Case provvisorie dopo il terremoto: quando iniziano i 90 giorni per rimuoverle

Le case provvisorie costruite per affrontare l’emergenza abitativa dopo il terremoto del 2016 non diventano abusive appena l’abitazione principale torna utilizzabile. La disciplina speciale collega la scadenza a un atto preciso: l’ordinanza espressa di ripristinata agibilità dell’edificio danneggiato.

Con la sentenza n. 6281/2026 il Consiglio di Stato ha annullato un ordine di demolizione relativo a due casette in legno. Il Comune aveva fatto decorrere i 90 giorni dalla dichiarazione di agibilità depositata dal tecnico, ma quell’adempimento non poteva sostituire l’ordinanza prevista dall’articolo 8-bis del D.L. 189/2016.

Poiché l’atto espresso non era stato emanato e notificato, il termine non era mai iniziato.

Le due casette erano state realizzate dopo il sisma

La vicenda riguardava due piccoli fabbricati in legno costruiti senza un titolo edilizio ordinario per ospitare due nuclei familiari. Le rispettive abitazioni erano state dichiarate inagibili a seguito degli eventi sismici del 2016.

Un primo ordine di demolizione, emanato nel 2018, era già stato annullato dal giudice amministrativo. In quella sede le opere erano state riconosciute come temporaneamente legittimate dalla disciplina emergenziale: l’articolo 8-bis del D.L. 189/2016 richiama infatti l’edilizia libera dell’articolo 6, comma 1, lettera e-bis), del Testo unico dell’edilizia per le strutture necessarie a fronteggiare l’emergenza abitativa nei casi previsti.

Nel 2024 il Comune ha ordinato nuovamente il ripristino, ritenendo ormai trascorso il periodo concesso per rimuovere o regolarizzare i manufatti.

Da quale momento decorrono i 90 giorni?

Il nodo non era la natura originariamente temporanea delle casette, ma il momento dal quale calcolare il termine finale. L’articolo 8-bis stabilisce che le strutture devono essere rimosse entro il novantesimo giorno dall’emanazione dell’ordinanza di agibilità dell’edificio distrutto o danneggiato, salvo il percorso previsto dalla stessa disposizione per mantenerle quando ne ricorrono le condizioni.

Il Comune sosteneva che il termine fosse iniziato con il deposito della dichiarazione di agibilità redatta dal tecnico incaricato dopo i lavori sull’abitazione principale. Un’ordinanza sindacale generale aveva infatti attribuito a tale dichiarazione l’effetto di revocare le precedenti ordinanze di inagibilità.

Per il Consiglio di Stato, tuttavia, una dichiarazione tecnica e un provvedimento espresso dell’amministrazione non sono atti equivalenti ai fini della scadenza speciale.

La dichiarazione del tecnico non sostituisce l’ordinanza

La legge indica espressamente come riferimento l’emanazione dell’ordinanza di agibilità. Il Comune non può modificare questo presupposto mediante un proprio atto e far decorrere il termine da una comunicazione diversa, soprattutto quando la conseguenza può essere l’applicazione delle sanzioni previste per le costruzioni abusive.

Secondo la sentenza, l’equiparazione non aveva un fondamento normativo e contrastava con il principio di legalità dell’articolo 97 della Costituzione. L’ordinanza sindacale non era stata adottata come provvedimento contingibile e urgente ai sensi dell’articolo 54 del TUEL e non poteva quindi peggiorare la posizione riconosciuta al privato da una legge statale.

La dichiarazione depositata dal professionista può avere rilievo nel procedimento di agibilità, ma non diventa automaticamente l’atto dal quale l’articolo 8-bis fa partire i 90 giorni.

Perché la conoscenza della scadenza deve essere certa

La distinzione non è soltanto formale. Nel caso esaminato il deposito era stato effettuato tramite PEC dal tecnico, non direttamente dalla persona interessata. Una delle abitazioni ripristinate apparteneva inoltre a un familiare ed era stata seguita da un professionista diverso.

Far decorrere da quei depositi un termine con conseguenze ripristinatorie e potenzialmente sanzionatorie avrebbe lasciato incerto il momento iniziale e avrebbe potuto produrre effetti verso chi non aveva partecipato alla pratica dell’altro immobile.

Il Consiglio di Stato ha quindi escluso un’interpretazione estensiva sfavorevole al privato. Quando la legge pretende un’ordinanza espressa, l’amministrazione deve adottarla e rendere conoscibile il momento dal quale parte il conteggio.

L’ordinanza comunale generale non doveva essere impugnata

Il TAR aveva ritenuto che il proprietario avrebbe dovuto contestare anche l’ordinanza sindacale generale utilizzata dal Comune per equiparare dichiarazione e provvedimento di agibilità. Il Consiglio di Stato non ha condiviso questa conclusione.

Quell’ordinanza non era richiamata nell’ordine di demolizione e non risultava comunicata all’interessato. Inoltre presentava, secondo i giudici, profili di nullità per difetto assoluto di attribuzione nella parte in cui pretendeva di modificare il procedimento stabilito dalla legge statale. Un atto nullo non richiede la normale impugnazione entro un termine e la nullità può essere rilevata dal giudice amministrativo.

Neppure il richiamo compiuto dal Comune soltanto durante il processo poteva integrare la motivazione dell’ordine o dimostrare la precedente conoscenza personale dell’atto.

L’ordine di demolizione è stato annullato

Nessuna ordinanza espressa di ripristinata agibilità era stata emanata e notificata con riferimento alle abitazioni danneggiate. Di conseguenza, il termine di 90 giorni non aveva iniziato a decorrere e l’ordine di demolizione del 2024 era prematuro.

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformato la decisione del TAR e annullato il provvedimento comunale. Non ha però riconosciuto alle casette una permanenza senza limiti: ha lasciato fermo il potere del Comune di intervenire nuovamente rispettando presupposti, procedimento e limiti previsti dalla legge.

La decisione riguarda quindi il difetto del presupposto temporale dell’ordine, non una sanatoria definitiva dei manufatti.

Non è una regola generale per tutte le case mobili

L’articolo 8-bis è una norma speciale collegata al sisma del 2016 e alle condizioni puntualmente indicate dalla disciplina emergenziale. Non consente di installare liberamente una casa in legno, una casa mobile o un prefabbricato destinato ad abitazione in qualsiasi terreno.

Fuori da quel perimetro, la qualificazione dipende dalle caratteristiche concrete, dalla destinazione, dalla durata, dal collegamento stabile al suolo e dalle esigenze che l’opera soddisfa. Un manufatto destinato a un uso abitativo stabile richiede normalmente il titolo edilizio appropriato, anche se è prefabbricato, smontabile o poggiato su supporti.

Anche nel regime speciale restano da rispettare le condizioni poste dalla legge, comprese quelle urbanistiche, paesaggistiche, ambientali e di sicurezza richiamate per il caso concreto.

Cosa deve verificare il Comune prima di ordinare la rimozione

L’amministrazione deve innanzitutto ricostruire il titolo emergenziale che ha consentito l’installazione, individuare l’edificio danneggiato al quale ogni struttura è collegata e verificare se sia stata emanata la relativa ordinanza di ripristinata agibilità.

Occorre poi accertare data, comunicazione e destinatari dell’atto, calcolare correttamente i 90 giorni e valutare eventuali iniziative di regolarizzazione o mantenimento ammesse dall’articolo 8-bis. Una semplice dichiarazione del tecnico, una revoca automatica dell’inagibilità o la conclusione materiale dei lavori non possono essere trattate come equivalenti senza una base legislativa.

Nell’ordine devono risultare con chiarezza opere contestate, presupposti, scadenza e norma applicata. Le ragioni mancanti non possono essere aggiunte soltanto nelle difese depositate in giudizio.

Cosa dovrebbe conservare il proprietario

Chi ha realizzato strutture temporanee nell’ambito della disciplina post-sisma dovrebbe conservare ordinanze di inagibilità, documenti relativi all’abitazione danneggiata, comunicazioni sull’installazione, elaborati e dichiarazioni tecniche, ricevute PEC e ogni provvedimento successivo del Comune.

È importante distinguere la segnalazione o dichiarazione presentata dal professionista dall’eventuale ordinanza amministrativa e annotare la data in cui quest’ultima viene comunicata. Prima della scadenza va verificato con un tecnico se occorra rimuovere le opere, ripristinare i luoghi oppure avviare il percorso consentito dalla norma per conservarle.

La sentenza protegge la certezza del termine, ma non elimina gli adempimenti che diventano esigibili dopo l’adozione dell’atto corretto.

Il principio fissato dal Consiglio di Stato

Per le strutture abitative provvisorie disciplinate dall’articolo 8-bis del D.L. 189/2016, i 90 giorni decorrono dall’emanazione dell’ordinanza espressa di agibilità dell’edificio distrutto o danneggiato. La dichiarazione depositata dal tecnico non può essere equiparata a quell’atto da una disposizione comunale.

Senza l’ordinanza prevista dalla legge il termine non parte e non può essere ordinata la demolizione assumendo che sia già scaduto. Il Comune conserva il proprio potere, ma deve esercitarlo attraverso il procedimento e le garanzie stabiliti dalla disciplina statale.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione II, sentenza n. 6281/2026, pubblicata il 4 agosto 2026
• D.L. 17 ottobre 2016, n. 189, articolo 8-bis
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 6