In condominio, anche un gesto semplice e quotidiano come stendere i panni all’aria aperta può trasformarsi in una fonte di tensioni, malumori e perfino contenziosi giudiziari. Lo ha dimostrato un caso concreto analizzato dal Tribunale di Cassino, che ha portato alla luce un conflitto tra due condomini per l’uso di uno stendibiancheria posizionato in modo da invadere lo spazio aereo del terrazzo sottostante.

Da un lato, chi rivendicava il diritto di usare la propria proprietà come meglio crede. Dall’altro, chi si sentiva danneggiato nel godimento del proprio spazio esterno, costretto a convivere con teli, lenzuola e gocce d’acqua sul proprio tavolo da pranzo.

Una questione di cortesia? Un abuso del diritto? O una violazione delle regole condominiali? E soprattutto: quando si può parlare di atto emulativo? Conta di più il Codice civile o il regolamento condominiale?

Scopriamolo insieme, passo dopo passo.

Il caso: due terrazzi, uno stendino e un contenzioso

La vicenda giudiziaria ha avuto origine in un condominio del centro storico di Gaeta, dove due appartamenti disposti su piani differenti condividono parte dello spazio esterno. L’appartamento al terzo piano è dotato di una terrazza, che costituisce la copertura dell’edificio sottostante. Al quarto piano, invece, si trova un’altra unità abitativa, con il proprio terrazzo affacciato esattamente sopra.

La proprietaria del piano inferiore ha lamentato che il vicino del piano superiore avesse installato uno stendibiancheria fisso o semi-fisso, collocato sul bordo del proprio terrazzo, ma in modo tale da sporgere sullo spazio aereo della terrazza sottostante.

Secondo l’attrice, lo stendino veniva usato con regolarità per appendere lenzuola e teli che arrivavano quasi a sfiorare il tavolo da pranzo, posizionato sulla terrazza inferiore. In alcuni casi – ha riferito – la biancheria era ancora gocciolante.

Il risultato? Una limitazione costante del pieno utilizzo dello spazio esterno, percepito non solo come scomodo, ma anche umiliante e molesto.

Nonostante i richiami verbali e una diffida formale, la situazione è rimasta invariata. Da qui la decisione di portare la questione in tribunale, invocando il divieto di atti emulativi previsto dall’articolo 833 del Codice civile, oltre alla violazione del regolamento condominiale.

Articolo n° 833 Codice Civile
Atti d’emulazione
Il proprietario non puo’ fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.

Nel frattempo, anche il vicino ha reagito, presentando a sua volta una domanda riconvenzionale, contestando siepi, ombrelloni e arredi posizionati dalla controparte.

Una guerra di nervi (e di mobili), combattuta a colpi di foto, planimetrie, testimonianze e norme civili.

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Atti emulativi e abuso del diritto: cosa prevede la legge

Il cuore della controversia ruota attorno all’articolo 833 del Codice civile, che vieta al proprietario di un bene di compiere “atti che non abbiano altro scopo se non quello di nuocere o recare molestia ad altri”. Si tratta di una norma che limita l’esercizio del diritto di proprietà, ogni volta che esso viene usato in modo abusivo o provocatorio, senza alcuna utilità concreta, e solo per ledere gli interessi altrui.

In questo caso, la domanda era chiara: apporre uno stendibiancheria in modo da far pendere teli e lenzuola sul terrazzo sottostante, può costituire un atto emulativo?

Il giudice con la sentenza del Tribunale Ordinario di Cassino n. 39 del 9 gennaio 2026 ha analizzato la questione con attenzione.

Da un lato, è vero che stendere i panni ha una funzione pratica e igienica, e quindi una sua utilità legittima. Dall’altro lato, bisogna considerare le modalità con cui tale attività viene esercitata, soprattutto se crea fastidio o impedisce ad altri condomini il pieno godimento della propria proprietà.

Secondo la giurisprudenza, perché si possa parlare di atto emulativo, devono esserci tre elementi:

  1. Assenza di utilità concreta per chi agisce;
  2. Pregiudizio o molestia evidente per altri;
  3. Intenzionalità dannosa, anche implicita.

Nel caso in esame, la presenza di un minimo di utilità (far asciugare il bucato) ha escluso la configurazione dell’atto come emulativo in senso stretto.

Ma non finisce qui.

Perché, anche in assenza di emulazione, esiste un’altra regola che ha avuto un peso decisivo nel giudizio: il regolamento di condominio.

Quando il regolamento vale più del codice: il potere delle regole condominiali

Anche se il comportamento del vicino non è stato considerato un vero e proprio atto emulativo secondo l’art. 833 c.c., il giudice ha sottolineato un punto decisivo: il regolamento di condominio era stato violato.

In particolare, l’articolo 9 del regolamento stabiliva in modo chiaro il divieto di “sciorinare biancheria o altro dai balconi in modo da arrecare danno o molestia agli altri condomini”.

Una norma semplice, ma estremamente efficace.

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Il Tribunale ha chiarito che questa disposizione non ha lo scopo di proteggere solo il decoro architettonico dell’edificio, ma anche la convivenza civile tra vicini. E non importa se i panni non sono visibili dalla strada: ciò che conta è se causano fastidio ad altri condomini.

In questo caso, le lenzuola stese dal balcone superiore cadevano visivamente e fisicamente sulla terrazza sottostante, disturbando chi vi pranzava o cercava un momento di relax.

Il giudice ha ricordato che il regolamento condominiale ha valore contrattuale: è come una “legge interna” che vincola tutti i condomini, presenti e futuri. Chi compra casa in quel condominio accetta quelle regole, anche se magari non le condivide.

Per questo motivo, pur non configurandosi come atto emulativo, l’uso dello stendino in quel modo è stato ritenuto contrario al regolamento.

Risultato: il giudice ha ordinato la rimozione dello stendino.