Agevolazioni prima casa: sì al nuovo termine anche per gli acquisti

Il tema delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa è da sempre uno degli ambiti più delicati e discussi del diritto tributario italiano. Con l’approvazione della legge di Bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207), è stata introdotta una modifica importante al comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986: il termine per vendere la casa “pre-posseduta” passa da uno a due anni.

A seguito di questa novità, un contribuente ha presentato un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate, pubblicata con la Risposta n. 197/2025, per ottenere chiarimenti su come la nuova normativa si applichi ai casi in corso al 31 dicembre 2024. La risposta ha implicazioni rilevanti non solo per chi si trova in questa situazione, ma anche per tutti coloro che intendano usufruire delle agevolazioni “prima casa” e del relativo credito d’imposta per riacquisto.

Come si applica la nuova scadenza dei due anni? E cosa succede al credito d’imposta se si è già acquistata la nuova abitazione prima della vendita della precedente?

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Il quesito del contribuente e la cornice normativa

Il lettore che si è rivolto all’Agenzia delle Entrate ha esposto un caso concreto, nato da un acquisto immobiliare effettuato nel novembre 2024, con applicazione dei benefici fiscali “prima casa” ai sensi della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/1986, e del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

Nel suo interpello, il contribuente ha precisato di essere già proprietario di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni nello stesso Comune, ma si era impegnato, secondo la normativa allora vigente, a vendere tale immobile entro un anno dal nuovo acquisto. Tuttavia, con l’entrata in vigore della legge di Bilancio 2025, quel termine è stato esteso a due anni.

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Ecco quindi la domanda rivolta all’Agenzia delle Entrate:

1. La nuova scadenza di due anni per vendere l’immobile pre-posseduto si applica anche ai contribuenti che, al 31 dicembre 2024, erano ancora entro il vecchio termine annuale?
2. In caso affermativo, è possibile mantenere il diritto al credito d’imposta anche se la rivendita dell’immobile avviene entro i due anni, e non più entro l’anno previsto inizialmente?
3. Se la risposta alla prima domanda è sì, ma negativa per la seconda, qual è il comportamento corretto da adottare per sanare la situazione?

Il contribuente ha proposto anche una propria interpretazione: nel caso in cui l’immobile non venga venduto entro l’anno, intende presentare un’istanza per revocare l’utilizzo del credito d’imposta nell’atto di acquisto, restituendo l’imposta con interessi ma senza sanzioni. In seguito, se l’immobile verrà alienato entro il secondo anno, pensa di presentare una dichiarazione integrativa per riottenere il credito perso.

Una questione tecnica, ma di grande rilievo pratico.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate: sì al nuovo termine e al credito d’imposta

L’Agenzia delle Entrate ha confermato che la modifica introdotta con la legge di Bilancio 2025, che estende il termine per la vendita dell’immobile pre-posseduto da uno a due anni, è applicabile anche agli atti stipulati prima del 1° gennaio 2025, purché alla data del 31 dicembre 2024 non fosse ancora decorso il precedente termine annuale. Quindi, chi ha acquistato la nuova abitazione nel corso del 2024 e non ha ancora venduto quella precedente entro la fine dell’anno, può beneficiare del nuovo termine biennale.

Sul secondo punto – ovvero la possibilità di mantenere il diritto al credito d’imposta anche con la vendita entro due anni – l’Agenzia si è espressa in modo altrettanto favorevole. Ha ricordato che la ratio della riforma è proprio quella di favorire la sostituzione della “prima casa”, rendendo più flessibile il passaggio da una casa all’altra, anche quando la nuova abitazione è acquistata prima della vendita della precedente.

Nonostante l’art. 7 della legge n. 448/1998 stabilisca che il credito spetti a chi acquista entro un anno dalla vendita della precedente casa agevolata, l’Agenzia – rifacendosi alla circolare n. 12/E del 2016 e ad altri documenti di prassi – ha esteso l’applicazione del credito anche al caso inverso, ossia a chi acquista la nuova casa prima e vende la vecchia successivamente.

In definitiva, se la vecchia abitazione viene venduta entro due anni dal nuovo acquisto, non solo si conservano le agevolazioni “prima casa”, ma si mantiene anche il diritto al credito d’imposta, in coerenza con lo spirito della riforma.

Implicazioni pratiche e comportamenti consigliati

Alla luce della risposta n. 197/2025, i contribuenti che si trovano in una situazione simile a quella descritta possono tirare un sospiro di sollievo: la proroga a due anni per la vendita dell’immobile pre-posseduto vale anche retroattivamente per gli acquisti effettuati nel 2024, a patto che al 31 dicembre 2024 non sia scaduto l’anno previsto dalla vecchia norma.

Anche il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa rimane fruibile, purché la vendita dell’immobile precedente avvenga entro due anni dal nuovo acquisto. In caso contrario, il contribuente decade sia dalle agevolazioni fiscali “prima casa” sia dal diritto al credito, come chiarito anche dalla risposta n. 531/2022, richiamata dall’Agenzia.

Per chi, tuttavia, ha già fruito del credito e teme di non riuscire a vendere in tempo, rimane percorribile l’opzione di revoca dell’utilizzo del credito tramite apposita istanza, restituendo le imposte con interessi ma senza sanzioni. Se poi la vendita avverrà comunque entro i due anni, sarà possibile recuperare il credito tramite dichiarazione integrativa, come prospettato dallo stesso contribuente nell’istanza di interpello.

Questa vicenda evidenzia l’importanza di seguire attentamente l’evoluzione normativa e di valutare sempre, con il supporto di un professionista, gli strumenti per sanare o prevenire potenziali decadenze dai benefici fiscali.