Quando su un immobile pende una domanda di condono edilizio, molti proprietari pensano di poter “sistemare” nel frattempo qualche dettaglio: un soppalco interno, una tettoia chiusa, una piccola piscina prefabbricata o una pavimentazione esterna. Interventi considerati spesso minori, se non addirittura riconducibili all’edilizia libera.

Eppure, una recente sentenza del Consiglio di Stato ha ribadito un principio tanto chiaro quanto insidioso: finché il condono non viene definito, non è consentito modificare l’immobile in alcun modo, nemmeno con opere interne o pertinenziali. Chi lo fa rischia un’ordinanza di demolizione senza possibilità di appello fondato.

Ma perché la pendenza di un condono blocca qualsiasi intervento? E quali sono le conseguenze concrete per chi ignora questo divieto, magari in buona fede?

Il caso esaminato dai giudici: condono in corso e nuove opere

La vicenda nasce da un’ordinanza di demolizione emessa da un’amministrazione comunale nei confronti di un immobile a uso abitativo, sul quale era ancora pendente una domanda di condono edilizio presentata anni prima. Nonostante ciò, nel tempo erano stati realizzati diversi interventi, sia all’interno che all’esterno dell’edificio.

Tra le opere contestate figuravano ampliamenti volumetrici, nuovi locali su più livelli, soppalchi interni, pavimentazioni esterne, tettoie e persino una piscina prefabbricata collocata nel giardino. Interventi eterogenei, alcuni strutturalmente rilevanti, altri apparentemente secondari, ma accomunati da un elemento decisivo: erano successivi alla presentazione dell’istanza di condono.

Il proprietario aveva impugnato l’ordinanza sostenendo, tra l’altro, che l’amministrazione non avrebbe potuto ordinare la demolizione senza prima definire la pratica di condono ancora aperta. Una tesi che, però, non ha convinto i giudici amministrativi.

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Condono pendente: perché non si può costruire (nemmeno “un po’”)

Secondo il Consiglio di Stato, la regola è netta: la presentazione di una domanda di condono edilizio blocca sì l’azione repressiva del Comune, ma solo per le opere già esistenti a quella data. Non crea, invece, una sorta di “zona franca” in cui è possibile continuare a intervenire sull’immobile.

Il condono, infatti, presuppone che l’abuso sia già ultimato entro un preciso termine fissato dalla legge. Se, mentre la pratica è ancora in istruttoria, il proprietario realizza nuovi lavori, viene meno il presupposto stesso della sanatoria. È per questo motivo che qualsiasi opera eseguita successivamente – anche di completamento – è considerata abusiva.

I giudici chiariscono un aspetto fondamentale: non conta la tipologia dell’intervento né il regime edilizio che astrattamente gli sarebbe applicabile. Anche opere che, in altri contesti, potrebbero rientrare nella manutenzione, nella ristrutturazione o nelle pertinenze, diventano illegittime se realizzate su un immobile ancora abusivo.

In queste situazioni, l’amministrazione comunale ha l’obbligo di ordinare la demolizione, senza dover attendere l’esito della domanda di condono.

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Opere interne, soppalchi ed edilizia libera: perché il condono non salva

Uno degli errori più comuni, emerso anche in questa vicenda, è pensare che le opere interne o di modesta entità siano sempre consentite, soprattutto quando non incidono – almeno apparentemente – su volumi e superfici.

Il Consiglio di Stato ha invece chiarito che, in presenza di un immobile abusivo non ancora sanato, questo ragionamento non regge. I soppalchi interni, ad esempio, pur non generando nuova volumetria esterna, creano comunque superfici utilizzabili e incidono sulla consistenza dell’edificio.

Per questo motivo non possono essere considerati interventi neutri o irrilevanti.

Lo stesso principio vale per tettoie chiuse, pavimentazioni esterne, camminamenti in calcestruzzo o strutture prefabbricate collocate nel giardino. Anche quando il proprietario le qualifica come pertinenze o come edilizia libera, il contesto è decisivo: se l’opera principale è abusiva, tutto ciò che vi si innesta ne segue la stessa sorte.

In sostanza, finché il condono resta pendente, l’immobile deve rimanere cristallizzato nello stato in cui si trovava al momento della domanda. Qualsiasi modifica successiva, anche minima, espone al rischio di demolizione.

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Nel tentativo di annullare l’ordinanza di demolizione, il proprietario aveva sollevato anche un vizio procedimentale: la mancata comunicazione di avvio del procedimento. Secondo la sua tesi, l’assenza del contraddittorio avrebbe dovuto portare all’annullamento del provvedimento.

Il Consiglio di Stato, però, ha respinto anche questa censura. I giudici hanno ricordato che, sebbene le garanzie partecipative siano importanti, non sempre la loro violazione comporta l’illegittimità dell’atto finale. In particolare, ciò accade quando il contenuto del provvedimento è vincolato e l’amministrazione non avrebbe potuto adottare una decisione diversa.

Nel caso esaminato, la situazione di fatto risultava chiara: le opere erano abusive, non coperte da alcun titolo edilizio e realizzate dopo la presentazione della domanda di condono. Per questo motivo, anche se il proprietario fosse stato coinvolto prima, l’esito non sarebbe cambiato.

In questi casi trova applicazione il principio secondo cui i vizi formali non incidono sulla validità dell’atto, quando è evidente che l’amministrazione era comunque tenuta a ordinare la demolizione.

Le conseguenze pratiche: cosa rischiano davvero i proprietari

La sentenza del Consiglio di Stato n. 6577/2024 lancia un messaggio molto chiaro a chi possiede un immobile con abusi edilizi non ancora sanati: intervenire durante la pendenza del condono è una scelta ad altissimo rischio.

Non solo perché le opere realizzate successivamente vengono considerate abusive, ma perché la demolizione diventa un atto dovuto per il Comune. In questi casi non rilevano le dimensioni dell’intervento, la sua presunta temporaneità o la buona fede del proprietario. Conta solo un dato: l’immobile avrebbe dovuto rimanere invariato.

La decisione conferma inoltre che, in assenza di un titolo edilizio valido o della prova che le opere rientrino esattamente in quelle oggetto di condono, non c’è spazio per sanatorie “di fatto” né per soluzioni tolleranti. Anche lavori eseguiti anni prima, se non dimostrati e documentati correttamente, possono portare a conseguenze irreversibili.

Per chi si trova in situazioni analoghe, il principio è uno solo: prima si chiarisce lo stato urbanistico, poi – eventualmente – si interviene. Fare il contrario può significare perdere tempo, denaro e, nei casi peggiori, parti dell’immobile.