Prima casa e Superbonus: più tempo per il cambio di residenza

L’acquisto di un’abitazione principale, comunemente nota come “prima casa”, è legato a una serie di agevolazioni fiscali molto appetibili, tra cui l’imposta di registro al 2%. Tuttavia, uno degli obblighi principali per mantenerne il diritto è il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile entro un termine ben preciso.

Ma cosa accade se l’immobile è oggetto di interventi agevolabili con il Superbonus? E se nel frattempo sono state prorogate alcune sospensioni dei termini a causa dell’emergenza sanitaria?

Con la Risposta n. 230/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto fondamentale: il termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza decorre non dalla data di acquisto dell’immobile, ma dalla fine del periodo di sospensione dei termini, fissata al 31 ottobre 2023. Un chiarimento che potrebbe fare la differenza tra mantenere o perdere le agevolazioni.

Sei sicuro di conoscere tutti i dettagli per non perdere i benefici della “prima casa”? E cosa succede se i lavori sono ancora in corso?

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La normativa sulla “prima casa” e il legame con il trasferimento della residenza

Per ottenere le agevolazioni fiscali “prima casa”, l’acquirente deve soddisfare una serie di condizioni previste dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/1986. Tra queste, quella più delicata è l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dalla data di acquisto.

Il mancato rispetto di questa condizione porta alla decadenza dei benefici e all’obbligo di versare le imposte ordinarie con sanzioni e interessi. Tuttavia, l’emergenza sanitaria da Covid-19 ha avuto un impatto anche su questo ambito.

Con l’articolo 24 del DL n. 23/2020, sono stati sospesi i termini previsti per il trasferimento della residenza, inizialmente fino al 31 dicembre 2020, ma successivamente prorogati con vari provvedimenti normativi. La sospensione è stata infatti estesa prima al 31 dicembre 2021, poi al 31 marzo 2022, e infine, con il DL n. 198/2022 convertito nella Legge n. 14/2023, fino al 30 ottobre 2023.

Questo significa che il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 30 ottobre 2023 non deve essere conteggiato ai fini del calcolo dei termini per stabilire la residenza. Una modifica di grande rilievo che ha offerto più tempo ai contribuenti per regolarizzare la propria posizione, soprattutto in contesti edilizi complessi o soggetti a ristrutturazioni.

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Superbonus e residenza: quando il termine diventa di 30 mesi

Nel caso in cui l’immobile acquistato sia oggetto di interventi edilizi che rientrano nel Superbonus, il legislatore ha previsto una deroga al termine standard dei 18 mesi per il trasferimento della residenza. Questa previsione è contenuta nell’articolo 119, comma 10-ter del Decreto-Legge 34/2020, introdotto dalla Legge di conversione n. 108/2021. La norma dispone che, nei casi di immobili sottoposti a lavori di efficientamento energetico o miglioramento sismico previsti dal Superbonus (art. 119, comma 1, lettere a), b) e c)), il termine per stabilire la residenza nel Comune si allunga a 30 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita.

Tuttavia, ciò che rende particolarmente interessante la Risposta n. 230/2025 dell’Agenzia delle Entrate è il chiarimento secondo cui anche questo termine speciale di 30 mesi subisce gli effetti delle sospensioni dovute all’emergenza sanitaria. Infatti, richiamando l’articolo 24 del DL 23/2020, l’Agenzia riconosce che l’intero periodo di sospensione, dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023, deve essere escluso dal conteggio.

Nel caso pratico oggetto dell’interpello, un contribuente aveva acquistato l’immobile in data 26 novembre 2021 e aveva avviato lavori Superbonus conclusi al 29 dicembre 2023, mentre altri lavori ordinari erano ancora in corso. In virtù della normativa e delle proroghe legislative, i 30 mesi per trasferire la residenza non decorrono dalla data dell’atto, bensì dal 31 ottobre 2023, data che segna la fine della sospensione legale.

Questa interpretazione è di estrema importanza: evita la decadenza dai benefici fiscali anche in caso di ritardi dovuti a cantieri lunghi o problematici, spesso legati proprio alla complessità dei lavori Superbonus. È un’ulteriore conferma del principio per cui la normativa cerca di tutelare i contribuenti in buona fede, offrendo loro un margine di tempo adeguato per completare tutti gli adempimenti.

Cosa devono fare i contribuenti per non perdere le agevolazioni “prima casa”

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 230/2025 ha un impatto molto concreto per chi ha acquistato un immobile in fase di ristrutturazione con Superbonus: il termine per stabilire la residenza è effettivamente molto più ampio, ma ciò non significa che il contribuente possa “dimenticarsene”. La decorrenza dei 30 mesi a partire dal 31 ottobre 2023 impone comunque una scadenza certa: entro aprile 2026, la residenza dovrà risultare trasferita nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato.

Per evitare brutte sorprese, è fondamentale che chi si trova in una situazione simile verifichi con attenzione i termini previsti nel proprio atto di compravendita e tenga sotto controllo le date di fine lavori, le eventuali comunicazioni al Comune, e soprattutto la data effettiva di trasferimento della residenza presso l’anagrafe comunale.

Inoltre, in presenza di più unità abitative, rustici o immobili in stato di ristrutturazione, come nel caso analizzato dall’Agenzia, bisogna prestare particolare attenzione alla conformità edilizia e catastale, così come alla tracciabilità delle comunicazioni CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per gli interventi Superbonus. Un errore, una dimenticanza o una dichiarazione parziale possono compromettere l’intera agevolazione.

Infine, è bene ricordare che, come precisato dall’Agenzia stessa, resta fermo il potere di controllo dell’Amministrazione finanziaria, che può verificare in ogni momento la sussistenza effettiva dei requisiti, anche in caso di eventuale rivendita dell’immobile agevolato entro cinque anni, situazione che aprirebbe scenari ulteriori sul fronte del credito d’imposta.