno, nel collegamento dedicato o in una configurazione dell’impianto comune. Chiedere al tecnico di provare un apparecchio noto funzionante, verificare la linea e scrivere il risultato. Attribuire la spesa al singolo proprietario perché «solo lui ha il problema» è prematuro, così come addebitare automaticamente il guasto a tutti.

Il danno è attribuito a una persona

Se una pulsantiera è stata danneggiata, la coincidenza temporale con un trasloco o con l’ingresso di un ospite non basta a provare la responsabilità. Conservare foto, verbale del tecnico e documentazione dell’evento. Il condominio può dover ripristinare il servizio comune e poi valutare una richiesta di rimborso verso il responsabile solo quando i fatti siano accertati; in assenza di prova non si può qualificare ogni guasto come vandalismo né assegnare la fattura a un residente scelto per supposizione.

Advertisement - Pubblicità

Proprietario o inquilino: sono due conti diversi

Davanti al condominio il soggetto chiamato a sostenere gli oneri dell’unità è il proprietario; il possibile rimborso da parte dell’inquilino è una questione del rapporto di locazione. La distinzione evita due errori opposti: dire che l’inquilino non paga mai nulla del citofono e dire che ogni riparazione, anche straordinaria, debba gravare su di lui.

Gli articoli 1576 e 1609 del Codice civile distinguono le riparazioni necessarie che spettano al locatore dalle piccole riparazioni dipendenti dall’uso, non dalla vetustà o dal caso fortuito, a carico del conduttore. Come riferimento concreto, la tabella degli oneri accessori allegata al D.M. 16 gennaio 2017 assegna l’installazione e la sostituzione di citofoni e videocitofoni al locatore e la manutenzione ordinaria al conduttore. Quella tabella è allegata ai modelli contrattuali previsti dal decreto: prima di applicarla a una locazione specifica, controllare il tipo di contratto, le clausole e l’eventuale tabella richiamata. Non è una fattura universale che prevale su ogni contratto.

Per esempio, sostituire l’intero impianto comune obsoleto non è la stessa spesa di una piccola riparazione dovuta all’uso del terminale. Una manutenzione della linea comune può essere ordinaria o straordinaria secondo l’intervento reale, non secondo la parola scelta nel verbale. In caso di dubbio, far descrivere al tecnico causa, componente e lavoro eseguito e confrontare la voce con il contratto. La guida alle spese condominiali in affitto approfondisce questo secondo passaggio.

Il citofono è rotto in un appartamento affittato: cosa fare

L’inquilino dovrebbe segnalare il difetto per iscritto al proprietario e, se pare coinvolta la rete comune, anche all’amministratore, descrivendo quando si presenta e se altri alloggi sono interessati. Il proprietario può far eseguire la diagnosi o chiedere l’intervento tramite amministrazione. Conservare richiesta, risposta, rapporto del tecnico e fattura evita che un costo comune finisca confuso con una riparazione privata.

Se il guasto compromette l’accesso all’edificio, chiedere un intervento tempestivo e indicare il rischio concreto; non aprire personalmente la pulsantiera o il quadro di alimentazione. Prima di ordinare un ricambio diverso dal modello esistente, verificare la compatibilità con l’impianto condominiale e ottenere l’assenso di chi ne ha la responsabilità. Pagare di propria iniziativa non rende automaticamente rimborsabile la spesa.

Ci si può staccare dal citofono per non pagarlo?

In generale no, il semplice mancato uso non libera dalle spese di conservazione di una parte comune. L’articolo 1118 del Codice civile impedisce al condomino di sottrarsi a quell’obbligo rinunciando al proprio diritto sulle parti comuni. Per il citofono non esiste una regola generale di «distacco» paragonabile a quella espressamente prevista per il riscaldamento centralizzato. Disattivare il proprio apparecchio interno non cancella da sé la quota relativa alla pulsantiera e alla rete che servono l’ingresso.

La risposta può cambiare per un impianto che, per titolo o configurazione, non serve affatto una determinata unità, oppure per un’innovazione gravosa e separabile valutata secondo le regole specifiche dell’articolo 1121. Sono casi da documentare, non eccezioni automatiche basate sul fatto che il proprietario entra sempre con la chiave.

Dal preventivo alla delibera: controlli che evitano contestazioni

L’amministratore può raccogliere segnalazioni e richiedere un sopralluogo; per lavori importanti è utile sottoporre all’assemblea un capitolato comprensibile, distinguendo ripristino del sistema esistente, sostituzione necessaria e funzioni nuove. La maggioranza richiesta dipende dalla qualificazione concreta dell’intervento: non è prudente promettere un quorum identico per ogni riparazione, ammodernamento o innovazione.

Un preventivo confrontabile dovrebbe indicare quali ingressi e scale sono serviti, componenti inclusi, eventuale riuso dei cavi, numero di terminali, collaudo in tutte le unità, garanzia, tempi e IVA. Alla delibera o al consuntivo vanno poi associati il criterio di riparto e la tabella usata. In un condominio parziale la verifica del gruppo servito è decisiva.

Se hai ricevuto una quota che non torna, chiedi prima tre documenti: diagnosi del guasto, fattura o preventivo dettagliato e prospetto di ripartizione. Con questi elementi si può capire se contestare il componente addebitato, la platea dei beneficiari o la tabella, invece di limitarsi a dire che la cifra sembra alta.

Una fattura mista non va divisa con un solo criterio

Immaginiamo che il tecnico sostituisca l’alimentatore comune e, durante lo stesso intervento, installi su richiesta di un proprietario un terminale interno diverso da quello standard. Le due voci possono comparire nella medesima fattura, ma non per questo devono seguire automaticamente la stessa ripartizione. La quota relativa all’alimentatore interessa il gruppo servito dall’impianto; il terminale opzionale va invece ricondotto all’unità che lo ha richiesto, dopo aver verificato proprietà del componente e accordi approvati. Se l’impresa scrive solo «riparazione citofono», far precisare importi e componenti prima del consuntivo è più semplice che correggere un riparto già contestato.

La stessa cautela vale quando la sostituzione generale è necessaria perché i ricambi del vecchio sistema non sono più disponibili: chiedere se la nuova pulsantiera impone anche il cambio di tutti i posti interni o se alcuni possono restare. La risposta deve venire dalla compatibilità tecnica documentata, non da un’affermazione generica del venditore. Una proposta che comprende apertura da smartphone, videocamera e accessori di controllo remoto può essere interessante, ma dovrebbe mostrare il costo del ripristino essenziale separato da quello delle funzionalità aggiuntive. Solo così l’assemblea può deliberare conoscendo differenze, spesa e possibili effetti sulle singole unità.

Checklist prima di approvare o contestare la spesa

Una verifica ordinata riduce discussioni tra condòmini, proprietari e inquilini. Non richiede una perizia giuridica preliminare per ogni guasto: richiede di non saltare il passaggio che collega il lavoro eseguito alla persona cui viene addebitato. Nel caso di importi rilevanti o impianti con più scale, il fascicolo dovrebbe contenere almeno questi elementi:

  • Confine dell’impianto: quale ingresso, quale scala e quali unità ricevono il servizio; schema dei collegamenti se disponibile. Se la pulsantiera serve soltanto una parte dell’edificio, il consuntivo deve spiegare perché siano stati inclusi o esclusi altri proprietari.
  • Diagnosi e intervento: componente guasto, prova eseguita, causa individuata se possibile, pezzi sostituiti e collaudo. Scrivere «non squilla» descrive il sintomo, non prova che sia difettoso il posto interno.
  • Delibera e importi: preventivo approvato o ragione dell’urgenza, distinzione tra riparazione necessaria e opzioni, fattura con manodopera e materiali. Un preventivo dettagliato permette anche di confrontare garanzia e assistenza senza fermarsi al totale.
  • Riparto e locazione: tabella millesimale o convenzione applicata, prospetto per le unità servite, contratto e tabella oneri accessori se l’alloggio è affittato. Il riparto condominiale verso il proprietario e il rimborso dell’inquilino vanno tenuti separati.

Se uno di questi passaggi manca, chiedere all’amministratore un chiarimento scritto con la voce precisa da verificare. Una richiesta circoscritta — per esempio «perché il locale commerciale è incluso nella scala B?» — è più utile di una contestazione indistinta dell’intero lavoro, soprattutto quando il ripristino del servizio non può aspettare.

Hai bisogno di un'impresa edile?

Descrivi il lavoro da realizzare: ti aiutiamo a inoltrare la richiesta a imprese edili pertinenti.

Domande frequenti sul citofono condominiale

La riparazione della pulsantiera esterna si divide in parti uguali?

Non come regola generale. Se è comune e serve tutti, si parte dal riparto proporzionale al valore delle proprietà previsto dall’articolo 1123 del Codice civile, salvo diversa convenzione valida. Va verificato quale impianto e quale tabella siano coinvolti.

Se il citofono non funziona solo a casa mia, pago per forza io?

No. Occorre una diagnosi: il difetto può dipendere dal terminale, dalla derivazione dedicata o dalla rete comune. La sola localizzazione del sintomo non basta ad attribuire la spesa.

Chi paga un nuovo videocitofono in un appartamento affittato?

Nel rapporto tra locatore e conduttore, l’installazione o la sostituzione dell’impianto è normalmente a carico del proprietario; la manutenzione ordinaria può spettare all’inquilino. Verificare contratto, tipo di intervento e, se applicabile, tabella degli oneri accessori richiamata.

Il proprietario di un negozio al piano terra deve contribuire?

Non basta la posizione al piano terra per rispondere. Bisogna verificare se l’impianto serve oggettivamente il negozio, il titolo e l’eventuale riparto per gruppo di beneficiari. Il mancato uso volontario non equivale alla mancanza del servizio.

Posso scollegare il mio citofono e non pagare più?

Il distacco volontario dal terminale non elimina normalmente l’obbligo di contribuire alla conservazione delle parti comuni. Solo una situazione giuridica o tecnica diversa, documentata, può richiedere un riparto differente.

Se un vicino rompe la pulsantiera, chi paga?

Il condominio deve valutare il ripristino del servizio; un’eventuale richiesta di rimborso al responsabile richiede elementi che dimostrino il fatto e il nesso con il danno. Il guasto non diventa automaticamente un atto vandalico.

Quali documenti chiedere prima di contestare la quota?

Rapporto tecnico che individua il componente e la causa, preventivo o fattura dettagliata, eventuale delibera e prospetto con tabella millesimale e unità servite. Servono a distinguere un errore di diagnosi da un errore di riparto.

Fonti normative