Immobile sequestrato e demolizione: bisogna chiedere il dissequestro

Il sequestro penale di un immobile abusivo non consente al destinatario dell’ordine di demolizione di restare inattivo. Chi non può intervenire sul bene perché sottoposto a vincolo giudiziario deve chiedere tempestivamente all’autorità che ha disposto il sequestro il dissequestro finalizzato al ripristino. Dopo la risposta potrà domandare al Comune, quando necessario, il differimento del termine.

Lo afferma il Consiglio di Stato nella sentenza n. 6560/2026, pubblicata il 20 agosto 2026. Nel caso esaminato, la presenza del sequestro era stata invocata per contestare demolizione, acquisizione gratuita e sanzione pecuniaria. Il ricorso è stato respinto perché non era stata dimostrata un’attivazione tempestiva né la non imputabilità dell’inottemperanza.

Gli abusi contestati e l’acquisizione al Comune

Le opere non consistevano in una modifica marginale. Accanto a un fabbricato già interessato da una domanda di condono era stato realizzato un nuovo manufatto in muratura di circa 62 m², con copertura in legno, finestre e un piccolo servizio. Attraverso ulteriori sbancamenti era stato inoltre reso utilizzabile un piano interrato di circa 126 m², suddiviso in due appartamenti completi di impianti e collegato con scale in muratura.

Dopo l’ordine di demolizione, l’amministrazione aveva accertato l’inottemperanza, disposto l’acquisizione gratuita delle opere e dell’area di sedime e applicato una sanzione di 15.000 euro. I proprietari contestavano, tra l’altro, di non aver potuto demolire perché l’area era sequestrata e di non essere gli autori materiali degli abusi.

Il sequestro non rende automaticamente illegittima la demolizione

Un sequestro disposto nel procedimento penale limita la disponibilità materiale e giuridica del bene: eseguire lavori senza il consenso dell’autorità giudiziaria può integrare ulteriori violazioni. Questo, tuttavia, non cancella l’ordine amministrativo di ripristino e non dimostra da solo che il proprietario sia definitivamente impossibilitato ad adempiere.

Il Consiglio di Stato ha richiamato un principio già affermato in precedenza: il destinatario dell’ingiunzione deve attivarsi presso l’autorità che ha disposto il sequestro e chiedere la restituzione o il dissequestro limitato alle operazioni necessarie per demolire. Solo così la difficoltà giuridica viene portata davanti al soggetto che può rimuoverla o confermarla.

La semplice allegazione “l’immobile è sequestrato” non documenta se l’ostacolo sia superabile, se sia stata presentata un’istanza, quando sia stata depositata e quale esito abbia avuto. Senza questi passaggi, l’inattività resta priva della prova necessaria per essere considerata non imputabile.

La richiesta di dissequestro deve essere finalizzata al ripristino

L’istanza all’autorità giudiziaria non serve a ottenere una disponibilità generica del fabbricato. Deve spiegare che il bene è destinatario di un ordine amministrativo, indicare le opere da rimuovere e chiedere di poter eseguire gli interventi necessari nel rispetto delle prescrizioni eventualmente imposte.

In concreto possono essere rilevanti copia dell’ordinanza, progetto o piano operativo di demolizione, misure di sicurezza, gestione dei rifiuti, tempi e soggetti incaricati. La competenza e la forma dell’istanza dipendono dal procedimento nel quale è stato disposto il vincolo: per questo occorre individuare correttamente l’autorità e coordinare difesa legale e tecnico incaricato.

La presentazione non garantisce che il dissequestro venga concesso. Dimostra però che il destinatario ha tentato di rendere possibile l’adempimento. Un rigetto, una risposta tardiva o prescrizioni incompatibili con il termine comunale diventano elementi documentabili, da valutare ai fini della proroga e della non imputabilità.

Dopo la risposta si può chiedere il differimento al Comune

La sentenza indica una sequenza precisa: prima ci si rivolge all’autorità giudiziaria; all’esito, se necessario, si presenta all’amministrazione ordinante una richiesta di differimento del termine. Non basta domandare al Comune di sospendere tutto senza aver tentato di superare il vincolo che impedisce l’accesso al bene.

La richiesta dovrebbe ricostruire date e documenti: notifica dell’ordine, sequestro, istanza di dissequestro, eventuali integrazioni e risposta. Dovrebbe inoltre proporre un termine realistico per organizzare il ripristino. Sarà poi l’amministrazione a valutare l’incidenza dell’impedimento e le conseguenze sul procedimento di inottemperanza.

Agire prima della scadenza è essenziale. Un’attivazione tardiva, iniziata soltanto dopo l’acquisizione, può non dimostrare che l’inadempimento precedente fosse inevitabile. La tempestività non si misura soltanto dalla data dell’istanza, ma anche dalla completezza delle attività successive necessarie a ottenere una decisione.

La non imputabilità deve essere dedotta e provata

L’Adunanza plenaria n. 16/2023 ha qualificato la mancata ottemperanza come illecito amministrativo omissivo legato al bene, distinto dall’illecito originario rappresentato dalla costruzione abusiva. L’acquisizione non opera quando il destinatario abbia dedotto e comprovato la non imputabilità dell’inottemperanza, oltre ai casi espressamente considerati dalla disciplina.

“Non imputabile” non significa semplicemente difficile, costoso o dipendente da un problema esterno genericamente indicato. Occorre dimostrare che l’ostacolo non dipendeva dalla propria condotta e che sono state utilizzate con diligenza le possibilità concrete per rimuoverlo. Nel caso del sequestro, il primo riscontro è proprio la richiesta rivolta all’autorità giudiziaria.

Nella sentenza n. 6560/2026 questa prova mancava. Perciò il Consiglio di Stato ha confermato le conseguenze sanzionatorie senza riconoscere nel sequestro una causa automatica di esonero.

Non aver costruito l’abuso non basta contro la sanzione

I ricorrenti sostenevano anche di non aver realizzato materialmente le opere. La decisione distingue però due condotte: costruire senza titolo e non eseguire un ordine di demolizione ricevuto. La seconda è un’omissione autonoma e può riguardare il proprietario o l’avente causa che, pur non essendo l’autore originario, ha la disponibilità giuridica del bene ed è destinatario dell’ingiunzione.

Per evitare le conseguenze non è quindi sufficiente dimostrare chi ha materialmente eseguito i lavori. Bisogna verificare chi ha ricevuto l’ordine, se poteva attivarsi, quali impedimenti ha incontrato e come li ha documentati. La posizione dell’acquirente incolpevole richiede un’analisi specifica, ma non elimina automaticamente l’obbligo di ripristino collegato all’immobile.

Dopo i novanta giorni cambia la posizione del proprietario

L’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 collega alla mancata demolizione entro il termine indicato, normalmente novanta giorni dall’ingiunzione, l’acquisizione gratuita del bene e dell’area di sedime al patrimonio comunale. L’atto successivo accerta l’inottemperanza e consente di trascrivere e immettere il Comune nel possesso.

Secondo l’Adunanza plenaria, una volta prodotto l’acquisto in favore dell’amministrazione il precedente proprietario non può più demolire autonomamente un bene che non è più suo. L’obbligo si trasforma: potrà dover rimborsare i costi del ripristino eseguito dal Comune, salvo che l’amministrazione gli consenta comunque di procedere direttamente.

Per questo la fase precedente alla scadenza è decisiva. Chiedere il dissequestro, comunicare l’impedimento e domandare un differimento servono a evitare che il termine decorra mentre il destinatario resta passivo e che la situazione giuridica del bene cambi.

Area di sedime e terreno ulteriore non coincidono

Nel ricorso era contestata anche l’individuazione delle porzioni acquisite. Il Consiglio di Stato ha distinto l’immobile abusivo e la sua area di sedime dall’eventuale terreno ulteriore. La mancata precisa delimitazione di quest’ultimo non invalida necessariamente l’ordine di demolizione né l’acquisizione del manufatto e del sedime già identificabili.

Può invece impedire che l’effetto appropriativo si estenda a un’area aggiuntiva non adeguatamente determinata. Nel caso esaminato, la descrizione analitica delle opere consentiva di individuare fabbricato e sedime; l’eventuale acquisizione di altre porzioni richiedeva un successivo e separato atto.

Questa distinzione è pratica: contestare l’estensione del terreno ulteriore non equivale a dimostrare che il Comune non possa acquisire l’opera abusiva e il suolo sul quale essa insiste.

Il condono pendente non consente nuove trasformazioni

Una scala era stata ricondotta a una precedente domanda di condono. La sentenza ha però considerato l’intero complesso delle opere realizzate senza titolo su un manufatto non ancora condonato. Durante la pendenza della pratica non è consentito trasformare liberamente l’abuso: sono ammesse soltanto le attività compatibili con la disciplina speciale e, nei limiti previsti, opere di completamento.

Se il fabbricato principale non è stato ancora sanato, anche le opere strutturalmente collegate restano prive di una base legittima. Una vecchia istanza non protegge automaticamente ampliamenti, sbancamenti, nuovi appartamenti o collegamenti realizzati successivamente.

I limiti della sentenza

La decisione non afferma che il sequestro sia sempre irrilevante. Un provvedimento giudiziario può impedire materialmente e giuridicamente i lavori; ciò che viene escluso è l’automatismo secondo cui la sola esistenza del vincolo rende illegittima la demolizione o giustifica qualsiasi inattività. Istanza tempestiva, risposta dell’autorità e richiesta al Comune sono elementi centrali della prova.

Non stabilisce neppure che il dissequestro debba essere sempre concesso o che il differimento sia dovuto in ogni caso. Queste decisioni spettano alle autorità competenti sulla base del procedimento, delle esigenze probatorie, della sicurezza e della documentazione presentata.

Infine, la sanzione di 15.000 euro appartiene al caso concreto e non costituisce una cifra fissa per ogni inottemperanza. L’articolo 31, comma 4-bis, prevede una cornice e regole specifiche, da verificare nel testo vigente e rispetto alla data dei fatti. Il dato trasferibile è il metodo: chi invoca un impedimento deve attivarsi e provarlo prima che la mancata demolizione produca conseguenze ulteriori.

Fonti normative e giurisprudenziali

• Consiglio di Stato, Sezione Settima, sentenza n. 6560/2026
• D.P.R. 380/2001, articolo 31 nel testo vigente
• Consiglio di Stato, Adunanza plenaria n. 16/2023: principi su inottemperanza e acquisizione