Il tema degli abusi edilizi è da sempre uno dei nodi più delicati nel panorama normativo italiano, soprattutto per gli effetti che può produrre non solo sul paesaggio, ma anche sui diritti dei proprietari e sulle prospettive di utilizzo degli immobili coinvolti.

Una recente sentenza del TAR Lazio (n. 2061/2026) ha acceso nuovamente i riflettori su un principio fondamentale: la responsabilità reale nelle sanzioni per abusi edilizi. Anche chi non ha materialmente realizzato un’opera irregolare può essere chiamato a demolirla, se ne è proprietario o se ne serve in qualche modo.

Nel caso esaminato, il tribunale ha respinto il ricorso presentato contro un’ordinanza comunale di demolizione relativa a un terrazzo a tasca, una portafinestra, e modifiche interne realizzate in assenza di permessi edilizi e paesaggistici.

Quali sono le conseguenze pratiche di questa pronuncia? Cosa devono sapere i cittadini e i tecnici quando si trovano di fronte a immobili con possibili irregolarità urbanistiche?

Scopriamolo insieme nei prossimi paragrafi.

Un caso concreto: quando il Comune ordina la demolizione

Il caso nasce nel Comune di Nemi, dove l’amministrazione comunale ha emesso un’ordinanza di demolizione per una serie di opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo e senza le necessarie autorizzazioni paesaggistiche.

In particolare, l’ordinanza contestava:

  • la realizzazione di un terrazzo a tasca sulla falda di copertura di un’unità abitativa;
  • l’apertura di una portafinestra in facciata per l’accesso al terrazzo;
  • la modifica della distribuzione interna degli spazi;
  • la difforme rappresentazione grafica di una parete portante, rispetto ai titoli edilizi.

Il proprietario dell’immobile, che aveva ricevuto l’immobile in donazione anni dopo la presunta realizzazione delle opere, ha impugnato l’ordinanza sostenendo di non aver commesso alcun abuso, di non essere neppure intestatario del terrazzo, e di aver trovato già le opere al momento dell’acquisto.

La difesa ha inoltre invocato il principio del legittimo affidamento, la presunta decadenza dei poteri repressivi comunali per il tempo trascorso, e perfino i rischi strutturali che la demolizione avrebbe potuto comportare per la stabilità dell’edificio.

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Le motivazioni del ricorrente e il rigetto del TAR

Il ricorrente aveva articolato cinque motivi di impugnazione, tra cui spiccavano:

  • l’errata individuazione del responsabile dell’abuso edilizio, sostenendo di non essere né l’autore né il proprietario delle opere;
  • la presunta decadenza dell’azione repressiva del Comune per il tempo trascorso;
  • la violazione del principio di legittimo affidamento, poiché le opere contestate erano già presenti al momento dell’acquisto;
  • la possibile compromissione della stabilità dell’edificio in caso di demolizione;
  • e infine, una serie di vizi procedurali nell’adozione del provvedimento amministrativo.

Il TAR con la sentenza n. 2061/2026 ha esaminato puntualmente ciascun punto, respingendoli uno ad uno.

In particolare, ha ribadito che i provvedimenti repressivi in materia edilizia hanno natura reale: si applicano al bene, indipendentemente da chi abbia realizzato l’abuso. Basta che il soggetto sia, al momento dell’ordine di demolizione, nella disponibilità dell’immobile o dell’opera contestata.

Inoltre, il Tribunale ha confermato che non esiste un termine di decadenza per l’esercizio del potere sanzionatorio da parte della Pubblica Amministrazione in caso di abuso edilizio. Né può fondarsi un legittimo affidamento su un’opera che è sempre stata priva di autorizzazioni.

Anche le altre eccezioni sollevate — compreso il possibile rischio statico derivante dalla demolizione — sono state considerate irrilevanti nella fase di legittimità del provvedimento. Tali valutazioni, ha precisato il TAR, potranno essere eventualmente affrontate solo nella fase esecutiva.

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Il principio della responsabilità reale nell’abusivismo edilizio

Uno dei punti centrali della sentenza riguarda il principio, ormai consolidato, della responsabilità oggettiva o reale in caso di abusi edilizi.

Secondo la giurisprudenza amministrativa, quando si accerta la presenza di un’opera edilizia abusiva, l’ordinanza di demolizione può essere indirizzata anche a chi non ha realizzato direttamente l’abuso, purché abbia un rapporto attuale con l’immobile: come proprietario, usufruttuario o anche solo detentore di fatto.

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In questo caso, il TAR ha chiarito che non rileva la buona fede del proprietario né la data di costruzione dell’opera, se non dimostrata con documentazione certa e specifica. La mancanza di autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche basta a rendere l’opera abusiva, e quindi soggetta a sanzione.

È una logica che attribuisce al soggetto “attuale” (chi ha oggi disponibilità del bene) il compito di ripristinare l’ordine giuridico violato, indipendentemente da responsabilità penali o morali. È una sanzione che colpisce l’opera e non la persona.

Questo principio è stato ribadito dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato (Adunanza Plenaria 17 ottobre 2017, n. 9) e trova applicazione sistematica in casi analoghi, proprio per garantire l’effettività della tutela urbanistica.