Ponteggi abbandonati e lavori mai finiti in condominio: smontare i ponteggi è un diritto se c’è pericolo

Un condominio del brindisino si è trovato prigioniero di un cantiere mai concluso, con ponteggi montati da anni e lavori legati al Superbonus 110% rimasti a metà. L’impresa incaricata, dopo aver firmato due distinti contratti per interventi di riqualificazione energetica e manutenzione straordinaria, ha abbandonato il cantiere dopo pochi mesi dall’avvio.

Da allora, lo scheletro metallico del ponteggio è rimasto fermo sulle facciate dell’edificio, trasformandosi da strumento di lavoro a fonte di degrado e pericolo per i condomini e i passanti.

Il contenzioso legale nato da questa situazione ha portato a un’ordinanza emessa dal Tribunale di Brindisi nell’agosto 2025: una decisione che potrebbe fare scuola per molti altri casi simili in Italia, dove il Superbonus ha lasciato più di un cantiere sospeso.

Ma cosa ha stabilito il giudice? E quali sono i diritti di un condominio di fronte a un’impresa inadempiente?

Il contesto: Superbonus, contratti e inadempienza

Tutto ha avuto inizio nel 2022, quando il condominio ha affidato a un’impresa due distinti incarichi: il primo per eseguire lavori di riqualificazione energetica sfruttando il Superbonus 110%, il secondo per interventi di manutenzione straordinaria. I contratti vennero firmati rispettivamente a novembre e dicembre dello stesso anno. Entrambi stabilivano termini chiari per l’ultimazione delle opere, con una scadenza fissata al 31 dicembre 2023.

Tuttavia, quei termini sono stati disattesi: dopo un avvio regolare, l’impresa ha progressivamente rallentato l’attività fino ad abbandonare completamente il cantiere, lasciando l’edificio in una situazione sospesa e pericolosa.

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Come spesso accade nei lavori collegati al Superbonus, la spinta ad avviare rapidamente i cantieri, la complessità normativa e la corsa agli incentivi hanno portato a sottovalutare i rischi legati all’affidabilità delle imprese esecutrici. In questo caso, il condominio si è trovato intrappolato in un’opera incompiuta, senza possibilità concreta di vedere completati i lavori e con l’aggravante di dover fronteggiare i danni causati dal cantiere abbandonato.

Nel maggio 2024, dopo inutili solleciti, l’amministrazione condominiale ha inviato all’impresa una comunicazione formale di risoluzione del contratto, denunciando il grave inadempimento. La questione ha così assunto i contorni di un vero e proprio contenzioso legale.

Ed è proprio in questa fase che emerge un tema cruciale: quali strumenti ha a disposizione un condominio quando l’appaltatore si rende irreperibile o inadempiente? E soprattutto, chi ha il diritto di rimuovere un ponteggio lasciato in stato di abbandono?

Il ponteggio “fantasma”: pericolo per residenti e passanti

A rendere ancora più critica la situazione del condominio non è stato solo l’inadempimento dell’impresa, ma la presenza di un ponteggio rimasto montato per oltre due anni. Una struttura mai rimossa, divenuta nel tempo pericolosa e fonte di deterioramento per l’intero edificio. Il ponteggio, installato originariamente per facilitare i lavori di ristrutturazione, si è trasformato in un ostacolo alla sicurezza, al decoro urbano e persino al deflusso regolare delle acque piovane, con danni crescenti alle facciate e agli elementi comuni dell’immobile.

Secondo quanto emerso durante il procedimento giudiziario, il degrado si è esteso nel tempo fino a compromettere la stabilità dell’intonaco, che ha iniziato a staccarsi sia sul fronte strada che sul retro dell’edificio.

Non solo: i tecnici incaricati hanno evidenziato come la combinazione di ponteggi montati in modo scorretto, l’uso di elementi incompatibili tra loro e la mancata manutenzione abbiano creato un rischio concreto per l’incolumità pubblica, in particolare in corrispondenza di un marciapiede frequentato e di alcune attività commerciali attive al piano terra, tra cui una palestra molto frequentata.

Ma c’è di più: quando la ditta proprietaria del ponteggio ha tentato di rientrare in possesso delle proprie strutture, lo smontaggio è stato interrotto da un rappresentante della società appaltatrice dei lavori, che ha persino coinvolto le forze dell’ordine per bloccare le operazioni. Un’azione che ha paralizzato ogni iniziativa e aggravato ulteriormente la situazione.

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Il blocco dello smontaggio e l’intervento del giudice

Quando la situazione è divenuta insostenibile, una delle aziende coinvolte – proprietaria di parte dei ponteggi – ha tentato di smontare l’impalcatura per recuperare il materiale. Tuttavia, durante le operazioni di smontaggio, è intervenuto un rappresentante della società appaltatrice dei lavori, sostenendo che parte del ponteggio fosse di sua proprietà. Il cantiere è stato così nuovamente bloccato, questa volta con l’intervento della Polizia, chiamata per dirimere la disputa sul momento.

Le operazioni si sono fermate, lasciando il ponteggio intatto e il problema irrisolto.

È in questo scenario, segnato da conflitti tra imprese, scarico di responsabilità e un cantiere mai concluso, che il condominio ha deciso di rivolgersi al Tribunale di Brindisi chiedendo un provvedimento d’urgenza. La richiesta era chiara: ottenere l’autorizzazione alla rimozione dei ponteggi, anche con eventuale smaltimento a carico dell’impresa inadempiente, e il rimborso delle spese necessarie.

Il giudice ha accolto la richiesta, riconoscendo che la situazione presentava sia il fumus boni iuris (ossia la verosimiglianza del diritto vantato dal condominio) sia il periculum in mora, cioè un pericolo concreto e attuale nel mantenere lo stato di fatto. Due principi fondamentali nel diritto civile per l’accoglimento di provvedimenti cautelari.

L’incompiutezza dei lavori e l’inutilizzabilità del ponteggio, unite alla documentata pericolosità dello stesso, sono state considerate prove sufficienti per giustificare l’autorizzazione alla rimozione.

Cosa ha deciso il tribunale di Brindisi

Con l’ordinanza emessa il 13 agosto 2025, il Tribunale di Brindisi ha dato piena ragione al condominio. Il giudice ha autorizzato formalmente la rimozione dei ponteggi presenti sulla proprietà condominiale e sulla parte pubblica dell’edificio, specificando che – in caso di mancato ritiro da parte della società appaltatrice – il condominio potrà procedere anche allo smaltimento dei materiali.

Non solo. L’impresa è stata condannata a rimborsare tutte le spese sostenute per la rimozione e lo smaltimento del ponteggio. In aggiunta, è stata riconosciuta la responsabilità della società nel generare la situazione di pericolo, aggravata dall’abbandono del cantiere e dall’opposizione allo smontaggio già tentato da terzi. A completamento del provvedimento, il giudice ha disposto anche la condanna alle spese legali, liquidate in misura significativa sia a favore del condominio che della parte intervenuta in causa.

L’ordinanza si fonda su due elementi giuridici fondamentali. Il primo è il fumus boni iuris, ovvero la ragionevolezza della pretesa avanzata dal condominio, supportata dal contratto scaduto e dalla mancata esecuzione delle opere. Il secondo è il periculum in mora, cioè la necessità di agire tempestivamente per evitare ulteriori danni, come il crollo dell’intonaco o il peggioramento dello stato dell’edificio.

In sostanza, il Tribunale ha riconosciuto il diritto del condominio a tutelare la propria sicurezza e quella dei cittadini, anche contro l’inerzia e l’ostruzionismo di un’impresa inadempiente.