Visura catastale: come richiederla online, costi e lettura dei dati

La visura catastale permette di consultare i dati con cui un fabbricato o un terreno è registrato negli archivi del Catasto: identificativi, intestatari catastali, categoria, classe, consistenza, superficie e rendita per i fabbricati oppure qualità e redditi per i terreni. Può essere richiesta online all’Agenzia delle Entrate, spesso gratuitamente quando riguarda immobili sui quali il richiedente possiede un diritto reale.

È un documento utile per controllare i dati prima di una compravendita, preparare una successione, calcolare imposte o avviare una pratica tecnica. Non bisogna però attribuirgli un valore che non possiede: la visura ha funzione catastale e fiscale, non prova da sola la proprietà, non mostra necessariamente la planimetria e non certifica la regolarità urbanistica dell’immobile.

In sintesi: per i propri immobili la consultazione personale online è gratuita e richiede l’accesso all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS. Per immobili di terzi è possibile richiedere una visura secondo le modalità previste dal servizio e con i tributi applicabili. Dal 2025 il tariffario catastale di base è stato aggiornato e le consultazioni telematiche beneficiano della riduzione prevista dalla legge.

Cos’è la visura catastale

La visura è l’estrazione delle informazioni presenti nella banca dati del Catasto terreni o del Catasto fabbricati. Descrive come il bene è censito in un determinato momento e riporta gli atti catastali che hanno prodotto i dati consultati. Può riguardare un singolo immobile oppure gli immobili collegati a un soggetto.

Per un fabbricato vengono normalmente indicati Comune, sezione urbana quando presente, foglio, particella e subalterno, indirizzo, zona censuaria, categoria, classe, consistenza, superficie catastale e rendita. La sezione relativa all’intestazione mostra i soggetti registrati e la natura e quota del diritto risultante in Catasto. Per i terreni compaiono dati identificativi, superficie, qualità, classe e redditi dominicale e agrario.

Il documento può contenere annotazioni, riserve e riferimenti alle variazioni che hanno interessato l’unità. Per interpretare correttamente queste informazioni è necessario distinguere il dato catastale dalla situazione giuridica, edilizia e materiale dell’immobile.

A cosa serve

La visura viene utilizzata per identificare senza ambiguità un bene e verificare i dati fiscali che lo riguardano. È utile prima di un rogito, per compilare una dichiarazione di successione, controllare una rendita, predisporre un contratto, chiedere un mutuo o fornire a un tecnico gli estremi necessari a una pratica.

In una compravendita costituisce soltanto uno dei controlli preliminari. Aiuta a individuare incongruenze nell’intestazione o nei dati identificativi, ma deve essere affiancata dall’atto di provenienza, dalle ispezioni nei Registri immobiliari, dai titoli edilizi e dalla planimetria. La guida sui controlli prima di acquistare casa spiega come coordinare queste verifiche.

Visura per immobile e visura per soggetto

La ricerca per immobile parte dagli identificativi catastali. Per un appartamento servono normalmente Comune, foglio, particella e subalterno; per un terreno sono sufficienti Comune, foglio e particella, con gli eventuali ulteriori elementi previsti dal sistema. È la scelta più diretta quando si vuole verificare un bene già individuato.

La visura per soggetto parte invece dal codice fiscale o dai dati identificativi di una persona fisica o giuridica e restituisce gli immobili che risultano collegati al soggetto nell’ambito territoriale selezionato o consentito dal servizio. Non è una prova definitiva del patrimonio giuridicamente posseduto: riporta ciò che risulta nell’archivio catastale e può risentire di volture non presentate, errori o disallineamenti.

Visura attuale e visura storica

La visura attuale fotografa la situazione registrata al momento della richiesta. È quella normalmente sufficiente per conoscere identificativi, classamento, rendita e intestazione catastale corrente. Se occorre capire come quei dati siano cambiati nel tempo, è necessario richiedere una visura storica.

La visura catastale storica espone le mutazioni censuarie in ordine cronologico e può essere richiesta per immobile o per soggetto. È utile per seguire soppressioni e costituzioni di subalterni, variazioni di classamento, volture e cambi di identificativo, ma non sostituisce l’ispezione ipotecaria né ricostruisce automaticamente la catena giuridica dei trasferimenti.

Come richiedere la visura catastale online

Il canale più semplice è l’area riservata dell’Agenzia delle Entrate. L’accesso avviene con SPID, Carta d’identità elettronica o Carta nazionale dei servizi. Nel catalogo dei servizi occorre cercare la sezione dedicata a fabbricati e terreni e scegliere la consultazione appropriata.

Visura dei propri immobili

Chi risulta titolare, anche per una quota, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento può utilizzare il servizio di consultazione personale. Il sistema collega il codice fiscale dell’utente agli intestatari registrati e consente di scaricare gratuitamente le informazioni catastali relative al proprio patrimonio immobiliare.

Dall’area riservata è possibile ottenere visure attuali e storiche e accedere, nei limiti previsti, anche ad altri documenti relativi ai propri immobili. Se un bene non compare, compare con una quota errata o presenta un’intestazione non aggiornata, non bisogna forzare la ricerca: può essere necessario controllare la voltura o richiedere la correzione della banca dati.

Visura di un immobile di terzi

I dati catastali sono generalmente consultabili anche quando il richiedente non è intestatario, attraverso il servizio di visura catastale telematica o gli uffici competenti. La ricerca richiede gli identificativi dell’immobile oppure i dati del soggetto e comporta l’applicazione dei tributi quando non ricorre un’esenzione.

La possibilità di consultare una visura non si estende automaticamente alla planimetria catastale. Quest’ultima contiene la rappresentazione interna dell’unità e segue regole di accesso più restrittive: può essere richiesta dal titolare di diritti reali, da un suo delegato o dagli altri soggetti autorizzati. La procedura è spiegata nella guida sulla richiesta della planimetria catastale.

Richiesta allo sportello

Resta possibile rivolgersi agli Uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate e, dove attivi, agli sportelli catastali decentrati. È opportuno verificare preventivamente competenza, orari, prenotazione e documentazione richiesta. Le Province autonome di Trento e Bolzano gestiscono il Catasto secondo i rispettivi sistemi e servizi territoriali.

Quando la visura catastale è gratuita

La consultazione personale è gratuita quando riguarda immobili dei quali il richiedente risulta titolare, anche in parte, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento. La gratuità vale per l’accesso previsto dal servizio ufficiale, non per l’attività di un intermediario privato incaricato di eseguire la ricerca e consegnare il documento.

Esistono inoltre servizi gratuiti che mostrano informazioni catastali limitate, come la consultazione delle rendite, senza restituire necessariamente una visura completa con intestazioni e storia. Prima di pagare un portale commerciale conviene quindi verificare se il documento desiderato è già disponibile nell’area riservata dell’Agenzia.

Quanto costa la visura catastale

Il D.Lgs. 139/2024 ha aggiornato dal 2025 il sistema dei tributi per la consultazione catastale. La tariffa di base per la consultazione della banca dati è pari a 1 euro per unità immobiliare; per la ricerca per soggetto è pari a 1 euro ogni dieci unità immobiliari o frazione. Per la consultazione telematica la legge prevede una riduzione del 10 per cento: l’importo diventa quindi, in via ordinaria, 0,90 euro per l’unità o per ogni gruppo di dieci unità nella ricerca per soggetto.

Questi importi non si applicano alla consultazione personale esente e possono essere affiancati dalle commissioni del sistema di pagamento. Le richieste allo sportello, la consultazione di atti cartacei e documenti diversi seguono le voci previste dal tariffario. Il costo di un sito intermediario è invece libero e comprende il servizio commerciale, non soltanto il tributo catastale.

Come leggere una visura catastale

La prima sezione identifica il tipo di ricerca, la data e l’archivio consultato. Seguono gli identificativi catastali. Foglio e particella collocano il bene nella cartografia catastale; il subalterno distingue la singola unità immobiliare all’interno della particella. Indirizzo e piano aiutano a riconoscerla, ma non sostituiscono gli identificativi.

Per i fabbricati, categoria e classe descrivono il gruppo e il livello censuario assegnato. La consistenza viene espressa secondo l’unità prevista dalla categoria, mentre la superficie catastale è calcolata con criteri propri e non coincide necessariamente con la superficie commerciale, utile o calpestabile. La rendita catastale è il dato fiscale utilizzato come base per diverse imposte, dopo l’applicazione delle rivalutazioni e dei moltiplicatori previsti.

Nella sezione degli intestatari vanno controllati codice fiscale, natura del diritto e quota. Una dicitura errata non va corretta modificando un documento scaricato: occorre individuare la causa del disallineamento e utilizzare la procedura appropriata. Per errori semplici può essere disponibile il servizio di correzione; per trasferimenti non volturati o variazioni tecniche servono invece atti e pratiche specifiche.

Visura catastale, planimetria e visura ipotecaria

Questi documenti rispondono a domande diverse. La visura catastale descrive il censimento fiscale; la planimetria rappresenta graficamente la distribuzione interna; l’ispezione o visura ipotecaria consulta i Registri immobiliari e permette di esaminare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni, come passaggi di proprietà, ipoteche e pignoramenti.

In una compravendita nessuno di questi documenti dovrebbe essere isolato dagli altri. La visura può segnalare un problema, ma non può sostituire il lavoro del notaio e del tecnico incaricato di verificare provenienza, formalità e stato legittimo.

Cosa fare se i dati sono sbagliati

Un errore nell’indirizzo, nel codice fiscale, nella quota o nell’intestazione può derivare da un’imprecisione materiale, da una voltura non eseguita o da un atto di aggiornamento non correttamente registrato. Prima di presentare un’istanza bisogna confrontare visura, atto, voltura e documenti catastali disponibili.

L’Agenzia mette a disposizione un servizio di correzione per alcune incongruenze. Nei casi complessi è opportuno incaricare un tecnico, soprattutto quando occorre presentare una voltura, un DOCFA o ricostruire identificativi soppressi. La guida su come correggere i dati catastali distingue l’istanza semplice dagli aggiornamenti che richiedono una pratica professionale.

Domande frequenti

Posso scaricare gratis una visura catastale?

Sì, se nell’archivio catastale risulti titolare, anche in quota, della proprietà o di un altro diritto reale sull’immobile e utilizzi la consultazione personale dell’Agenzia delle Entrate. Per beni di terzi si applicano normalmente i tributi previsti.

Posso richiedere la visura di una casa non mia?

I dati catastali sono generalmente consultabili attraverso i servizi ufficiali, fornendo gli identificativi o i dati richiesti e pagando il tributo quando dovuto. La planimetria interna, invece, ha regole di accesso più restrittive.

La visura catastale dimostra chi è il proprietario?

No. Mostra gli intestatari risultanti in Catasto, ma il sistema catastale ordinario ha funzione fiscale e non probatoria. Per verificare la titolarità occorre esaminare i titoli e i Registri immobiliari.

La visura contiene la planimetria?

No. Visura e planimetria sono documenti distinti. La prima riporta dati censuari e reddituali; la seconda rappresenta la distribuzione grafica dell’unità immobiliare.

Quanto tempo occorre per ottenerla online?

Se la ricerca restituisce correttamente il bene, il documento viene normalmente generato e scaricato subito dal servizio telematico. Disallineamenti, dati incompleti o ricerche negli atti non informatizzati possono richiedere assistenza o accesso all’ufficio.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate, servizi catastali e ipotecari per il cittadino;
• Agenzia delle Entrate, guida alla nuova visura catastale;
• D.Lgs. 139/2024, aggiornamento dei tributi catastali.

Le funzionalità e le denominazioni dei servizi telematici possono essere aggiornate dall’Agenzia delle Entrate. Prima della richiesta è opportuno verificare le indicazioni mostrate nell’area riservata.