Il 2026 segna un punto di svolta per il mondo delle locazioni turistiche in Italia. Con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), il legislatore ha modificato profondamente il regime fiscale e normativo degli affitti brevi, incidendo in particolare sulla soglia che determina l’obbligatorietà della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Dal nuovo anno, infatti, sarà sufficiente la gestione di tre immobili per far scattare la presunzione di imprenditorialità, con tutte le conseguenze che ne derivano: partita IVA, SCIA, obblighi di sicurezza, rispetto della normativa regionale e comunale.

Il Ministero del Turismo è intervenuto a chiarire le modalità applicative di questa riforma attraverso una serie di FAQ, utili per orientarsi tra gli adempimenti amministrativi e comprendere le implicazioni pratiche del nuovo assetto normativo.

Ma cosa cambia davvero per chi gestisce affitti brevi? Chi è obbligato a presentare la SCIA? E cosa rischia chi non lo fa?

Affitti brevi: dal terzo immobile scatta l’impresa

Dal 2026 cambiano le regole del gioco per chi affitta case a fini turistici. La Legge di Bilancio ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività di locazione breve viene automaticamente considerata imprenditoriale. Se fino al 2025 si potevano affittare fino a quattro appartamenti senza particolari obblighi, d’ora in avanti il limite scende a due: al terzo immobile si viene equiparati a tutti gli effetti a un imprenditore.

Il passaggio non è solo formale. Superata la soglia, il locatore è tenuto a dotarsi di partita IVA, presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), e rispettare una lunga serie di requisiti normativi e amministrativi. Tra questi, gli standard igienico-sanitari e di sicurezza degli alloggi, così come le disposizioni regionali e comunali in materia di ospitalità.

A conferma di questa impostazione, il Ministero del Turismo, nelle FAQ ufficiali pubblicate sul proprio sito, chiarisce con il punto 7.2 che:

“La SCIA deve essere presentata sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del DL 50/2017, fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni. Infatti, se concedi in locazione (breve e/o turistica) più di due appartamenti, devi presentare la SCIA, ai sensi del comma 8, art. 13-ter, D.L. n. 145/2023, perché, per le finalità di detta norma, rientri nel caso di ‘presunzione di imprenditorialità’ di cui all’art. 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dall’art. 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026).”

La soglia dei due immobili diventa così il nuovo spartiacque tra attività occasionale e attività professionale. Un cambiamento destinato ad avere un forte impatto su migliaia di piccoli proprietari.

Leggi anche: Locazioni brevi: quando il reddito diventa attività d’impresa

SCIA obbligatoria: quando e per chi?

Uno dei punti chiave della riforma è l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), che scatta automaticamente una volta superata la soglia dei due immobili concessi in locazione, sia nel caso di affitti brevi (fino a 30 giorni) sia in quello delle locazioni turistiche di durata superiore.

Questo obbligo vale a prescindere dalla durata del contratto: ciò che conta è il numero degli appartamenti gestiti. Con tre immobili o più, il proprietario deve rivolgersi allo sportello SUAP del Comune competente, allegando la documentazione richiesta e attestando il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e di destinazione urbanistica.

Non si tratta di un adempimento secondario: la SCIA è il passaggio formale che abilita l’attività imprenditoriale e consente all’amministrazione locale di esercitare un controllo effettivo. La mancata presentazione può portare a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro, oltre alla sospensione dell’attività stessa. In un settore che ha spesso operato ai margini della legalità, il nuovo assetto normativo punta a fare ordine, tracciabilità e trasparenza.

Leggi anche: SCIA in sanatoria pendente: ecco quando l’ordine di demolizione è illegittimo

Decorrenza e sanzioni: cosa succede dal 1° gennaio 2026

Il nuovo impianto normativo entrerà in vigore dal 1° gennaio 2026, senza effetti retroattivi. Questo significa che l’obbligo di SCIA e gli altri adempimenti scatteranno solo per le attività avviate da quella data in poi o per quelle già esistenti che, dal 2026, supereranno la soglia dei due immobili.

È una distinzione importante, perché tutela chi ha operato entro i limiti precedenti fino al termine del 2025, ma impone a tutti gli altri di aggiornarsi tempestivamente. L’invito implicito è quello di mappare il proprio portafoglio immobiliare e valutare se rientra nella nuova presunzione di imprenditorialità.

Il primo passo per mettersi in regola resta il deposito della SCIA presso il Comune, attraverso lo sportello SUAP. Solo con questo atto si può dare ufficialmente avvio all’attività imprenditoriale, nel rispetto dei vincoli imposti da regolamenti locali e norme nazionali. Chi decide di ignorare gli obblighi rischia multe salate fino a 10.000 euro, oltre a eventuali provvedimenti interdittivi.