Eliminare la scala interna che collega un appartamento alla soffitta può rendere i due spazi funzionalmente separati, ma non determina sempre un cambio di destinazione d’uso. Se il locale superiore aveva già acquisito legittimamente l’uso residenziale, bisogna verificare che cosa sia realmente cambiato: uso, distribuzione, impianti, autonomia e carico urbanistico, non soltanto il percorso di accesso.

Lo chiarisce il TAR Lazio nella sentenza n. 12769/2026, pubblicata il 13 luglio 2026. Il Tribunale ha annullato un ordine di demolizione che riguardava la rimozione di una scala a chiocciola e la chiusura del relativo foro nel solaio, oltre a un piccolo ripostiglio ligneo realizzato sul terrazzo. La decisione non rende libera ogni separazione tra appartamento e sottotetto: nel caso concreto sono stati decisivi lo stato già condonato e le caratteristiche effettive delle opere.

Il caso: due livelli, una scala rimossa e un ripostiglio sul terrazzo

L’immobile comprendeva un appartamento e due locali al piano superiore, raggiungibili attraverso scale a chiocciola. Una concessione edilizia in sanatoria del 2001 aveva legittimato superfici residenziali e non residenziali; tra quelle divenute abitative figuravano anche i due locali superiori.

Nel 2021 furono presentate due CILA. La seconda prevedeva, tra l’altro, la rimozione di una delle scale, la chiusura del foro nel solaio e la modifica del disimpegno. Il locale superiore più grande sarebbe rimasto accessibile soltanto dal pianerottolo condominiale. Sul terrazzo era inoltre previsto un ripostiglio di poco più di 4 metri quadrati, ottenuto sfruttando pareti esistenti e aggiungendo una parete leggera con porta, con distacchi aperti rispetto alla copertura.

Il Comune qualificò le opere come frazionamento con cambio di destinazione d’uso e come realizzazione abusiva di un deposito. Dopo una vicenda amministrativa articolata, adottò un nuovo ordine di rimozione. È quest’ultimo provvedimento che il TAR ha esaminato nel merito e annullato.

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Il punto di partenza era la destinazione già condonata

Il dato che ha orientato la decisione non era il nome “soffitta”, ma la destinazione legittimata dal precedente condono. Il provvedimento del 2001 aveva già attribuito uso residenziale ai locali interessati. Per questo la rimozione della scala non poteva essere trattata come se avesse trasformato in abitazione uno spazio ancora destinato a deposito.

Il confronto corretto andava compiuto tra lo stato legittimo precedente ai lavori e quello risultante dalla CILA. Secondo il TAR, nel locale non erano cambiate la distribuzione interna né la destinazione; era mutata la modalità di accesso, perché veniva meno il collegamento diretto con l’appartamento sottostante.

La differenza rispetto a molti contenziosi sui sottotetti è netta. Se un locale accessorio o non abitativo viene dotato di cucina, bagno, impianti e organizzazione residenziale, può emergere un cambio d’uso. Qui, invece, l’uso abitativo risultava già assentito dalla sanatoria e le opere non ne avevano introdotto uno nuovo.

Autonomia funzionale e cambio d’uso non coincidono

La separazione fisica può incidere sull’autonomia di uno spazio, ma autonomia e destinazione urbanistica sono concetti diversi. Il cambio d’uso giuridicamente rilevante richiede il passaggio a un uso diverso, valutato anche in rapporto alle categorie funzionali e al carico urbanistico.

Nel caso esaminato il locale era già residenziale e la rimozione della scala non aveva aumentato le esigenze di parcheggio, mobilità o servizi pubblici. Mancava quindi quel passaggio funzionale che avrebbe giustificato la contestazione di un mutamento d’uso.

Il TAR ha inoltre osservato che il vano superiore non disponeva di una cucina autonoma. Era presente soltanto un piccolo bagno già rappresentato nella planimetria del condono. Questi elementi hanno escluso che la sola modifica dell’accesso avesse creato una nuova abitazione indipendente e spezzato il rapporto con l’unità principale.

Frazionare non significa necessariamente cambiare destinazione

L’articolo 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001 comprende nella manutenzione straordinaria anche frazionamenti e accorpamenti, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta la destinazione d’uso originaria. Nel caso concreto il Tribunale ha ricondotto la rimozione della scala e la separazione del locale a questo ambito.

La norma non autorizza però qualsiasi suddivisione con una CILA. Se le opere coinvolgono strutture, prospetti o parti sottoposte a tutela, oppure producono una destinazione diversa o richiedono un titolo più incisivo, la procedura deve essere scelta in base al progetto effettivo. Chiudere un foro nel solaio può inoltre richiedere verifiche strutturali e adempimenti sismici distinti dalla classificazione urbanistica dell’intervento.

Verifica Dato del caso Perché è stato decisivo
Destinazione precedente Uso residenziale già legittimato dal condono Non nasceva un nuovo uso abitativo
Opera realizzata Rimozione di una scala e chiusura del foro Cambiava l’accesso, non la funzione del locale
Distribuzione interna Nessuna trasformazione sostanziale del vano Mancavano opere indicative di un nuovo organismo
Dotazioni autonome Nessuna cucina; piccolo bagno già presente nel condono Non risultava creata una nuova abitazione indipendente
Carico urbanistico Nessun aggravio dimostrato Mancava un effetto tipico del cambio d’uso rilevante

La CILA non protegge opere che richiedono un altro titolo

La sentenza contiene anche una precisazione importante sulla CILA. La comunicazione asseverata non è equiparabile alla SCIA e non è sottoposta allo stesso schema di poteri inibitori o di autotutela. Questo non significa che il Comune debba accettare qualsiasi opera descritta nella comunicazione.

Quando una CILA viene usata per lavori che richiedono permesso di costruire o SCIA, oppure per opere contrarie alla disciplina urbanistica o settoriale, l’amministrazione conserva gli ordinari poteri di vigilanza e repressione. Nel giudizio, quindi, non bastava dimostrare che la CILA fosse stata protocollata: occorreva verificare se le opere rientrassero realmente nel relativo regime.

Il provvedimento è stato annullato perché la qualificazione sostanziale scelta dal Comune non corrispondeva alle opere e allo stato legittimo, non perché la CILA avesse consolidato automaticamente ogni intervento dichiarato.

Altezza e agibilità restano un controllo separato

Il Comune aveva richiamato anche l’altezza del locale, inferiore al valore minimo indicato dal regolamento edilizio capitolino per determinati spazi abitativi. Il TAR ha escluso che questa circostanza potesse dimostrare il contestato cambio d’uso: la destinazione residenziale derivava già dalla concessione in sanatoria e non era stata introdotta con la rimozione della scala.

Questo passaggio non equivale a dichiarare automaticamente il locale agibile. Titolo edilizio e agibilità svolgono funzioni differenti. L’assenza di un requisito igienico-sanitario non prova da sola un abuso urbanistico; allo stesso tempo, la regolarità edilizia non sostituisce la verifica dell’idoneità concreta all’uso. Prima di utilizzare o trasferire il vano, altezza, aerazione, sicurezza e documentazione devono essere controllate autonomamente.

Perché il ripostiglio di 4 m² è stato ritenuto un elemento di arredo

La seconda parte della decisione riguarda il piccolo ripostiglio sul terrazzo. I giudici hanno considerato insieme le dimensioni molto contenute, il materiale leggero, l’unica parete aggiunta con porta e i distacchi lasciati aperti tra copertura e pareti. In questa configurazione il manufatto è stato ricondotto agli elementi pertinenziali di arredo ammessi dall’articolo 6, comma 1, lettera e-quinquies, del Testo unico.

Il Glossario dell’edilizia libera include, tra gli elementi delle aree pertinenziali, il ripostiglio per attrezzi o manufatto accessorio di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo. La qualificazione dipende tuttavia da consistenza e funzione: un locale chiuso, stabilmente ancorato, dotato di impianti o suscettibile di uso autonomo non diventa edilizia libera soltanto perché è costruito in legno o misura pochi metri quadrati.

Nel caso concreto vi era anche un’ulteriore ragione legata alle norme tecniche del piano regolatore locale, che ammettevano depositi asserviti entro un limite dimensionale non raggiunto dall’opera. Questo argomento è territoriale e non può essere trasferito automaticamente ad altri Comuni.

Non esiste una soglia nazionale automatica di 4 m²

La superficie indicata nella sentenza descrive il manufatto esaminato, non introduce una franchigia valida in tutta Italia. Per stabilire se un ripostiglio rientri nell’edilizia libera bisogna valutarne dimensioni, stabilità, chiusure, materiali, funzione accessoria, possibile utilizzo autonomo e impatto su superficie e volume.

Restano inoltre ferme le prescrizioni degli strumenti urbanistici e le discipline di settore: norme antisismiche, sicurezza, condominio, tutela paesaggistica e vincoli possono richiedere controlli o atti ulteriori anche quando non serve un titolo edilizio ordinario. Il Glossario nazionale è espressamente non esaustivo, ma non consente di ignorare questi limiti.

Il TAR non ha deciso il profilo paesaggistico

Nella fase iniziale erano state contestate anche modifiche della facciata, colori di ringhiera e tapparelle e la possibile incidenza del vincolo paesaggistico. Il nuovo ordine di demolizione non aveva però riproposto questi elementi nella propria motivazione e nel dispositivo.

Il Tribunale li ha quindi considerati estranei al perimetro della decisione. Non si può usare la sentenza per affermare che le opere fossero paesaggisticamente autorizzate o che il vincolo non esistesse: semplicemente, quei temi non erano più alla base dell’atto conclusivo annullato.

I documenti da confrontare prima di separare un sottotetto

Una verifica attendibile parte dal titolo che ha legittimato appartamento e piano superiore, compresi eventuali condoni, e dai relativi elaborati. Occorre individuare destinazione, superfici, collegamenti verticali, bagni e accessi già assentiti. La planimetria catastale può aiutare, ma non sostituisce gli atti comunali.

Il progetto va poi confrontato con lo stato attuale: chiusura del foro, interventi sul solaio, nuovo accesso dal vano comune, impianti, cucina, autonomia catastale e possibile incremento del carico urbanistico. Vanno infine verificati strutture, condominio, requisiti di agibilità, disciplina locale e vincoli. È questo insieme, non la sola presenza o assenza della scala, a determinare titolo e conseguenze.

L’esito del giudizio e i suoi limiti

Il TAR ha dichiarato improcedibili le impugnazioni riferite agli atti superati, inammissibile un ulteriore gravame e accolto il ricorso contro il nuovo ordine del luglio 2023, annullandolo. La ragione sostanziale è che né il cambio d’uso della soffitta né l’abusività del piccolo ripostiglio risultavano dimostrati nei termini indicati dal Comune.

La pronuncia protegge una situazione documentata in modo specifico: uso residenziale già condonato, nessuna nuova cucina, distribuzione sostanzialmente invariata e manufatto esterno leggero e accessorio. Non autorizza a separare liberamente qualsiasi sottotetto né a installare qualunque deposito sul terrazzo. Il criterio pratico resta il confronto tra stato legittimo, opere reali e funzione finale.

Fonti ufficiali

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 12769/2026 del TAR Lazio

TAR-Lazio-sentenza-12769-2026.pdf - 65,5 KB

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