Acquisto casa ristrutturata, detrazione 50%: come funziona, quali limiti

Tra i possibili interventi che si possono conseguire con il Bonus Ristrutturazione, esiste anche l’opportunità di procedere all’acquisto di una casa ristrutturata.

Come in tutti gli altri casi ammessi all’agevolazione, la detrazione è da IRPEF e sarà concessa nella misura del 50% con limite di 96.000 euro. L’importo da detrarre tuttavia dovrà essere calcolato non sull’intero prezzo di vendita, ma su un ammontare forfettario pari al 25% del prezzo.

Approfondiamo di seguito.

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Acquisto casa ristrutturata, detrazione 50%: i criteri obbligatori

Il Bonus Ristrutturazione ammette dunque, tra le tante categorie di interventi ammesse, anche l’acquisto di una casa ristrutturata.

Nello specifico, ad essere ristrutturato dovrà essere l’intero edificio in cui si trova la casa da acquistare. L’agevolazione, difatti, in questo caso non si estende alle singole unità.

Il fabbricato in particolare dovrà essere stato oggetto di lavori rientranti nelle categorie definite dal Testo Unico per l’Edilizia all’art. 3, comma 1, lettere c) e d), che disciplinano rispettivamente:

• Il restauro e risanamento conservativo;
• La ristrutturazione edilizia.

Entrambe le categorie di interventi sono normalmente agevolabili con il Bonus Ristrutturazione per l’esecuzione di lavori, come lo sono anche le categorie della manutenzione ordinaria e straordinaria, che però, nel caso del Bonus per l’acquisto di una casa ristrutturata, vengono invece escluse.

Per usufruire della detrazione al 50% legata all’acquisto, è fondamentale quindi che:

1. I lavori realizzati rientrino nel restauro e risanamento, oppure nella ristrutturazione edilizia.
2. Gli interventi interessino l’intero edificio.
3. Le unità vengano vendute o assegnate, entro 18 mesi dalla fine dei lavori, dalla stessa ditta che li ha realizzati, che può essere:

• • Un’impresa di costruzione;
  • Un’impresa di ristrutturazione immobiliare;
  • Una cooperativa edilizia.

4. Le unità immobiliari acquistate siano a scopo abitativo.

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Detrazione 50%: usufrutto e spettanza nei diversi casi

Come abbiamo accennato sopra, la detrazione sarà ammessa sempre nella misura del 50%. Tale valore però non dovrà essere applicato all’intero prezzo di vendita o assegnazione, ma solo al 25% di questo.

Il prezzo di vendita considerato sarà quello che risulta dall’atto di acquisto o di assegnazione, e comprenderà anche l’IVA addebitata all’acquirente.

A beneficiare della detrazione saranno gli acquirenti delle unità immobiliari e, in caso fossero più di uno, la spettanza sarà determinata sulla base delle quote di proprietà assegnate. Ciò a prescindere da chi abbia sostenuto la spesa per l’acquisto.

La Circolare n. 24/E del 10 giugno 2004 ha chiarito che sarà possibile anche, per un solo soggetto, acquistare più di un’unità immobiliare, anche utilizzando un solo atto d’acquisto riferito ad entrambe. Il limiti massimi di spesa dovranno in tal caso essere considerati singolarmente.

È possibile beneficiare della detrazione anche qualora il rogito definitivo dovesse essere stato firmato prima della conclusione dei lavori edilizi. In questo caso, però, si dovrà comunque attendere il termine dei lavori per poter “sbloccare” la fruizione, in quanto trattasi di un requisito imprescindibile per soddisfare i requisiti imposti dall’agevolazione.

Il beneficiario potrà quindi iniziare a detrarre le spese solo a partire dall’anno di imposta di ultimazione degli interventi su tutto il fabbricato, e poi per i 9 anni successivi. Anche nel caso degli acquisti, infatti, la detrazione è ripartita in 10 rate per 10 anni.

Nella dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento, il soggetto dovrà indicare dunque la prima rata spettante, mentre, come anno di sostenimento delle spese, si scriverà l’anno di conclusione di tutti i lavori.

Acquisto casa ristrutturata: tra i beneficiari anche l’acquirente dell’acquirente

Il diritto di beneficiare del Bonus Ristrutturazione per l’acquisto di una casa ristrutturata non spetta solo al proprietario diretto dell’unità immobiliare.

La detrazione infatti può essere beneficiata anche da chi acquisisce:

• Solo la nuda proprietà dell’immobile;
• La titolarità di un diritto reale di godimento sull’immobile, quali uso, usufrutto o abitazione.

Per i casi in cui venga acquistata solo la nuda proprietà – e quindi si costituisse automaticamente anche il diritto reale di usufrutto – il nudo proprietario e l’usufruttuario dovranno ripartire la detrazione in base alla quota di diritto posseduta da ognuno.

Ma non è finita qui.

Nel caso in cui l’acquirente beneficiario dell’unità immobiliare non dovesse fruire della detrazione che gli spetta e, successivamente, vendesse l’immobile ad altri, il nuovo acquirente avrà ancora l’opportunità di usufruire del Bonus Ristrutturazione, ma solo per le rate maturate a decorrere dal periodo d’imposta in cui acquista l’unità.

Documenti da conservare: niente obbligo di bonifico

Per fruire dell’incentivo, le spese sostenute per l’acquisto della casa ristrutturata non dovranno necessariamente essere corrisposte tramite bonifico. Difatti, la normativa non impone alcun limite in tal senso.

Non sarà dunque richiesta una copia del bonifico tra i documenti da esibire eventualmente in caso di controlli.

La documentazione obbligatoria da avere comprende, invece:

• L’atto di acquisto, di assegnazione o il preliminare di vendita registrato, in cui dovrà essere espressamente specificato il rispetto di tutti i requisiti richiesti per l’accesso all’incentivo;
• Se nell’atto non dovessero essere indicati la data di fine lavori e/o il fatto che la casa fa parte di un edificio totalmente ristrutturato, il beneficiario dovrà essere in possesso di una dichiarazione sottoscritta dall’impresa che ha eseguito i lavori, in cui viene attestato il rispetto dei criteri mancanti.

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