Categorie catastali: sentenza Cassazione per vani inagibili

Arrivano novità da parte della Corte di Cassazione per quanto riguarda i vani inagibili ed il loro accatastamento. È necessario fare sempre attenzione in merito alle regole del Catasto, e soprattutto, bisogna tener conto delle tante Categorie Catastali e delle varie classificazioni.

Questa volta la Cassazione ha dovuto far fronte ad una disputa tra l’Agenzia delle Entrate ed un cittadino italiano. L’argomento riguarda appunto l’accatastamento di un immobile, per metà agibile e per metà inagibile.

Analizziamo il caso.

Categorie catastali e valore immobile: il caso

Il caso è avvenuto in Campania, e riguarda la denuncia di un cittadino che ha presentato ricorso in merito all’accatastamento del suo immobile, situato a Forio d’Ischia (Napoli).

L’immobile in questione è composto da un piano terra ed un sottotetto. L’agenzia delle Entrate aveva classificato il fabbricato in A/7 tra le categorie catastali, ovvero tra le “abitazioni in villini”.

Il cittadino però non era d’accordo e ha presentato denuncia, in quanto, secondo il suo parere, i due piani dovevano essere classificati al Catasto distintamente, e non come un’unica unità.

Egli avrebbe registrato come A/2 (abitazioni di tipo civile) il sottotetto, e come C/2 (magazzini e locali di deposito) il piano terra. Questo perché il sottotetto avrebbe avuto un’altezza inferiore a quella concessa per essere considerato abitabile, e il piano terra invece era distrutto e in fase di abbandono.

La risposta delle Entrate e del CTR

Il CTR Campania, in accordo con le Entrate, ha fatto presente al contribuente che nella classificazione di un immobile non bisogna tener presente solamente lo stato attuale dello stesso, ma anche il suo potenziale.

Ha spiegato infatti che se egli avesse dovuto apportare delle modifiche al sottotetto, per esempio installandoci una finestra e un terrazzo e suddividendo l’abitato in più ambienti, la soluzione sarebbe diventata abitabile.

Il Tribunale ha sottolineato inoltre che nessun documento o verifica aveva attestato lo stato di abbandono e di distruzione del piano terra. E che, se davvero fosse stato in tali condizioni, il cittadino non avrebbe sentito il bisogno di accatastarlo.

La sentenza della Cassazione

La disputa è giunta infine in appello alla Cassazione, con la sentenza n. 5175/2020. Qui si è decretato che, nel momento dell’accatastamento di un immobile, è necessario tener conto solamente della situazione concreta del fabbricato. Non fanno testo invece i concetti di agibilità e conformità urbanistica.

Ciò è dato dal fatto che non è possibile registrare un immobile composto da più ambienti in categorie catastali distinte, in quanto ogni sua parte è utile a produrre un reddito. Questo significa che, anche se parte del fabbricato fosse attualmente inagibile, tale fatto non lo priverebbe del suo valore economico.

La Corte ha quindi dato ragione all’Agenzia delle Entrate e al CTR Campania, sentenziando che anche i vani inagibili producono reddito. Ed è necessario tenerne conto al momento dell’accatastamento.