Comprare casa prima di vendere? Ora è possibile (con credito d’imposta)

Nel panorama normativo italiano legato alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, un nuovo chiarimento dell’Agenzia delle Entrate, pubblicato su FiscoOggi come risposta n. 238/2025, ha fatto luce su un tema molto discusso: il recupero del credito d’imposta in caso di acquisto di una nuova abitazione prima di aver venduto quella precedentemente agevolata.

L’interpello, presentato da un contribuente che ha usufruito delle agevolazioni nel 2003, è incentrato sull’applicabilità delle nuove disposizioni che estendono da uno a due anni il termine per la vendita dell’immobile agevolato già posseduto, in caso di nuovo acquisto.

Ma in quali casi si ha davvero diritto al credito d’imposta per riacquisto della prima casa? E cosa succede se si acquista una nuova abitazione soggetta a IVA, anziché a imposta di registro?

Vediamo cosa ha risposto l’Agenzia e quali principi si applicano.

Il caso concreto: la domanda del contribuente

Il quesito oggetto della risposta n. 238/2025 nasce da una situazione piuttosto articolata, ma comune nella realtà immobiliare italiana. Il contribuente racconta di aver acquistato, nel 2003, un immobile con l’agevolazione “prima casa”, in comproprietà al 50% con la futura moglie, versando un’imposta di registro agevolata del 3%, per un totale di 1.000 euro.

Nel 2011, la coniuge è deceduta, e la sua quota del 50% è stata ereditata per metà dallo stesso contribuente e per metà dal figlio minorenne, fiscalmente a suo carico. Il contribuente è così diventato titolare del 75% della proprietà, mentre il restante 25% è intestato al figlio.

Nel 2024, l’Istante ha acquistato una nuova abitazione in un altro Comune, beneficiando dell’aliquota IVA agevolata al 4%. In tale occasione, ha usufruito nuovamente dell’agevolazione “prima casa” e si è impegnato a vendere l’immobile precedentemente posseduto, in base al termine di un anno allora previsto.

Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025, il termine per la vendita dell’immobile precedentemente agevolato è stato esteso a due anni. L’Istante, dunque, si trova ora in una situazione di conformità normativa.

A questo punto, la domanda è chiara:

«Posso recuperare in sede di dichiarazione mod. 730/2025 redditi 2024 il credito d’imposta per riacquisto prima casa non utilizzato nell’acquisto della nuova prima casa perché soggetta ad IVA, nella misura di euro 1.000?»

Nella richiesta si specifica inoltre l’intenzione di portare in detrazione l’intero importo dell’imposta versata nel 2003, comprensiva della quota spettante al figlio minorenne, ritenendolo possibile in quanto fiscalmente a carico.

Il nuovo termine di due anni per vendere la “prima casa” già posseduta

L’Agenzia delle Entrate, nella sua risposta, inquadra prima di tutto la questione nell’ambito della normativa vigente in materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il riferimento è all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), che prevede l’aliquota agevolata per le compravendite di abitazioni non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9), qualora siano rispettate le condizioni indicate nella Nota II-bis.

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Tra queste condizioni, il comma 4-bis della Nota II-bis, introdotto con la Legge di Stabilità 2016 e successivamente modificato dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116), consente di ottenere l’agevolazione anche se il contribuente possiede già un altro immobile acquistato con agevolazioni, a patto che quest’ultimo venga alienato entro un certo termine.

Ed è proprio questo termine ad essere stato modificato dalla normativa più recente: non più un anno, ma due anni dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato. L’obiettivo è evidente: offrire più tempo ai contribuenti per completare la vendita della vecchia abitazione, senza perdere il beneficio fiscale sul nuovo immobile.

Importante notare che, come precisato anche nella Risposta n. 127/2025, questa estensione del termine si applica retroattivamente anche agli acquisti effettuati prima del 1° gennaio 2025, per i quali il termine di un anno risulti ancora pendente.

Come funziona il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa è disciplinato dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998, e consente a chi vende un’abitazione acquistata con agevolazione “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno, di recuperare l’imposta già versata. Questo credito può essere utilizzato in diverse forme, tra cui la compensazione con l’IRPEF nella dichiarazione dei redditi.

Nel caso in esame, l’Istante non ha prima venduto la vecchia abitazione ma ha acquistato prima la nuova, contando sul termine di un anno (poi esteso a due dalla Legge di Bilancio 2025) per effettuare la vendita. L’Agenzia delle Entrate ha confermato che questa modalità inversa – prima il nuovo acquisto, poi la vendita dell’immobile preposseduto – non preclude il diritto al credito, purché l’alienazione avvenga entro i due anni previsti.

Tuttavia, un passaggio fondamentale è che il diritto al credito viene riconosciuto in via provvisoria: se entro il 2026 l’immobile preposseduto non sarà venduto, si decade sia dall’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto, sia dal credito d’imposta.

Un altro aspetto chiarito è che il credito è personale: spetta solo al contribuente che ha effettuato sia la vendita dell’immobile precedentemente acquistato con agevolazioni, sia il nuovo acquisto agevolato. Questo significa che non è possibile includere la quota posseduta da altri soggetti, anche se fiscalmente a carico, come nel caso del figlio minorenne. Di conseguenza, l’Istante può beneficiare del credito solo per la sua quota di proprietà originaria, pari al 50%.

Quanto spetta e come si utilizza il credito d’imposta

Nel caso analizzato, l’Istante aveva versato nel 2003 un’imposta di registro di 1.000 euro, corrispondente al 3% del valore dell’immobile acquistato in comproprietà con la futura coniuge. Di quell’importo, solo il 50% – ossia 500 euro – è effettivamente riferibile alla sua quota di proprietà originaria e quindi riconosciuto ai fini del credito d’imposta.

Infatti, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, il credito d’imposta va determinato pro-quota, rispettando le percentuali di proprietà individuale. Non è possibile far valere la quota spettante al figlio, sebbene fiscalmente a carico, poiché il credito è personale e non trasferibile nemmeno tra familiari.

In merito alla quantificazione finale del credito, il contribuente potrà utilizzarlo in detrazione dall’IRPEF nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2024 (Modello 730/2025), nella misura di 500 euro, o in misura minore se l’IVA versata sul nuovo acquisto (avvenuto nel 2024) dovesse risultare inferiore.

Infatti, l’importo del credito è sempre pari al minore tra l’imposta pagata sul primo acquisto agevolato e quella versata sul secondo, come stabilito dalle disposizioni contenute nella Circolare 19/E del 2001. In ogni caso, il credito non può essere rimborsato in denaro, ma solo utilizzato in compensazione con imposte dovute.